1.來源連結:中時電子報
http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20130618000586&cid=1206
2.內容:
社論－房市供給嚴重過剩 小心泡沫破滅風險
2013-06-18 01:27
中國時報 本報訊
央行日前發表金融穩定報告，指出部分推案量大地區，包括桃園縣青埔、
南崁、八德，新北市林口、三峽與淡水等，房價不合理飆漲，都是資金行
情炒作出來的泡沫，未來房價顯然有下修的壓力。
其實，央行可能為避免引起社會各界的恐慌而語多保留，但真相是，台灣
房市，目前供給嚴重過剩，房價高是部分業者和投資（機）客聯手炒作形
成的假象，一旦資金行情隨時結束，台灣房市必然受到很大的衝擊，極可
能化為泡沫。
首先，目前國內自有房屋比率高達八五％以上（美、日等國大多低於四％
），房市需求本來就不大，而主計處一○○年底公布的住宅普查顯示九九
年全台「空閒住宅」數量已高達一五六萬宅，空閒率達十九．三％，宅數
和比率雙雙創下歷史新高；加上人口老化、出生率下降與少子化，人口紅
利逐漸消失，房市供過於求的現象可說非常嚴重。用基本的供需原理判斷
，房價本來就應該下修，而現在經濟成長趨緩、物價溫和上漲、企業獲利
下降、家庭負債提高，台灣房市多頭反而走了十個年頭，實在是沒有道理
。
那為何台灣房價偏偏持續飆漲？近因主要為二○○八年金融危機後各國採
行貨幣寬鬆和低利率政策，以及我國遺產贈與稅在二○○九年一月大減稅
，造成資金回流和貨幣供給大增，讓投資客競相將資金投注於房市，也就
是所謂的「資金行情」。
遠因是台灣不動產稅制的不合理，在持有稅負方面，房屋稅和地價稅的稅
基嚴重偏低於市價，以仁愛路帝寶市價超過四億元的豪宅為例，一年所繳
的房屋稅和地價稅只有十六萬元，比每月的管理費還要低，有效稅率才萬
分之四，（僅為一般國家財產稅有效稅率的廿五分之一以下）；因此投資
客囤房囤地，稅負成本根本不放在眼裡。其次，不動產交易的利得稅負也
是少得可憐，監察院調查發現一品苑有人在同一年內賣出豪宅，獲利約一
．五四億元，報酬率約一．六倍；土地增值稅為零，僅繳房屋的交易所得
稅九十二萬元，有效稅率僅○．六％，可謂漲價（暴利）全部歸私。持有
成本低，報酬率超高，難怪許多投資客競相投資房市；結果是房價越炒越
高，變成房市投機者將自己獲取暴利的快樂，建築在許多人買不起基本住
房需求的痛苦之上。
也難怪，建商的利潤率至少都在四十％以上，知名大建商的每名員工每年
獲利額高達兩千五百萬元，最高甚至可達一．一六億元，壓倒所有的科技
、金融業者。現在許多電子科技業主都感嘆代工毛三到四（毛利率微薄）
，也不務正業，轉投入房市，形成建築業一枝獨秀，製造業乏人問津的產
業失衡現象。
台灣房價不合理飆漲還有一個重要的原因，就是資訊不對稱問題嚴重，業
者和投資客聯手炒作，連預售屋也有「紅單」、「白單」等等哄抬性的假
性投資需求，營造房市熱銷的假象，誘使部分自住需求者恐慌追高。於是
房市泡沫越吹越大。
問題是，資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空，房市必然首當其衝。
沒有所得成長的實質支撐，房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起而退
場，最後一批進場的建商和投資客必然會慘遭套牢而血本無歸，參與房貸
和土建融的銀行也可能一起遭殃。
事實上，以上的憂慮可從房市泡沫化的客觀指標得到印證，例如房價所得
比高達九倍（超過國際的六倍警戒線）、台北市房貸本息超過家庭所得一
半、房價租金比超過三○○（國際警戒線為二○○倍）、投資需求超過二
十％、房價漲幅數年超過經濟成長率等等，可見我國房市泡沫已經到了破
滅的臨界點了。
因此，我們不得不提醒政府和房市相關業者正視房市泡沫化的風險；已有
住房的，沒必要再參與此種高風險的投資；自住需求的購屋者更應冷靜觀
望，切勿盲目追高。健康的心態應該是「買不起的不買，不好的不買」，
此時不妨先建立「先租後買，先小後大，先遠後近，先舊後新，先有再好
」等等正確觀念。
政府不但應將房市泡沫可能破滅的風險公告民眾周知，更應鼓勵資金導向
生產事業和公共基礎建設，以降低房市的磁吸效應。將預售屋納入實價登
錄制度，抑制短期投機交易頗有成效的奢侈稅不但應該維持，更有必要將
預售屋納入，更應該將持有期間拉長。當然更重要的，合理調高非自住房
屋的持有稅負，對不動產交易實價課稅，才是健全房市的長期對策！
3.心得或感想:
最近版上不少文章看好房市，從北到南，處處利多，從預售屋到成屋，從
房子到農地，沒有不能買的，既然那麼多可以買的，選擇這麼多，如果要
投資，不妨多評估評估再決定。

我上次看到這些文章是在2008~10年左右了 這些文章講完之

後 就向上亂噴 政府的政策端看如何解讀 政府就是在作多

我在1998年也看過一次這種文章

政府沒錢 只要政府罩 跟著莊家走..

只要不斷出現這種預防針文章,就是房市續噴的保證XD

房屋自有率是錯誤指標。但結論是對的

房市大多頭 買就對了 史創拜~!

髒叫獸：國泰都上當了，鄉民吵什麼吵！

全台井噴中

大家都認為漲價是合理的？

一個女人很好上==>他就是好女人一個國家裡的房子很會漲==>這就是好國家

台灣哪裡是鬼島 台灣是歡樂之島啊~

政府一堆所謂的"打房政策"只是用來安撫魯蛇鄉民.

實際上現在政府是默許炒房的.

一堆炒房大咖明目張膽地徵人頭炒房,有關單位卻視若無睹.就是鐵證.

央行認定的熱點 還不快衝

供給過剩沒錯 但不代表要便宜賣啊 沒資金壓力又沒差

政府是千方百計的幫大家買房 不要在想打房了好嗎?

我覺得討論QE退場不如討論http://ppt.cc/GLKX

台灣的文化把房產當投資商品,把閒錢買房產擺著比放銀行還好的觀念...要是刻重稅....就不會這樣了

這篇沒有參考價值 一定繼續漲

不合理，但政府帶頭炒啊

房屋沒有需求必求？投資置產需求超大的好嗎台北再多弄幾個重劃區來讓有錢人買吧，不然房價

要噴到天邊了

又來了 又喊空了..... 無聊

台灣不會跌啦

房價一定飆漲，快押身家買，不然就要看別人賺了。

稅這東西 就是政府差一腳進來而已 房價下跌的部分 轉變為分期繳給政府 購屋負擔不會因此變輕

第一次看到這種社論是2005年左右 原來已經10年過去了

而且蠻多推論很無聊 為什麼政府不能帶頭炒房大家都賺錢有甚麼不好 自己不買乾瞪眼自己要負責

供應過剩都幾十年了 現在才喊會不會太好笑

沒有人說不行啊XD，這樣就能變成大家都賺錢會不會太好笑

人口紅利從賽亞人進化成超級賽亞人，戰鬥力更高了。

空頭? 真是外行 臺灣會跌才有鬼

一定要強力買進

多頭 空頭文章每天都有 麻木了

貨幣過剩都不提嗎?有誰買房是扛白米去買?

但是央行就是讓小民的存款天天在貶值

有這種新聞就是會再噴太外太空啦 買房兼購GDP 政府不支持嗎

大家有錢賺是什麼白痴理論

自有住宅80% 80%老屋 恩...