經濟日報 編譯湯淑君
過去兩年半來，美國房價和房租狂漲，對家庭預算衝擊甚大，對當前聚焦抑制通膨的經濟
政策也很重要，因為居住成本幾乎占三分之一的消費者物價指數（CPI），占核心CPI（剔
除食物與能源）比重更達到40%左右，而核心CPI往往引導聯準會（Fed）政策。
諾貝爾經濟學獎得主克魯曼在紐約時報專欄指出，這帶出兩個關鍵問題：一，房價和租金
為什麼狂飆？二，對Fed抗通膨有何影響？
兩套租金數據有時間落差
要回答這些問題，首先得檢視數據。有兩類房市數據，由Zillow、Apartment List這類服
務發布的私部門指數，以及勞工統計局（BLS）公布的官方指數。目前民間指標顯示租金
大漲，官方數據漲幅卻沒那麼大。
兩者分歧反映指數計算方式不同。民間公司檢視的是對新租戶的開價（listing price）
。官方數據看的則是承租人現在支付的價格，取平均值；由於許多租戶簽一年期租約，平
均租金數據通常會比新租金落後，在新租金漲很兇時尤其明顯。官方數據久而久之也會跟
上。
租金暴漲歸因於房市泡沫後遺症？
對Fed抗通膨有何影響？
隨著疫後生活恢復正常，租金可望觸頂下滑。事實上，租金通膨已經見頂了，但目前仍位
於高檔。儘管缺乏可靠的季節調整資料可解讀更短期的租金變動，但克魯曼認為，租金通
膨率最近已降下來；不久後，市場租金可望進入止漲走平的高原期，至少就實質（剔除通
膨）價格計算。
然而，即使那種情況真的發生，官方的居住成本指數還是會再繼續攀升數月之久。因為官
方衡量的居住成本包含市場租金，以及對屋主若把房子出租可能收多少租金的估計值，而
此數是根據實際租出去的房屋租金估算。重點是，這兩個數字還會再攀升9到12個月，即
使（租約到期須續約的）新租金回穩亦然。
這種情況可能使決策官員左右為難。基於美國此刻經濟確實過熱，Fed必須提高利率使經
濟降溫；Fed採用核心通膨作為研判過熱程度的依據。但居住成本占核心通膨一大部分，
因此美國不久後可能面臨的情況是：經濟不再過熱，官方居住成本指標卻繼續攀升。因為
「吳爾芙效應」雖已發生，隔一段時間才會反映在官方指標上。
在那種情況下，即使屆時Fed關注的核心指標顯示通膨仍高，克魯曼認為Fed繼續緊縮貨幣
政策就沒道理了。問題是，就算Fed明白官方統計數據「落後」，會不會因為擔心抗通膨
公信力受損，而持續收緊政策？這是耐人尋味的問題，值得在自己的房間好好深思。
結論：
就是目前的租金指標是12個月平均的慢指標，現實已經開始趨緩了，但是未來幾個月指標
還是會攀升，聯準會還是會藉由此繼續打通膨，但也可以解釋為什麼我們已經聽到租金趨
緩了但是這次租金指數還這麼高