香港地產商要「回饋社會」 樓市前景更不明朗？
2021年9月20日週一 下午2:24
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411447.html
市場傳出中央要求地產商幫手解決本港土地供應不足問題，一石激起千重浪，消息發酵令
今日本地地產股大瀉，恒地及新世界股價跌逾一成。市場最關心大型地產商如何與政府「
共同供地」，哪類地產商最受影響？香港樓價前景又如何？
據《路透社》報道，本港發展商獲告知，要運用資源及影響力維護國家利益，更要回饋社
會，協助解決住屋短缺問題。市場「遊戲規則已經改變」，當局不再容忍「壟斷行為」。
美銀美林認為，香港發展商未來備受考驗，商業模式或盈利能力會否受到重大影響，並存
有不確定性，預期本港地產股陰霾將持續。
地產商與社會如何共享土地？
政府已多次明確表示，以多管齊下方式增加土地供應，包括填海、徵收新界棕地、引用《
收回土地條例》收回私人土地、推出土地共享先導計劃、舊區重建等。
地產商面臨最大的風險是，是要以「低價」讓出土地，供政府興建公共房屋或首置房屋。
此外，未來公屋房屋及私人房屋供應有多少，直接影響地皮及地產股內地價值，好明顯如
果土地供應量大增，樓價有機會下跌。目前在政策市下，樓市未來供應量數目未明。
大摩早前認為，最壞情況是政府為了積極供應，如供應量由目前的每年3.5萬個，增至超
過10萬個，本港樓價至明年底料下跌20%。
政府會著力用什麼方式增供應？如採用《收回土地條例》收回私人土地，地產商最唔著數
，政府可能只給予低價賠償金，令發展商持有土地價值大減，另一方面，亦可能引起法律
訴訟問題。
政府最近收回三幅分別位於元朗及粉嶺的私人土地，但面積合共僅約1.2公頃，屬杯水車
薪，部份地皮更由大型發展商如新地、新世界等持有。其中一幅位於新地旗下Yoho
Midtown附近，屋苑業主已擔心樓價因而下挫。
另外，一種增加土地方式是轉換農地，但需時較長，發展商要令農地值錢，要申請改劃作
住宅地，同時要配合農地附近基建發展。農地業權一般較為分散，發展商要收齊一幅優質
農地申請改劃作住宅亦非易事。
市場相信未來農田轉換將加快，如新地以86.14億元購入古洞新發展區首塊公開招標農地
，屬古洞第25區住宅地皮，有關農地規劃歷都要15年。
該地皮每呎樓面地價達7,184元，而在古洞北第24及25區中間位置的一幅地皮，早於18年
完成補地價，折合每呎補地價約3,643元，而每呎農地收購價僅僅數百元，反映今時今日
新界地皮已水漲船高。不過，如果未來土地供應大增下，新界農地是否仍會大升值，仍是
未知數。
那些地產商最受影響？
市場相信最受影響地產商是在本地持有最多地產項目及土儲（包括農地），料恒地、新地
、新世界及信置屬高風險，未來要應對政策風險。
以恒地為例，集團持有位於新界土地儲備已擴展至約4460萬方呎，為本港擁有最多新界土
地之發展商。
其次是新地在香港的土地儲備約有5790萬平方呎，當中包括約2390萬方呎發展中物業，估
計農地有3400萬方呎。新世界料有1646萬方呎，長實料有1279萬方呎。
其實發展商早已收到風聲，積極獻身參與「土地共享先導計劃」，政府最近接獲兩宗申請
，由新地，以及會德豐地產和恒地作出申請，兩幅用地分別位於元朗及大埔，共提供逾
1.6萬伙單位，其中公營房屋及首置佔近7成。而恒地申請的地皮更可建1.21萬個公私營單
位，規模等於一個太古城。如「土地共享先導計劃」獲大幅推行當然單位供應增加，但當
中審批程序繁複。
由於市場遊戲規則已改變，中央要解決本地居住問題，住屋供應量增加是勢在必行，香港
樓價走勢於未來變得不明朗。
心得/評論： ※必需填寫滿20字
中共已決定對香港地產商出手，請各位多注意政治風險。
目前沒被關切的民營企業也要注意，該來的總是會來。
對港股情有獨鍾的人，可考慮具有官方背景的企業。