我覺得你說的概念上是沒錯的
但是不太契合現在的情境還有台灣的狀態
基本上你可以認為任何資產都是以下的類別的組合
1. 在短期內產生特定的效益(使用的功能)
ex: 股票的股息 房地產的租金
2. 在未來產生固定或不定的效益(儲藏的功能)
ex: 美債 黃金
3. (跟討論不相關不過還是列上去)
Arrow-Debreu Security 未來的特定情境產生效益
你可以想成賭博或者保險
你怎麼看待房地產會決定你的選擇
在不考慮情懷還有你想炒房的情況下
思考買房還是租房其實只有一個標準: 風險
而在人生中風險最大的事件就是破產
不是指你在銀行裡破產
而是所有資產耗盡然後每天的淨現金流量是負數活不下去的那種
我們所做的選擇都是為了盡力避免遇到這種事件
所以就分開來討論兩種方式
I. 只租房不買房
在這種情境下你就是拿著每個月的收入扣除花費然後把剩餘的錢拿來投資
基本上我覺得會自願這樣做的人心目中的房產都是只有1.的效果
買房對他們來說就是房租支出的抵銷項
這樣的做法在兩種情境下確實是比較有市場的做法
a. 過去工業時代
主要原因在工業時代的退休餘命是很短的
大概剛退休甚至還能工作時就猝死了
也因此在妳活著的期間幾乎都能有持續的周薪收入
保證你在活著的時候就有足以抵銷房租和基本開支的所需
b. 你有穩定的現金流量收入
這個我覺得在國外可能也蠻符合的
比如美國有401K或是歐洲有年金還是高額的社會福利
只要你能保證在斷絕工作收入後還有很高的穩定收入
足以保證所需就蠻適合這種做法
但是我台灣自有國情在
壓根就跟上面的情況不一樣
台灣稱的被動收入不是靠股利就是靠保險公司不要倒
把自己的性命壓在單一公司幾十年後還在不在我是覺得蠻不智的
另外還有一個需要考慮的就是通貨膨脹的因素
如何保證你的被動收入也能隨著通膨成長是非常重要的
不然你40年前準備好一個每個月5000元的退休方案到現在也是餓死
唯一我覺得比較可能的就是已經退休的軍公教
不過這些人意外的是買房的大戶
***總結一下租的重點
a. 要有能確保退休後能有>房租+基本開銷的固定收入
b. 要確保該收入能隨著通貨膨脹上升
c. 買0050之類的不算被動收入, 那叫投資收入
II. 買房
在買房的情境下
我覺得比較偏2.的想法
當你這樣選擇的時候你的風險就位在人生的前段
最大的風險就是在你償還貸款的某一期中
你的剩餘現金+本期收入-本期支出-貸款支出<0
於是當場斷頭
此外在I中我們都假設收入跟支出是定值
但是其實在人生中這些都是會波動的數字
我們可以假設
x(t) = 收入(t) - 支出(t) - 貸款支出(t)
x(t)就代表你的意外承受能力
這個意外包含: 突然生大病, 突然有小孩了, 突然失業了...
雖然x(t)當然是越大越好
但是其實它會在達到某個數字之後就邊際效用遞減
舉例來說一般家庭基本上有個幾十萬就能應付絕大部份的短期意外事件了
如果你支撐不了貸款的支出或者一買下去x(t)就在安全值以下當然用租的
但是當你選擇買的時候
你就是在削減自己償還貸款期間的意外承受能力換取降低付完貸款之後的風險
因此買房最重要的就是買點
這個買點不是說要買在低點
而是要買在你能確保x(t) > 安全值的時候
舉例來說
a. 房價上升了-> 貸款支出(t)上升, x(t)下降
b. 未來工作可能不穩定-> 收入(t')下降, x(t')下降
當然你繳完貸款之後也會跟I一樣到達喪失工作收入的時間
但是除非這時候房子的價值跌得太低了
不然你至少有一個基本的資產可以使用
而且在正常的情況下房地產的價值都會跟通貨膨脹正相關可以讓你躲避通貨膨脹的風險
***總結一下買的重點
a. 仔細評估自己的風險承受能力決定能購買的金額上限
b. 保證收入(t) - 支出(t) - 貸款支出(t)不會低於安全數值
c. 越長的貸款年限表示你暴露在入不敷出的風險越長