作者:
tompi (大波動)
2015-04-28 11:17:51※ 引述《dicht (dicht)》之銘言：
: 有人說房地產是經濟發展的火車頭 (不太曉得此道理何在?)
: 倘若哪天臺灣都會區的房價果真下跌
: 究竟對股市會產生哪些可能的影響呢?
房地產是經濟發展的火車頭!? 這是商人的廣告詞，換言之是沒有道理的。
以下資料為1982Q1~2014Q4 台北市每坪單價與台股指數季資料計算分析
關於台北市每坪單價:
1.1993年前的資料不太好找，多年前一分析報告的截圖 http://ppt.cc/dP~f
我也忘記是哪裡的。
2.信義房屋房價指數:台北市
*對數報酬率
DS:股市季變動
DH:每坪單價季變動
Pairwise Granger Causality Tests
Lags: 1 (VAR Lag Order Selection Criteria:SC)
Null Hypothesis: Obs F-Statistic Prob.
DS does not Granger Cause DH 131 8.53924 0.0041 ***
DH does not Granger Cause DS 2.27482 0.1340
可以發現股市變動領先房市變動，也就是說當股市上漲會帶動房價上漲。
這樣的現象被稱為財富(資金)傳遞效果。
以上結果與 王玟婷，(房市與股市之相關性探討，2010) 相同。
http://ppt.cc/hXZy
關於風險:
網路上很多人會去強調房價的風險，以及泡沫化的程度，尤其是很多大師學者。
但平心而論，
假如..假如.. (其實根本不需要假如) 土地房屋是一般可以投資的商品。
過去30年這商品的風險高嗎?
房價與股市走勢圖 http://ppt.cc/LpKg
房價 股市
累積報酬 936.5% 1795.4%
年化平均報酬 7.3% 9.3%
年化波動率 10.2% 42.4%
MDD -26.4% -74.9%
不用夏普比率，光用眼睛看就知道房地產的投資報酬品質比較好。
由於隨著經濟發展，土地房屋會有品質改良、利用提升等效果，去期待當經濟發展好
股市上漲而房價明顯下跌是不切實際的。
然而股市對房市的資金傳遞所產生的房價卻有著價格向下僵固性，
也就是當股市下跌，房價卻不會明顯下跌。
以下簡單用ARMA(1,1)模式，其中DDS表示當股市下跌。
Dependent Variable: DH
Method: ML - ARCH (Marquardt) - Normal distribution
C -0.000160 -0.066289 0.9471
DH(-1) 0.759233 9.572738 0.0000 <== 房價有很強的自相關現象
DS(-1) 0.079102 3.310635 0.0009
DDS(-1) -0.045299 1.576152 0.1150 <== 不顯著
MA(1) -0.578003 4.206816 0.0000
因此
1.台北市房價有很強的自相關現象，這也代表房價本身隨機性很低。
2.當股價下跌對房價下跌的影響並不顯著。
以上就數據，房地產投資似乎是不錯的生意，是的，如果以一個商品來看，其報酬品質
直逼高收債，而過去最大的跌幅-26%，比金融海嘯聯博全高收-32.2%還低。
而債倒了就倒了，房價就算跌還能住人出租。
但房屋土地就像 空氣、水一般 都是有限資源，實在不應該炒作房價。
當一群少數人淨幹賺自家人的生意實在非國家之福。
回到原標題，房價不會因為景氣好自個兒下跌，除非政策因素。
但政策因素是為了 國民利益?、政黨利益?、還是誰的利益。
以上分享
祝各位賺大錢。