和旺其實是一家有年紀的公司
在新店景美蓋了一間醒目三面環河雕樑畫棟的高樓 "上河圖"
在當年是領導潮流的（現在很普遍）
★榮獲第十四屆建築金獎-優質獎(最佳建築規劃類)
★榮獲第七屆中華建築金石獎-規劃設計類
★榮獲第八屆中華建築金石首獎-施工品質類
順便貼 5篇舊新聞
讓大家回頭檢驗一下自己的投資眼光
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/forum/20050617/1850649/
劉鳳美 工地會計接燙手董座
2005年06月17日
【郭及天╱台北報導】24年前，還在高雄國際工專唸書的劉鳳美，在校長介紹下，進入和
旺建設打工，20年後，搖身一變成為上櫃公司董事長。不過，當時和旺瀕臨破產，董座是
沒人敢碰的燙手山芋，3年多來，趕鴨子上架的劉鳳美硬是把23億元的負債，還到只剩下1
億元。
劉鳳美經過3年每天還債的日子，公司總算可望在今年轉虧為盈。陳志亮攝
工作內容就是還債
當年進入和旺建設，劉鳳美笑說：「只是去打雜。」當時產業環境不成熟，工地會計工作
除了記帳以外，監工、訂貨兼賣房子，什麼雜工都要做。在和旺爆發財務危機時，懸缺的
董事長大位除了背負債務外，還要被限制出境，連原任董事長蘇勝明兒子蘇建州也不敢接
，劉鳳美只好出面接下「爛攤子」。
接任董事長後，第1件事就是私募透過朋友介紹找來金主入股，原本興沖沖地想借殼上市
的股東們，誰也沒料到這間公司財務破洞愈滾愈大。她說：「股東資金都投進去，想退出
也來不及了。」3年多來劉鳳美每天的工作，就是和20家債權銀行和國稅局協商還債和欠
稅。
光是前任經營團隊在景氣高點斥資13億元買來的高雄土地，就欠了300多萬的地價稅，和
旺連1塊錢也繳不出來，她告訴國稅局承辦人員：「如果公司破產了，稅款1塊也拿不到。
」所幸，主管機關同意劉鳳美的還款計劃，抗議兩稅合一不合理提出行政救濟，獲判勝訴
省了3000多萬元的稅，對當時財務吃緊的劉鳳美來說，如同吃下定心丸。
總部遭拍賣再租回
當時和旺債信不良、沒有營運資金，來自不動產證券化的靈感，劉鳳美想出「個案投資」
方法，讓公司得以續命。她說服地主、公司員工、親朋好友一起入股，每個人少則出1萬
元，多則出數千萬元，全數放進建經公司的專戶中，公司不持股，只賺取管理費用，資金
到位後，讓房子可以蓋起來賣。
第1次採用「個案投資」方式的個案「青田官邸」，投資人有將近120%的報酬率，也讓參
與後續推案的投資人更有信心。
位在信義路、金山南路的總公司「信義金山角」，當時曾差點被銀行拍賣，和旺將面臨「
無家可歸」的窘境。幸運的是，提拍的前個晚上有投資客介入，條件就是保留現有的租方
，現在和旺總公司就是向那位投資客再租回來的。
「直到去年賣掉高雄育才段土地，才真正鬆一口氣。」問劉鳳美想不想把公司心血買回來
，她說：「不了，嚐過資產難以出脫的苦頭後，現在根本不想有庫存，現在1個月只要付
30萬元的租金。」
劉鳳美小檔案
年齡：43歲
生肖╱星座：虎╱天秤座
學歷：國際商專二專企管科夜間部
家庭狀況：已婚，育有2子
興趣：跑步、打羽毛球、自己做便當
願望：希望員工待遇能冠居同業
座右銘：誠信、創新、承諾、責任
資料來源：《蘋果》資料室
http://blog.yam.com/ilinandy0326/article/16938516
August 26, 2008
入主和旺 城寶借殼上櫃
工商時報/股市脈動/C2版 / 袁延壽／台北報導
透過私募方式，入股一‧六億元資金，持股逾五成，未來兩家公司將合作推案。
為改善營運結構、增加推案資金，和旺(5505)董事會日前決議將以現增及私募方式，募集
資金，和旺二十五日指出，桃園建商城寶建設一‧六億元的資金已到位，所佔持股比例已
達五○％以上，未來並將與和旺現有經營團隊共同推案。 和旺從九十一年開始，經過三
次減資和二次增資後，目前實收資本額為二‧四億元。 和旺去年度財報營收淨額達六千
三百萬元，稅前盈餘為一千六百五十萬元，EPS為一元。據了解，這次參加和旺私募的桃
園城寶建設，在當地是以「總督府」系列建案出名，目前主要實際負責人劉永祥此次是以
三家投資公司的名義入主和旺。 和旺建設董事長劉鳳美指出，和旺在九十一年時，曾發
生營運困境，經員工出資取得經營權後，近三年來，透過積極處分土地存貨，經過減資和
增資後，銀行借款大幅降低，財務結構已趨於穩定。 劉鳳美表示，和旺目前手中建案全
部鎖定台北市土地開發，開發方向為小而美的個案，目前有六個建案，分二部份開發，包
括與地主合建，以及買地後對外募集資金作個案投資，再收取管理費，用此經營模式，和
旺營業利益和獲利已達到既定目標。 另外，和旺在日前已從新入主的城寶建設手中，取
得桃園「總督府」第十一期建案。 劉鳳美指出，城寶入主後，近期將透過法人代表更換
，由城寶取得五董三監中的多數，未來，城寶將與和旺現有經營團隊，共同在台北市及桃
園地區推案。 和旺今年將主攻兩件個案，其中「康橋經典」案總銷二億元，已經全數出
清，而去年「天母琴園」第二期順利去化後，今年趁勢推出「天母琴園」第一期，該案總
銷四億餘元，為一合建案，和旺佔有四成，目前正在公開銷售中。 劉鳳美指出，和旺經
過改造，去年開始已經獲利，未來會與城寶繼續鎖定台北市為推案重心，未來如有資金需
求，將透過增資方式，再提升資本額，以增加推案實力。
http://blog.udn.com/chen04088/5305770
和旺劉永祥：未來3年，要年賺1股本
2011/06/09 12:52
時報資訊
【時報記者郭鴻慧台北報導】
和旺(5505)董事長劉永祥表示，和旺未來3年每年都以賺1個股本為目標，目前房市雖然有
奢侈稅的干擾，但是基本上仍是供需問題來決定一切，在供給有限的情形下，房地產後市
仍佳。劉永祥表示，和旺推案地點都是鎖在台北市，未來仍將以北市為主，目前都更、購
地都正在積極的洽談中。
　和旺董事長劉永祥表示，房市短期內雖受到奢侈稅的干擾，但房市一向是由供需來決定
，北市供給量不多，再加上北市投資門檻相對較高，因此這波奢侈稅並沒有打擊到北市的
房價，反而是讓換屋族出來購屋，未來陸客自由行及陸客購屋條件鬆綁後，房市發展依然
樂觀。
　和旺今日舉行股東會，順利通過99年度每股配發現金股利4.1元，另資本公積轉增資配
發股票1元，共計5.1元。
和旺擬處分民權西路捷運站土地，獲利上看1個股本
2011-06-09 12:47
時報資訊
【時報記者郭鴻慧台北報導】
和旺(5505)有意處分民權西路捷運站旁商業區一案，和旺此塊土地成本每坪約530萬元，
現在市價已喊到700萬元，若以目前市價估計，和旺處分此一土地，將可貢獻1個股本。據
了解，目前有很多人找和旺想要買下此案土地，其中也包括上市櫃建商。和旺第3季將是
入帳高峰期，「蒔尚極」和「圓山帝標」將在7月、10月交屋入帳，日前處分吉林路的180
餘坪土地，獲利約1億餘元，預計將在8月底入帳，屆時將會推升獲利走高。
　和旺董事長劉永祥表示，民權西路捷運站旁商業區一案，由於位於民權西路雙捷運站，
未來地下1樓又將直通捷運站，和旺雖然尚未推案，但在北市一地難求下，市場上十分搶
手，有很多人直接找他談希望能將此案土地直接轉售。劉永祥表示，目前還沒有做出任何
決定，賣地或是和旺自己推案機會一半一半，至於要賣給誰，就是價高者得，Q3底、Q4初
就會有明朗的答案。
和旺董事長劉永祥表示，今年和旺推案約70億元，包括己推案的「首府帝標」總銷12億元
、6月將推的「中華帝標」案總銷8億元、Q3推「松江帝標」都更案總銷18億元、濟南路別
墅案總銷6億元也將在Q3推出，另外「莒光都更」案將在Q4底推出，總銷將高達30億元。
劉永祥表示，和旺仍積極插旗台北市都會區，3年內在手的推案計劃已排滿，未來3年每年
都以賺一個股本為目標。
http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/599879
劉永祥︰大不了不做房地產 去做博弈
2012-07-16
〔記者陳永吉／台北報導〕政府打房完全沒有放鬆跡象，恐會導致營建公司出走！和旺建
設（5505）董事長劉永祥就表示，如果不是因為有上櫃，還要照顧投資人，和旺建設未來
幾年建案交屋可以回收的資金有60億元，加上資本額20億元，都想拿去投資海外博弈事業
。
週二和旺才公告，與力麒建設（5512）在台北市萬華區合作，由和旺提供土地，雙方合建
分售，和旺未來分回總銷金額58%，但由力麒擔任主導個案規劃、銷售的建方。據了解，
這塊地為老舊建案符合都更條件，和旺已經完成都更申請程序，如此一來，和旺幾乎不用
再投入任何成本，最後可分到超過10億元的銷售金額。
事實上，這已經不是和旺首次擔任地主，與其他建商共同開發的案子，去年和旺就與大陸
建設合作，由和旺提供500多坪位於台北市民權西路捷運站的土地，由大陸建設擔任建方
，市場估計此案總銷將近百億元，和旺可分得超過60億元。
只提供土地 不再推案
以這樣的態勢看來，加上未來重心可能放在海外博弈事業，未來和旺極可能只擔任地主，
自行推案的機會大幅降低。
其實劉永祥私下就表示，和旺這次到天寧島開發，絕對是玩真的，當初是機緣才能低價取
得天寧島40年的開發權，而且重點是天寧島還能辦商業投資移民，可以拿到綠卡，優點非
常多。
擁有5張合法博弈牌照
由於天寧島屬於美國領土，而和旺併購的「天寧皇朝酒店」是美國本土以外，唯一擁有合
法博弈經營執照，且和旺不只取得天寧島的房地產開發權，同時也擁有5張合法博弈牌照
，未來將分批出租給有興趣的業者，如此一來，和旺將成為台灣第1家擁有合法賭場飯店
的上櫃公司。