看到板上討論房價 職業病又發作起來囉!! < 反正今天周日還要上班帶看 -.- >
先不談未來 先來以我在房仲的觀點 來解釋這幾年房價的高漲
<又要開始寫報告了 XD 從房屋版寫到台南版 >
先從幾個因素來討論
1. 以東區為主的大型建設重劃區
台南目前開發主力都在東區
南紡夢時代 平實營區 大灣交流道 鐵路地下化 小巨蛋
有的規劃中 有的動工 有的預計明後年完工 有的甚至還沒動
但話題只要丟出來 就是讓建商能炒作 只要未來能更好 就是有期待
捷運 公園 學校 大賣場 其實都算 當然有鄉民會說 交通 雜亂 等等缺點....
不過建設一下去 機能還是大大增加 喜歡的 覺得適合的就是狂賣
加上東區機能跟交通強 成功大學 台南火車站 仁德交流道
虎尾寮 四期重劃區 後甲區塊 學區 馬路 綠地 都非常的完善 怎麼會不漲.....
當這區塊狂漲 買不起的 不敢買的 就會往仁德 永康下手 從中華路擴散
在3-4年的時間內 此區公寓大樓以倍數增加 ~~ 已經回不去了
2. 外來投資 跟 在地人想法大不同
現在的台南在六都內 價格還是最便宜 換算出租投報率 真的不差
想一下 如果花相同的錢買在台北台中高雄 還是想回台南住吧!!
公司今年成交的案件中 就有1/3是外來客來置產 從成大城7成投資客
到店面 學生宿舍 ~ 這些客戶 不怕價格高 只有要利潤 就買
怎麼買 看照片就買 來現場看一次就買 不用帶風水老師 不用帶家人
不用請示神明就買 也不囉嗦 多少買的到 ok 就下斡旋 甚至直接約屋主簽約
這2-3年最常聽到的 就是台南在地人 說哪間賣掉了 瘋了 傻子
結果.........過個半年一年 通通衝上來 誰傻呢?
外地買方已經習慣房價大起大落 在地人只記得之前賣多少賣多少
無法面對已經早就漲起來的價 然後繼續觀望 越看越貴.....
3. 奢侈稅 實價登錄 跟人性
以前的投資客 法拍便宜買 找仲介便宜買 然整理一下 賺個1-2成就跑
自從奢侈稅施行 生效之前 確實有一波投資客脫手潮 當時買的價格都不錯
有些買方冀望有奢侈稅會降價 施行之後再來買 卻大大誤判
奢侈稅基本上是有效的 10-15趴 在北部動輒千萬的房價 價差都在100-150萬以上
BUT....台南房價如大樓公寓一般3房加車位 當時都落在250-400萬區間
給你不逃稅 加上去也多個50萬 投資客房子弄漂亮一點 其實還是有機會成交
現在大樓內 如果裝潢漂亮的成交400萬 儘管可能投資客一開始可能買不到300
裝潢約30萬 之前代書契稅仲介費約20萬 加個奢侈稅 又賺一些就差不多
不過....同棟屋主根本無視上述成本 儘管所謂當時成交價都在300-330萬
還是想給他賣個350萬以上 以前沒有實價登錄 可能就鄰居管理員在傳
現在多個實價登錄~買方只想看最低價 屋主只想賣最高價
遇到一個投資裝潢漂亮的成交 賣高價 連爛屋況都想往上爬.....
今天隔壁賣400 我怎麼可以便宜賣380 類似的心態 只要是人都會有
這很直接的道理 賣方想貪好價賣高 買方想貪低價買便宜
天經地義 就像我仲介也貪服務費 XD
先簡單說這樣 台南太大了 我主攻市區五期跟永康中華路 這些就說不完了
準備去高雄帶看 下次在來分析怎麼買台南 不要說增值 至少3-5年抗跌OK的啦!!!