1. 標的：2348 海悅
2. 分類：多
3. 分析/正文：
◎ 摘要
2348 海悅國際
海悅原為北部代銷龍頭，
2019後逐步開始接中南部的案子，
加上當時美中貿易戰後房市開始走揚，
海悅也開始了快速成長期，
近期房市非常熱絡，
可以看到2021 1月 2月 營收在打炒房的環境下，
並且通常1月 2月是淡季，
營收卻表現得非常的強勁，
2月營收在淡季卻創下歷史營收次高，
https://imgur.com/eusLaQk.png
個人估2020 EPS約13.X(可轉債稀釋後)
2021 EPS約16～20元
在營收獲利高成長動能下，
預估配息率至少5成，預估在現金股利在7元以上
以發文時點股價在98.7附近 高於7％
在打炒房政策逐步收斂的大環境底下，
這股價搭配未來幾個月的殖利率行情 覺得可以有所期待。
◎ 政府打炒房逐步定案：
營建類股在12月起受到政策面的影響
到現在政策面逐漸確定後，
有顯著感受到利空出盡的味道。
並且在過去幾個月可見海悅營收強勁（預售屋市場），
可知受到政府政策面影響不大，
加上美國公債殖利率 成為市場焦點，
能配得出高殖利率的股票，
成為市場資金的新趨勢。
(我預估今年能配現金股利7元以上）
◎ 房地產隨GDP成長，房價循環在漲勢初期
而央行副總裁 - 陳南光
就是在2020.10 銀行家雜誌
最先撰文寫說政府應該對於房市超前部署的那一位，
從他寫文後 而央行後續就開啟了信用管制 ，
也開始了政策性打炒房的開始，
（不討論股票 我覺得這政策是對的 ）
而從他那篇在銀行家雜誌的文，
可以看到 台灣房價的長期循環 約5.8～6.6年，
並且現在正在循環的低檔，
房價循環的特性隨GDP擺盪，
而且循環的擺盪幅度越來越大，
https://imgur.com/xVBNf7Y.png
所以我認為只要房價趨勢持續上漲，
大家預期心理不變，
政策性的措施只是減緩擺盪的幅度，
避免循環發生過度失控，
並且對於政府若沒有持續新政策出爐，
特別是預售屋的炒作才跟建商比較相關，
那營建類股的築底並且走一波除權息行情是可以期待的。
而對於海悅我覺得在未來幾年GDP帶動房價走升的金融循環中，
會持續有不錯的表現，
特別是 政策性若大家都要被鎖 5年，
那新中古屋市場供給量會衰退，
預售屋和建商反而有機會提供想買新屋的剛性需求。
◎ 現金股利評估：
海悅2020年獲利大幅成長，
前三季EPS就高達9.28元（可轉債稀釋後為8.75元）
以2020Q4 營收推估 2020全年EPS約在13.5元左右（稀釋後）。
海悅2020年 在台北市舊議會的地上權案，
由於一起合作的 互助營造大股東廖年毓 跳票，
使得金毓泰（為了台北市舊議會地上權成立的公司）股權
由海悅向京城銀行用2.12億買下約45％股權，
（每股取得價格為4.25元 我覺得應該是便宜
使得海悅對於金毓泰的持股由5％ → 50.23% ）
（海悅國際 及相關企業海悅廣告共持有 金毓泰65％）
並在今年2月參與金毓泰現金增資花掉了3.5億，
預估去年獲利約12億多，
而花在金毓泰 購買+現金增資 上 2.12+3.5 = 5.62
因此假設去年獲利扣掉 2.12+3.5 億，
剩下的依照去年配發現金股利的配發率75％來估計，
我認為去年的現金股利在 7元以上的機率非常高
（若為7元 應該要搭配一些股票股利至少1元
若為單發現金股利 高於7元在8～10元 的機率也不低）
以現金股利配發7元，目前股價在 99元，
預估殖利率在7 ％附近，
我覺得也算是不錯的標的，
◎ 總結：
若今年房地政策沒有新的打房政策出爐，
以及今年Q1 營收遠優於去年，
房地產在今年預估行情都還不錯的狀況下，
目前股價在99元，
考慮已經完全轉換的海悅1可轉債後，
去年EPS預估在13.5，
本益比目前在6.5倍附近而已，
EPS13 今年EPS可估計在16～20元，
我個人認為 是領股利 和 等待股價成長皆可的好標的，
我假設2021年EPS落在18 以營建股類本益比7倍預估，
保守目標價在抓在126附近。
目前技術面近期2月營收公布後有出量向上，
但目前股價位置在100附近
2020年若干高點形成的壓力區
https://imgur.com/VEFtl5R.png
看能否在月底公布年報及配息時，
將這些冤魂都超渡完畢...
股價將創歷史新高 一片海闊天悅～
PS. 海悅一直有想要擴充營運資金，
但一下說要發可轉債 一下要發特別股
到目前又全部都取消 還不確定會如何發展
4. 進退場機制：
100 以下進場 採基本面變化才停損（政策面出新打房政策 ex.打預售屋）
126 以上分批停利 （視營收獲利表現而定）