台北仁濟院　地上權住宅的神祕霸主
坐擁三萬坪地租收益　不用靠政府養
雖然近來搶進地上權住宅的大咖建商愈來愈多，但要論經營規模與資歷，卻沒人敢與非營
利機構的 財團法人台灣省私立台北仁濟院一拚霸主地位，因為這個由板橋林家第六代掌
門人林明成坐鎮的慈善機構， 已開發出三萬坪大台北精華地的地上權住宅，每年地租收
益高達數億元。
談起地上權住宅經營，房地產業者口中的最強霸者，既非建商也非財團，竟是歷史淵源可
以追溯到清朝的非營利機構──財團法人台灣省私立台北仁濟院，這個極罕見完全不用依
賴政府預算補助或是民間捐款，就能營運的公益機構，財源穩定的重要原因，該院董事會
祕書洪耕育直言，「靠的就是地上權住宅的地租收入！」 位於台北市萬華區廣州街上的
台北仁濟院，地上權住宅規模有多大？據當地業者估計，大台北總計超過3萬多坪。
仁濟院土地的大本營在萬華區，光是廣州街一帶就有上萬坪土地，其次是西門町商圈內也
有可觀的土地，像是今年初法拍市場上出現的僅有地上權且不點交，卻溢價65倍天價標出
的漢口街老舊公寓，土地就屬於台北仁濟院所有。此外，仁濟院在台北火車站前商圈的南
陽街也有一塊約2450坪的精華地，另外包括松山、大同以及新北市的淡水、新莊等地，仁
濟院皆坐擁土地資產。
百年歷史　主導權重回林家
有著百年歷史的台北仁濟院，前身是板橋林家第三代子孫林維源在1866年創立的保嬰局，
專收棄嬰，到日據時代才被整併為台北仁濟院。當時首任的董事長就是國民黨榮譽主席連
戰的父親連震東出任，到1950年政府遷台後，才登記改名為財團法人台灣省私立台北仁濟
院，並在隔年成立台北仁濟醫院，逐漸發展成如今有著醫院、療養院、安養所的組織規模
，之後主導權重回板橋林家手上。
現任董事長由板橋林家第六代掌門人、華南銀行董事長林明成擔任，連家退居其後，但家
族成員仍長年出任仁濟院董監事職位。 仁濟院能累積龐大土地資產，除了一開始來自行
醫救人、救濟弱勢的作為，獲得社會認同，長期將民間捐贈善款投入土地市場，以及民眾
捐地等來源之外，林家、連家良好的政商關係也一度被質疑是獲得龐大資產的主因。
2006年媒體曾報導，當時的前立委段宜康、台北市市議員周威佑就曾懷疑仁濟院在大台北
擁有超過三萬坪的土地資產，與連震東過去任職台北州接管委員會主委期間，將接收自日
本人的房舍轉交給仁濟院有關。但這種說法，遭到連戰幕僚反駁，認為是牽連不相干人士
，最後也因未被證實而不了了之。
台北仁濟院雖然擁地規模大，但因為是公益組織，土地並不適合開發出售牟利，因此除了
少部分開發自用外，其餘大多數都是以地上權方式開發為住宅或是店面，收取地租收益。
當地土開業者指出，在土地市場上，仁濟院近年來已鮮有作為，幾乎沒有買賣任何土地，
但對於包括合建、都更在內的任何開發合作都樂意配合，唯一在乎的事情就是確保地租收
益穩定。
只租不賣　地租上看數億元
至於營運方式也很簡單透明，根據一份台北仁濟院的契約書，承租採五年一約，只有兩筆
費用，一項是每年地租，這依據簽約當年的公告地價為基準，以年息的百分之3計算，按
建坪計價，簽約後到下次續約前，就算地價漲也不調價。 另一個就是出售地上權住宅時
，除須仁濟院同意外，還要收取18個月的地租，仲介解釋，這是當作土地增值稅的補償，
此外，雖然仁濟院不簽長約，但因為沒有賣地開發的壓力，基本上都不會主動解約，租賃
關係多半相當穩定。
據了解，台北仁濟院的地上權住宅買賣的成交行情約在市價的五到六成，但仍有貸款困難
的問題存在，主要交易的都是經過合建或都更後釋出的新屋產品，至於屋齡老舊的物件，
多數持有者則是期待都更，因為在都更的權利變換下，他們的地上權住宅雖然建坪會縮小
，卻能換成擁有土地所有權的一般住宅，價值大翻身，因此少有換手交易出現。
對此，洪耕育表示，台北仁濟院的地租除了曾一度因為公告地價漲幅過快，體諒租戶壓力
而調降為2％，2003年又調回來之外，長期都維持這樣的水準，地租比起公家單位仍相對
便宜。即使如此，以這樣的行情水準與超過三萬坪的土地規模，在近年公告地價大幅調升
下，地租收益仍大幅成長，房仲業保守推估，年地租收益至少上看數億元
http://www.wealth.com.tw/index2.aspx?f=681&id=3212&p=2