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2013房市 大預測
2013-01-31
【文／倪子仁‧何世昌 攝影／邱添榮】去年房市「價平量縮」，今年2013年應該沒
有太大的變化。然在資金動能充裕下，房市仍是投資保值的最佳工具之一，購屋者面
對高房價的來臨，一味的等待絕非良策，應該伺機而動、掌握先機。
去年房市買氣已慢慢走出陰霾，走出谷底，為求化危機為轉機，建商於今年三二九檔
應會持盈保泰，持續推出建築，在訂價上也會更力求合理，並在產品的規劃上加強競
爭力，以吸引購屋者的買氣。
為了讓讀者充份掌握今年房市推案的脈絡與走勢，本刊特別採訪了多位產學界的房市
專家，為您今年購屋及理財計劃提供建言，以下是我們的採訪報導。
大陸建設董事長張良吉斬釘截鐵的說，今年房市走勢應會穩定甚至向上發展，往下掉
的機會並不大。張良吉認為，今年房價不至於走跌，有三大因素，一是房地產最重要
的原料是土地，目前土地成本並未下跌；二是資金充沛的時代中，房地產的保值效果
仍具誘因；三是政府也不願房價下跌，畢竟房市不好，整體經濟也將不妙。
暴漲暴跌不健康
張良吉指出，房地產業界多樂見房市穩定、合理，過去房價的暴漲、暴跌實在太不健
康了。展望未來五年，大陸建設已備妥四百億元的住宅案，將陸續登場。其中，最受
矚目的就是台北市信義計畫區的B7案，該案是信義計畫區少有的大面積素地，未來推
案價格頗受關注，對此，張良吉強調將視屆時的市況而定，外界喊的每坪三百萬元他
實在無從評論。
消基會房屋委員會召集人林旺根表示，台灣房市整體看來，供給面並沒有不足的問題
，而台北市精華地段房價高漲，主要是因為預期心理使然。對於今年是否適合買房，
林旺根說，他覺得購屋者應該以『審慎樂觀』來面對。
林旺根認為，房市在政府多項抑制房價逐步實施後，一般住宅的價格應該會漸漸下修
。不過，要反映到價格上，可能要等幾年才會比較明顯，因此，他建議想買房子的民
眾還是要隨時看房子，等到議價空間開始拉大時，才有可能買到比較合理的價格。
德霖技術學院不動產經營系黃志偉副教授說，政府要把房價打下來，但現在房屋自有
率很高，多數人最主要的財產就是房子，政府把房價打下來，會有人是贏家嗎？民眾
財富一旦縮水，就會失去消費信心，接著失業率就會提高，然後進入新一波惡性循環
。
長久以來深耕高雄房市的高堅建設，過去曾因旗下建案「德勒斯登」傳出陸資有意買
下整棟而聲名大噪，一度成為媒體的焦點。董事長呂萬卿對此表示，雖然陸資後來因
官方管制問題打退堂鼓，但這也不啻說明高雄近年房市頗具『戲劇性』。
回顧去年高雄房市，呂萬卿直指房地價狂飆是最大的重點。在地價房面，又以京城建
設以每坪逾兩百萬的價格，將手上一塊美術館第一排土地，轉手給興富發旗下的齊裕
營造最令人咋舌。地價不斷上揚，導致市區個案開價持續攀高，現在南北高雄市區建
案開價見三字頭已屬常見，甚至像「國硯」還傳出成交到七字頭的訊息，在在顯示高
雄房市已經脫胎換骨。
高雄房市多頭可期
針對去年高雄房市的表現，高雄市不動產代銷公會常務理事張永義說，就是『量價齊
揚』，而市場熱絡的買氣一直持續到第三季，第四季則因實價登錄開放查詢議題發酵
，以及大坪數產品供給量增多，在客源遭到稀釋下，大坪數產品的市況稍淡，但首購
型產品銷售依舊暢旺。
所以張永義預估，今年首購型產品、且單價在十五萬元以下的賣相依然最好，最重要
的原因，就在於市區的首購型產品稀少，消費者可選擇的個案相當有限，在供給小於
需求的情形下，首購型產品就成為熱銷的保證。
由金革科技轉型的三發地產，董座鍾俊榮表示，去年的三二九檔期是高雄房市蛻變期
；去年三月，高雄市的成交量竟比前年同期成長六成，漲幅是台北市的三倍，足見高
雄房市活絡程度高於北市。而且高雄市可售量還供不應求，顯示高雄市需求穩定，房
價穩步盤堅。
去年第二季則在京城建設向永信建設高價購地，以及國泰建設重返高雄等議題激勵下
，拉開一波既急且猛的漲勢。鍾俊榮分析，去年第二季高雄房市量價齊揚的關鍵，源
自於既有的自住買盤，與另一股投資置產風氣在北高雄迅速蔓延，提供豐沛的能量來
推升市況，最終導致的結果，就是新案價格上漲，以及預售市場的強勁成長。投資客
或置產客信心倍增，客群比重明顯上揚，便催生出更多的純預售和半預售建案。
黃志偉說，政策介入干預市場只是短暫效果，房地產終端價格最後仍是回到供需本質
。政府要化解民怨，要拿出實質的公共建設，例如加快捷運系統建置，讓居住路線向
外延伸，民眾自然可買到捷運沿線的合理價位產品。
政府端出牛肉來
張良吉董事長表示，目前房市買氣雖轉弱，但房價並沒有跌，今年房市表現，得視全
球整體景氣面是否回溫，他認為，今年房市將表現平實，不會有飆出新高價的激情，
但也沒有悲觀的理由。
張良吉說，通膨疑慮、美國的貨幣寬鬆政策，他預測今年房市將在三月起開始回溫。
張良吉認為，股市與房市有相關連動性，近期股市表現轉趨熱絡，房市雖因實價登錄
出現觀望氛圍，不過房地產的抗跌性仍受到青睞，只要選對中心地段，需求還是相當
熱烈。他指出，就房價來看，台北市居冠，新北市房價緊追在後，近幾年台中市房價
躍居第三位，由於台中有中科的就業需求，未來發展潛力可期。
林旺根則表示，今年對房市而言，是個變數仍大、深有挑戰的一段時間，但價格會是
『趨於和諧、善意』的一年。林旺根指出，因為建商開價愈來愈趨向市場行情，消費
者受到物價上揚衝擊，不少轉向房市，只要不砍到骨頭、都可望提高成交率。
林旺根認為，奢侈稅對台灣房市產生正面影響，讓虛胖上漲的房價回歸理性。不過，
奢侈稅上路後，台灣房地產仍然受到熱錢的資金追逐，加上陸資與陸客來台的效應逐
漸發酵，在通貨膨脹成為世界經濟不變的困境下，買房置產還是民眾資產配置的主流
，且奢侈稅上路後，市場也逐漸回溫，因此，他說今年房市會與去年相當。
黃志偉說，台北市大面積素地愈來愈稀少，造成財團搶標商用不動產，且標售價格迭
創新高。他認為，政府限制壽險業者標購土地的政策，可緩解房價與土地再炒高的疑
慮，但他說，資金的狂潮還是擋不住錢往房地產流的態勢，所以今年的商用不動產的
成交量會急凍，價格則可望小幅下修。
首購產品出頭天
黃志偉說，今年首購產品仍會有市場，新北市或桃園地區，離北市市中心車程三十至
五十分鐘的首購型產品仍能行走於市，豪宅產品的購買力將減弱。對於台中與高雄房
市，他認為，台中與高雄房市的起伏很大，去年的房價上揚，建商炒作的成份居多，
房市只怕會是『曇花一現』！
談到今年展望，呂萬卿卻反持保守態度；他認為，今年高雄房價可能『持平』。原因
是供給量放大，雖然今年可售戶數正確數據到底為何，至今仍無法推估，但比去年多
，是不可置疑的；當市場上供給量大，個案競爭趨於激烈，價格就欲漲不易。
雖說如此，但呂萬卿仍不認為房價會因而下滑，理由是現在土地價格高，且市場上求
售的土地量少，建商在成本墊高之下，實在不太可能會降價求售。呂萬卿強調，其實
持平對業者來說也是好事一椿，因為平均成交房價現在已經在二字頭，若再往上走升
，高雄在地自住客恐怕難以負擔，而高雄房市若缺少在地自住客的買盤，確實會面臨
泡沫化的疑慮。
高雄市不動產代銷常務理事 張永義：今年低單價總的首購型產品銷售仍將一路長紅。
張永義進一步預測，今年高雄房市有幾項趨勢，若大台北房市續冷，則北客南下風潮
仍會持續；其次是大坪數產品供給量增，平均銷售速度會變慢；第三是地坪五十坪以
上、每層建坪二十五至三十坪的豪華電梯公寓，因市區過去幾年缺少這類高總價電梯
別墅產品，所以前景看好；最後則是會再產生創新高價建案，如「京城帝寶」即是一
例。總而言之，今年高雄房市可看性仍高，房價回跌的機率並不大。
留住富人財
鍾俊榮進一步指出，蛇年高雄房市將有三大趨勢：第一利率、匯率雙率的走勢，將成
為影響房市的重要因子，而這項算是北高同歸。第二是在實價登錄實施以來，各工地
的開價有往實價調整的趨勢，有些個案成交天數有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也
陸續加快，如何使開價能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的重要關鍵。
最後則是『市區恆大、郊區恆小』，意即自住首購需求強調低總價、低單價平價產品
，市區推案將改以大坪數豪宅產品、郊區二至三房等自住型產品為主。
張良吉表示，政府應該考慮盡量設法讓富人在台灣消費、投資，將富人的財富留在台
灣，富人在台消費自然會產生需求，大家再根據富人的需求提供必要的服務或供給，
這樣不但創造了社會財富，也可增加就業機會，實在不需要打壓豪宅。
張良吉說，市場上每坪二百萬元的豪宅本就稀少，二%都不到，銀行不貸款給每坪二
百萬元的豪宅，對市場實質影響並不大，因為高價產品的消費者口袋夠深，不需貸款
就可買下豪宅。張良吉指出，富豪的購買力不是問題，關鍵反而是對於局勢的渾沌、
不安造成心理層面的影響。
消基會林旺根表示，向來是房市領頭羊的台北市，近期表現明顯不如台中市、高雄市
，呈現北溫中南熱的局面。對此，林旺根表示，台北市的精華地段，幾乎沒有什麼案
件可再拿出來賣。據了解，壽險公司和法人手頭上抱著約四、五千億元的資金卻找不
到案件可買，他認為，目前只要是帶租約、投報率比銀行定存高的案子，都將被資金
追逐。
林旺根指出，除非銀行利息過度提高，造成持有成本增加，否則市場不會停滯。他認
為，目前的房價是大量資金追逐有限案件所造成的結果。整體而言，今年整體房市會
是量微縮、價平緩的格局，但他認為，新北市有些供給量過大的地區，包括淡水、林
口、三峽、新莊等地區，房價將面臨下修一至二成的市況。
供過於求房價下修
黃志偉副教授分析，在豪宅市場被打壓的情況下，中產階級受影響小，市場上低單價
、低總價、小坪數的「三低」房產將轉熱。黃志偉說，今年的房市的好壞，球在建商
的手裏，目前成交量無法明顯提升，是買賣雙方對於價格認知差異大，看屋者雖有些
許增加，但因多屬低接買盤，對整體交易量提升，仍無太大幫助，因此今年是否能帶
動整體房市交易量能提升，則有待進一步觀察。
今年高雄房市的變數除了供給量，政府的態度亦至關重要。呂萬卿表示，若高雄房市
發展要可長可久，中央必須投注更多資源來助高雄一臂之力振興產業，而最重要的莫
過於『自由經濟示範區』。言下之意，即指高雄房市後續的發展能量，就牽繫在中央
開給高雄的產業經濟政策能否兌現，就業人口會不會增加，將是左右未來房市重要因
子。
那麼，建商是否會見風轉舵，一窩蜂地推首購型產品呢？張永義說，答案是應該不會
。因為現在建商取得土地成本高，還是以利潤較好的大坪數產品為規劃的首選。但這
麼一來，反而導致大坪數產品供應量過大，個案的客源遭到稀釋，最後衝擊到銷售速
度。而這項隱憂，在去年第四季就已經浮現，市區個案的案場已能嗅到這股氛圍。
注意政策與經濟走向
鍾俊榮分析，未年左右房市的因素，除了政策與經濟面外，尚須留意『銀貸成數』的
問題。據他預警，實價登錄對房市價格透明化的影響，遠不及銀貸成數受到的衝擊力
；由於成交價透明，銀行將得以更精確控制承貸成數，而在政府政策未予放寬之時，
首購客戶的自備款壓力將不減反增，預計在政府未提出青年優惠購屋等政策協助的現
況，實價登錄的影響將造成適者加快成交速度，不適者調整產品規劃的趨勢。
綜觀上面幾位專家的看法，保值需求及低房貸利率，仍是今年購屋者購屋的重大誘因
。台灣房市雖仍有資金行情可期，但購屋者應以平常心來看待，就像豪宅單價與總價
高不可攀一樣，對一般住宅產品的價格影響不會太大，政府也應會有一套控制的機制
來調節供需與房價，展望今年房市，建商與購屋者的拉鋸戰仍會持續下去。
3.心得或感想:
住展廢文多歸多，市研還是滿強的
這種能賣錢的專訪其實不太常出現在免費露出區
有興趣的就看一下吧