各位好 家裡的房子在大安區, 捷運站附近, 也因此有建商找上來談合建
土地面積總共有4個地號共517平方公尺(156.39坪), 目前共住了16戶
建商擁有其中1個地號306平方公尺
我們家是4樓公寓, 土地持份是30平方公尺(9.08坪)
建商說我們的建物權狀面積是25.64坪, 然後合建後可以分到的建物面積是25.06坪
他們說他們算給我們的容積約有69%, 說對我們非常優惠, 他是這樣算的:
9.08 * 2.25 * 1.778 * 69% = 25.06(坪)
2.25是住三的容積率225%, 1.778是他們蓋房子的經驗公式?(完全不懂是否合理)
他們說這25.06坪是包含公設的, 然後車位會另外算?(這部分完全搞不懂)
可是車位依照土地持分來分, 我們只能分到0.9個車位, 如果要完整的車位要找補
另外有租屋補助每個月 25.64 * 800 = 約2萬元
然後希望我們一個月內決定, 不然他們打算不管我們就自己建了
想請教各位建商開的條件合理嗎?
我明瞭建商一定是要有賺才肯建, 只希望不要不合理
另外我感覺資訊不透明不對等的狀況很嚴重, 還有哪些資訊是我必須要問的?
以及是否有甚麼需要注意的事項? 在此先謝過各位了, 感激不盡
人家比你專業所以不對等很正常 然後數字都是抓出來的也
很難透明 因為變數多到幾乎沒可能事先透明 不過依個案看
過程應該簡化不少 然後建物和車位有空間 但也不到很扯吧
作者:
kutkin ( )
2012-01-02 19:54:00建商自己就近100坪了 不蓋損失的是你們吧
想請教優不優是怎麼看得啊?怎樣算優?有哪些地方可爭取?
只是要看你們這塊地對建商價值多少可有可無的話，當然就吃定你們了
優不優是要看個案的 然後如果主附建物前後相等加車位叫
做剛好的話...那還要老舊公寓專案幹嘛?拜託別用感覺好嗎
四樓老公寓容積就幾乎吃光了 要還給你原始坪數的可能就
只有高房價一途了 還別提公設外加 和建築成本 再挖地下
就是連老公寓給兩倍上限都不能保證還四樓原住戶 懂?
可是本案空地過大 基地太小 應該是連都更都不用想?
要問甚麼給點方向好了 如果加入建築要怎麼規劃 可以配的
到房子嗎(推測有困難) 坪數價格找補的計算標準 剩下就和
自己買房子可能差不多了 當然要詳問分配怎麼來的也可以
作者:
riya (東京日和)
2012-01-02 22:05:00任何合建都更都至少要求到主建物1:1 不然大致是不用玩了
那1.778那個數值怎麼來的? 先謝謝樓上回答的幾位
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-02 23:36:00要求到1:1順便看能不能比較便宜加錢多買坪數
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-02 23:37:00不過也是要看建商預定要蓋的坪數是怎樣
作者:
riya (東京日和)
2012-01-02 23:39:00反正中低樓層樓不必貼錢 主建物1:1是基本 不然就不用玩了
作者:
riya (東京日和)
2012-01-02 23:40:00講一堆權狀變大 屋齡變新 都不用聽 主建屋1換1為出發就堆了
經驗值無誤 但是似乎高了點 應該是小基地以至於公設高吧
就是每個都覺得要舊換新免付出不然不要玩 房價才這麼扯
反正不用懂專業 做不到免談 建蔽容積綁死死 剩房價了XD
作者:
riya (東京日和)
2012-01-02 23:44:00主＋附 一坪換一坪 相當基本的居住人權 修法也是朝此邁進
修法在管控容積獎勵耶XDDD 也要控制城市過度開發和容移
作者:
riya (東京日和)
2012-01-02 23:49:00主建物一換一 應該不致有過度開發影響天際線的疑慮啊 XD
還有扯到人權是哪招阿 人權是規定最小居住面積還差不多
作者:
riya (東京日和)
2012-01-02 23:50:00這是最新修法控管總容積沒錯啦 實質對精華區影響 還好
作者:
riya (東京日和)
2012-01-02 23:51:00你家住25坪 改建當然要住25坪 人權啊~~
價值交換啦...人權?甚麼跟甚麼阿 車子開完要不要送新的
作者:
riya (東京日和)
2012-01-02 23:54:00這是土地 不是車子啊
所以就房地產可以舊換新變更大無誤? 台灣真的不一樣XD
沒有容積建蔽概念的話 不會有交集的 也會不懂控管的點
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-02 23:56:00基本上都更已經要爛掉了, 我覺得就當作花點錢換更好的新房
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-02 23:57:00至於想要要求更多的, 我想就房子放著爛掉吧.....
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-02 23:58:00目標就放在爭取1:1和加價購吧, 想當釘子戶就只能等生鏽了
就是連獎勵值更高的都更都要爛了 一般合建起跳還一坪換
一坪 這實在是 只能等井噴了 所以還是要看個案才準確
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-03 00:01:001:1有機會啦, 看建商想不想讓利一些換取資產活化
作者:
riya (東京日和)
2012-01-03 00:01:00現實啊 I大 精華達到剛好室內1換1 中低樓層免貼錢
現實他就四樓公寓阿 人家單獨一百多坪耶 所以先問加入
作者:
riya (東京日和)
2012-01-03 00:03:00你要建築線退縮 合理建蔽容積 不影響市容 就是精華區有機
的建築規劃阿 產品怎麼弄關係價格 還有分回合不合(大小
和價格) 光現在的資訊 敢把底線守在目前這樣算你猛
只有人家沒辦法單獨建築的時候你去叫人割肉 現在就可能
能自己蓋了 要求四樓225容積肯定分回不就是房價解?
作者:
a386036 (骷髏怪)
2012-01-03 00:21:0025坪當然是包含公設
作者:
a386036 (骷髏怪)
2012-01-03 00:22:001.778 裡面包含公設 附屬 獎勵容積
作者:
a386036 (骷髏怪)
2012-01-03 00:23:00其實你公寓25坪有2坪~3.5坪是梯間
作者:
a386036 (骷髏怪)
2012-01-03 00:24:00再扣陽台才是你主建物坪數精華地區紛回事可以拿會70~80%
作者:
a386036 (骷髏怪)
2012-01-03 00:25:00我撫順街那間 23年屋 建商也介入談給我的條件是權狀面積*1.3倍
好啦 要是用35%公設比 面積不縮水 底價是35P+一車位
我大概知道了, 建商應該是抓2.25*1.778=4 來算的?可是我看mobile01有人說通常是用5算?如果是5的話那建商
目前建商是說打算蓋6樓半,I大你說的35P是指找補價格?
主+附1:1是指室內空間+陽台露台不會變小的意思嗎?
那都叫先射箭再畫靶 225通常可以蓋到5坪? 多看幾張建照
然後公設跟車位坪數另外加? 所以權狀會變大? 是這樣嗎?
你的理解基本無誤 只是能不能討的到...對基地條件沒信心
35P是無車位的分回權狀坪 不過目前是數字遊戲而已XDDD
如果真的討到,權狀變大,那土地持分呢?會變成多少?
突然發現...六樓半?那你可以電死他XDDD給你的數字基本要
這要問建築師 沒看圖和法規不敢講 推測應該已經可單獨建
不是都更的話 可單獨建築的基本沒有徵求臨地的義務吧?
只要你們剩下的五十坪是相連 應該大部分也滿足單獨建築
I大所以您覺得目前這樣條件ok? 還是說可以怎樣爭取?
只能說百分百有往上的空間 然後六樓半打她槍XDDD
問題在要你們全部住戶都可以 還有最前面的建議看一看
其實我不太懂6樓半打他槍是?是他這樣算其實沒有蓋滿嗎?
恩我也很好奇真的可以不花錢房子不變小還多車位嗎?@@
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:14:00一、郝龍彬都講了，一坪實坪換一坪實坪
你不是算出4了嗎 所以在建蔽45%全滿的情況才蓋到3而已喔
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:15:00二、建商都只跟你講總共或許申請多少，如果申請的比預期多他會給你嗎 ? 還是他就自己私下吃掉了 !
最大的問題其實是...會蓋出30P的產品嗎?我...懷...疑...
這個案子就不是都更...這種質疑就...算了吧好嗎...
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:17:00如果沒有明講，都更獎勵、停車獎勵、開放空間獎勵、公設
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:18:00容積率轉移等各種 建商地主分配比，就很難感受到他的誠意
誠意?麻煩更新資訊 沒都更獎勵 停獎落日了 150P開放?
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:25:00不管有沒有那些獎勵，但就是要建商白紙黑字提出來
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:26:00如果申請超過 1.778 ... 多出來的歸誰 ?
沒有那一堆獎勵...你說得實坪交換怎麼達到...大前提錯誤
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:30:00樓上，是你自己一直執著在某些獎勵存在性與額度
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:32:00我強調的是，要談 "如果多出來的利益的如何分配"
天花板釘死在那邊 給人錯誤期待導致沒法合作不用負責?
1.778也不是獎勵值 是地上總量體 所以容移可討論不是嗎?
還在試算玩數學遊戲的階段有錯誤觀念後面要怎麼跟人談
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:44:00你跟其他人合作開發，都不談如果有多，如何分配嗎 ?建商自有一套他們的算法，我們再細問下去，不該嗎 ?
我不會預設別人就是要吃我的立場 還引用有問題的觀念
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:46:00如果住戶找專業法務，他大概可以幫住戶寫出一堆補充條款
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:49:00吃人? 住戶要求加入預防性條款都不行 ? 這個建商還真奇怪
說第一點的預設立場有問題 後面有可討論的地方 變預防性
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 01:57:00另外我不知道你為什麼說，這個沒有都更獎勵 ? 願聽高見 ?
兩位大大別起爭執啊 I大應該是認為這是合建不會有都更
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 02:06:00他們的地坪不是超過 500 m2 嗎 ?
可以講詳細 但是我推測的 16戶 4層公寓 建商持有2/3
所以加上現況 推測是持有完整空地 所以沒辦法走都更
畢竟土地坐落和面臨建築線等都不明 所以對條件不敢說
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 02:11:00所以那是你的推測，如果有舊厝、平房、磚瓦屋、違建
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 02:12:00情況可能就不一樣囉，所以在簽賣身契前，請先把所有可能性
不管是不是都更 只要不是用兩倍上限 不抓容移的緊繃值
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 02:13:00都考量進去，即使是微乎其微的可能性，都要考量，列入條款
估到30趴 大部分也沒機會硬上一坪換一坪 何況人家很有
機會可以單獨建築...拜託...走合建不用簽都更的文件要簽都更文件你再去考慮那些東西還差不多...
人家已經把現況大致出來了...一塊地就單獨持有達2/3耶
所以要人家的規劃來考慮後面才差不多 先來個1:1?
大部分人都不想占人便宜也不想被占便宜...所以要是預設
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 02:21:00如果是走合建，原PO也不用想太多了，
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 02:22:00等到一樓跟四樓頂加都同意了，原PO在來考慮不遲啦
其實是被吃了 要是一開始有對抗立場 根本不用談了好嗎
都更還不是被玩成要上百分百...等人家考慮喔?唉...
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 02:24:00走都更，還有達到80%，可強制處理釘子戶條款，
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 02:25:00走合建，有一戶不同意，就沒有任何的法律的可能性了 !
拜託別再誤人子弟好嗎...台北文林院鬧這麼大還不知道是
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 02:26:00所以如果要走合建，不用再想了，可以去睡覺了 !
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 10:35:00原PO自己想想這樣的條件，一樓和四樓會同意嗎 ?
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 10:36:00四樓頂加，原可使用面積 50坪，合建後縮成 25坪 ?
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 10:38:00一樓前院外推、天井、防火巷外推，能增建的都蓋滿
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 10:39:00合建後，因建蔽率與公設的關係，一樓室內面積會大大減小
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 10:41:00你們那邊有四個一樓和四個四樓，這些戶會通通同意的機率 ?
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 10:44:00土地共同持分戶，只要有一戶不同意，這個案子就不用玩了
叫人考慮各種可能 自己一直不斷預設立場? I服了YOU...
操自己的心看條件行不行都沒結束了 管去別人答應不答應
四樓全頂加蓋滿和一樓全增建?要擔心也是建方去煩吧...
作者:
flylee (牛轉乾坤)
2012-01-03 11:27:00簡單的說，沒必要簽的合建合約別簽，很多合約是有陷阱
作者: saplpa (adidas) 2012-01-03 15:17:00
搶當釘子戶就對了 投報率超高
作者:
moocow (void)
2012-01-04 18:03:00且看且走吧 我是比較偏flyee的看法 畢竟台北土地取得不易阿
大概就是跟妳開69%分 預計讓你坳到75~80%分
你分回來室內+陽台大約15坪上下吧 換新房子 斟酌吧