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完全看懂IFRSs對營建股的影響
明(2013)年度起，台灣將正式實施IFRSs(國際財務報導準則)，對所有產業以上市櫃營建
股被預期影響最大；而今年起，投資人可以陸續看到建商公告IFRs的影響性，再翻翻今年
第1季各建商的合併財務務表，也可以看到多數建商已依規定進行新舊會計準則對財務報
表的影響。這些數字看似複雜，但簡單來說，IFRs上路最大的影響，一是調整初期的損益
表，二是保留盈餘減少，此將影響每股淨值，以及明年度的配股配息。
IFRs對上市櫃建商而言，影響最大的即是入帳方式的改變，過去建商一個預售案推出後，
一旦收款金額達到總成本的15%，即可以開始依「完工比例法」入帳，通常要達到收款15%
門檻，多是銷售率達到約6、7成，工程進度也達到10~15%；不過，IFRs上路後，入帳方式
只能依「全部完工法」，即建商預售案推出後，就算熱賣Clean，也向客戶依工程進度收
款，但要認列營收、獲利，卻只能等房子蓋好、交屋後，才能一次入帳。
這影響最大的在於，建商未來年度的業績看來會大起大落，當年有個案完工、交屋，當期
的營收就會暴衝。所以建商坦言，IFRs上路後，個案的完工時間一定得調整好，免得多筆
個案入帳時間過於集中，「有時太撐、有時又太餓」。
而今年第1季各家建商的合併財報，已經可以看到建商揭露雙軌的財報，即除了既有現行
的財務報表外，也加入了IFRs的比較，包括合併資產負債表和合併損益表，都有差異。
其中，目前早已使用「全部完工法」入帳的建商國建(2501)和名軒(1442)，在IFRs上路前
後，損益表差異並不大。舉國建為例，依現行制度，該公司首季的稅後淨利為2.81億元，
然若適用IFRs新制，則成本和費用的認列方式略有不同，但稅後淨利仍有2.46億元，差異
極小。
但目前使用「完工比例法」的建商，在今年首季依不同準則比較後，會發現損益表有較明
顯的落差，興富發(2542)現行制度下的第1季稅後淨利為14.59億元，但IFRs新制下，只剩
7.85億元，接近腰斬；而日勝生(2547)則原本823萬元，若依IFRs，則首季虧損1.8億元；
全坤(2509)原首季獲利1.73億元，以IFRs準則，則單季虧損3753萬元。
這些建商的獲利差異就在於，一旦依IFRs把正在施工中、依「完工比例法」入帳的個案拿
掉，則單季會有較大業績落差。
不過，損益表的差異數還算小，在調整初期，有些建商去年或今年才預售完，目前還在興
建中，今年底前來不及完工的個案，因跨了新舊兩種會計制度，所以得進行保留盈餘的沖
銷，造成股東權益大幅減損，間接影響每股淨值，這是現階段看起來衝擊數字較大的部份
。
舉例來說，日勝生的「美河市」總銷285億元，過去2年已依工程進度認列收益，並貢獻在
損益表中，然今年在IFRs即將上路調整下，該公司需回沖過去已認列的獲利高達逾90億元
，再加計資本公積、可轉債、員工退休金等，共計股東權益影響逾百億元，每股淨值的影
響數高達近13元。
而長虹(5534)也同樣在調整後，股東權益的影響數達近26億元，每股淨值影響逾10元；其
餘華固(2548)的每股淨值減少逾6元，興富發、遠雄建(5522)、全坤也都在5元上下，都是
影響相對較明顯的公司。
不過，投資人也不必太心慌，這只是針對正在施工中、今年底前還無法完工入帳的個案來
做調整，一旦建商在建中的個案在明年完工，則反而可以一口氣認列全部個案的業績貢獻
，舉例來說，日勝生「美河市」明年完工時就可以一次認列高達285億元的營收，獲利也
會飆升，損益表看起來就會相當亮麗。
對於營建股今年因為IFRs產生的損益表或股東權益、每股淨值的改變，多數專業的研究員
、投資法人並不認為影響營建股的基本面，主因建商的房子確實賣了、現金也收了，只是
財表的呈現改變，並不影響建商基本的營運、財務體質，所以法人也不太受這些數字影響
。
只是，也有法人直言，未來營建股的P/B(股價淨值比)、P/E(本益比)將更沒有意義，NAV(
資產淨值)將更具參考價值。而NAV為建商在手的庫存量對每股的貢獻度，而庫存量的高低
變化除建商的佈局外，更重要的在於房價的變化，一旦房價跌，則NAV就會下滑，所以歸
根究柢，最終影響營建股的還是在於房地產的景氣多空、未來房價的走勢。
也有法人坦言，未來一般散戶要研究營建股的困難度會更高，主因建商的營收、獲利波動
度會更大，有可能一整年都沒有個案完工而虧損，但隔年卻因個案集中入帳而獲利暴增，
對一般沒有緊緊研究公司的散戶而言，恐怕要更努力做功課，才能完全掌握公司的業績脈
動。
IFRSs對淨值的影響，也是因為在財報交接期產生，事實上，一個建案只要銷售完成，差
別只是認列時間點的不同，如果之前認列的要先追溯消除，建案完成還是可以認列回來，
影響並不大；反倒是未來營建股只能採用全部完工法，未來營建股的營收獲利波動將加劇
，可能會產生一整年沒有營收，隔年營收卻暴增的現象，建案何時完工入帳，更難掌握。
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