我一直覺得拿房子的5倍槓桿來比正2的2倍槓桿是一件很奇怪的事
假設1000萬的房子貸八成，也就是200萬開了5倍槓桿變1000萬
台灣房地產平均報酬率約5%
第一年：(1000 * 1.05 - 1000) / 200 * 100% = 25%
第二年：(1000 * 1.05^2 - 1000) / 200 = 51.25%
第三年：(1000 * 1.05^3 - 1000) / 200 = 78.8125%
…
第十年：(1000 * 1.05^10 - 1000) / 200 / 10 = 314.45%
假設200萬直接正2
台股年化平均報酬的兩倍槓桿為25%
第一年：(200* 1.25 - 200) / 200 = 25%
第二年：(200* 1.25^2 - 200) / 200 = 56.25%
第三年：(200* 1.25^3 - 200) / 200 = 95.31%
…
第十年：(200 * 1.25^10 - 200) / 200 = 831.32%
也就是十年後如果
房市報酬固定5%，最後得到的是當初200萬的314.45%
正2報酬固定25%，最後得到的是當初200萬的831.32%
為何會造成如此差距？
因為房子的5倍槓桿只有最一開始的5倍，也就是1000萬，之後都是1000萬的5%在成長
而正二的槓桿每年是你的(本金+獲利)的25%在成長
當然股市的波動比房市大很多就是另一回事了