※ 引述《soloyi (CHECKING)》之銘言：
: 股市如果崩盤到一萬以下
: 房市是不是要崩盤了？
: 要賣房子求榮了！？
: 準備彌補融資追繳萬箭齊發了嗎？
: 房市有沒有下半年機會崩盤？
: 這點請問！
"房市下半年會不會崩盤?"
機率不高，機率很低
首先就機率來看，以台北市1982Q1~2023Q2 一共有 166季
房價 yoy 下跌超過7%的次數為 9次，為5.4%
YYQQ RHP
1983Q2 -8.8%
1985Q4 -8.3%
1991Q1 -7.2%
1991Q2 -9.4%
1994Q4 -7.3%
1997Q1 -7.5%
1999Q3 -7.0%
2015Q4 -7.1%
2016Q1 -10.7%
1991年下跌的原因是 股市在 1990年 從高點 12682跌到2485，造成房市下跌
除此之外 剩下熟知的 2001網通泡沫、2008金融海嘯、2020疫情都沒有讓
房市造成顯著下跌。
對台灣房價報酬率與經濟環境做個簡單的分析
時間:1982Q1~2023Q2
資料:1.RHP 台北市每坪單價 yoy
2.CPI CPI yoy
3.M1b M1b yoy
4.TWI 台指價格指數 yoy
5.IR 擔保放款利率
*yoy 為對數報酬率
1.長期來說 台灣房價年均報酬約 7%
https://imgur.com/DVvCEUw
2.台股價格指數報酬率約為 8.5%，若加上息值應該在12%左右
https://imgur.com/wPubFeV
其餘CPI 長期平均為1.5%，M1b為10%
將上述變數建立簡單預測模型如
https://imgur.com/Dap3LTe
https://imgur.com/odwzLNp
去除房價自身影響後，其餘變數對房價的關係
係數
1.M1B(-3) 0.346
對房價為顯著正向影響
2.CPI(-2) -0.805
通膨上升對房價未來有負向影響
3.TWI(-5)^2 0.091
TWI(-6)^2 -0.060
在分析過程中發現報酬率方向不如 報酬率平方影響大
報酬率平方意味著波動度。
如果簡單將係數 0.091-0.06=0.031，計算波動度對房價未來5~6季影響，
其實是波動升高隱含未來房價上漲。
4.IR(-3)-CPI(-3) -0.360
此為實質利率，當實質正利率時對房價影響是負向的
YYQQ RHP CPI M1B TWI IR
2020/Q1 -0.1% 0.0% 7.1% -9.2% 1.5%
2020/Q2 1.2% -0.7% 9.2% 8.0% 1.5%
2020/Q3 5.8% -0.6% 11.1% 14.5% 1.5%
2020/Q4 6.0% 0.0% 15.6% 20.5% 1.5%
2021/Q1 8.8% 1.2% 16.3% 52.6% 1.5%
2021/Q2 8.3% 1.8% 15.8% 42.4% 1.5%
2021/Q3 5.0% 2.6% 14.2% 30.2% 1.5%
2021/Q4 8.4% 2.6% 11.4% 21.2% 1.5%
2022/Q1 7.9% 3.2% 9.9% 7.4% 1.8%
2022/Q2 8.0% 3.5% 6.8% -18.0% 1.9%
2022/Q3 9.8% 2.7% 5.5% -23.2% 2.0%
2022/Q4 4.6% 2.7% 3.3% -25.4% 2.1%
2023/Q1 0.4% 2.3% 2.2% -10.9% 2.3%
2023/Q2 2.0% 1.7% 3.5% 13.2% 2.3% <= 實質正利率
2020年以來疫情，台北市房價平均 yoy為5.4%，這三年台北市漲最少
其他地方就不列了。
從資料上來看
1.M1b 在2020~2021兩年呈現2位數增長，熱錢很多
2.央行維持近三年的實質負利率，直到今年第二季才成為實質正利率
3.M1b的長期平均為10%，但從去年Q2開始已經下滑，最近僅為2.2~3.5%
熱錢消失
2016Q1 yoy跌幅為 -10.7%，是1982年以來最大的一次
背景是
YYQQ RHP CPI M1B TWI IR
2015Q1 1.2% -0.6% 5.5% 8.0% 2.3%
2015Q2 -6.9% -0.6% 5.9% -0.7% 2.3%
2015Q3 -3.8% 0.3% 6.6% -9.2% 2.1%
2015Q4 -7.1% 0.1% 6.6% -11.0% 2.0%
2016Q1 -10.7% 2.0% 6.0% -9.2% 1.9%
2015年算是通縮年，但擔保放款利率維持在2~2.3%，也就是實值正利率
台股低迷也呈現下跌，m1b 低於長期水準10%
所以通縮、利率環境不佳、失去$$活水，房價自然支撐不住。
下半年或是明年的房價，我的猜測是
1. 通貨膨脹變動對未來房價有半年的影響，若通膨上升房價則容易下跌
2. 因為央行若要壓抑通貨膨脹會將利率升至CPI之上
3. 央行的動作常在CPI之後，目前最新CPI為1.75(?)，看起來CPI有受控
4. 目前對房市另一個問題是m1b很低，對房價支撐很弱
5. 至於央行利率會不會再升息? 這就很難猜了
如果央行利率撐在這裡，m1b 要回復近過去水準，大概要到明年2Q
結語
在台灣對房市影響最大的不是股市
是熱錢與利率