有人說這和台灣的玩法不同
其實在我看來大致相同
※ 引述《changkurt (累到爆)》之銘言：
: 巴菲特在2014年波克夏年報中，有提到他投資房地產的方法，很值得看一下。
: 中文翻譯出處
: http://www.usastock88.com/2014/02/BuffettFortune1.html
: 英文原文出處:
: http://finance.fortune.cnn.com/2014/02/24/warren-buffett-berkshire-letter/
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: 巴菲特：你可以從我的房地產投資學到什麼?
: 葛拉漢：「如果你做得像是在經營企業，那就是最有智慧的投資了。」
: 引用葛拉漢的話作為這篇文章的開始很適合，
: 因為我從他身上學到了很多有關投資的事情。
: 我將會談到更多關於葛拉漢的事情，也會很快談到關於投資普通股的事情，
: 不過請先讓我告訴你兩個跟股票無關的投資小故事，
: 雖然是很久以前的事，這兩次投資對我的財富並沒有造成太大的改變，
: 卻是相當難能可貴的經驗。
: 第一個故事發生在美國中部的內布拉斯加州，從1973年到1981年，
: 美國中西部地區經歷了一次農產品價格的大爆發，
: 造成的原因是多數人相信失控通膨即將到來，而小型農村銀行的放款政策更是推波助瀾。
: 後來泡沫破了，造成農產品價格下跌甚至超過50%，
: 不但造成農民負債累累，連借錢給農民的銀行也損失慘重。
: 當時，
: 愛荷華州和內布拉斯加州所倒閉的銀行數量，是離我們最近的這次大蕭條五倍之多。
: 到了1986年，我從美國聯邦存款保險公司買了一座400英畝的農場，
台灣經歷WTO等多次打擊傳統農業的事件
造成農地價格一厥不振
所以才陸續推出許多直接或間接與農地改革有關的政策
如果在農地價格最低的時候入手
不看地價的增幅或重劃利益,僅就精緻農業的收益也很可觀
: 位置在奧馬哈北方50英哩的地方。
: 我付了28萬美元，這個金額甚至比倒閉的銀行在前幾年貸款給那座農場的錢還要少。
: 我對經營農場毫無所知，但是我有一個很喜歡在農場工作的兒子，
: 從他那邊我瞭解這座農場的玉米和黃豆的產量有多少，
: 以及營運支出大概多少。
: 根據這些資料，我算出這座農場的報酬大概有10%，
921後南投農地便宜的像大便一樣,如果當時買進可以種茶的地
換算報酬也很可觀
事實上也有不少人這麼做
: 而且我認為這座農場的生產力將會增加，作物價格也會上漲。
: 後來兩個預測都一一應驗了。
: 我不需要什麼特殊知識或情報才能下結論，這筆投資沒有缺點，
: 而且可能會獲得高額報酬。
: 的確，偶而會遇到作物欠收，價格有時候也會讓人失望，但又怎樣呢？
: 只要在多數的年份都有著不錯的收穫就好了，
: 我根本沒有什麼需要賣掉這座農場的壓力。
: 28年後的今天，農場的盈餘是原來的三倍，
: 而農場本身的價格更是我當初買進的五倍之多。
: 我仍然對經營農場一竅不通，最近我去拜訪了這個農場，這也才第二次而已。
: 1993年，我做了另一筆小投資。Larry Silverstein是我當所羅門這家公司CEO時的房東，
: 他告訴我在紐約大學旁邊的一家公司叫做Resolution Trust Corp.（RTC）
學區宅在台灣不也是很熱門嗎?
逢低買進也聽到長繭了
關鍵是何時是低?低點有沒有膽量進場?口袋有多深可以撐過一次低檔?
: 正在出售一些物件。
: 同樣的，又是一個泡沫破了，這回影響到商業不動產，
台灣的商用不動產,尤其是辦公室類的物件至今仍處於相對低檔
你敢進場嗎?
: RTC這家公司的主要業務就是處理倒閉的儲蓄機構所持有的資產，
: 他們過度樂觀的借貸行為助長了愚蠢的泡沫形成。
: 這次的分析還是一樣簡單，就像之前那座農場，
: RTC所出售的大樓在無槓桿的情況下，現金流收益大約有10%，
: 但是因為RTC所持有的物件過去沒有好好經營，
: 所以在幾個閒置的店面出租後，收入應該會增加。
: 更重要的是，最大的一個承租者，租下20%左右的空間，
: 每英呎卻只付5美元的租金，其他承租者的平均租金卻是70美元。
: 九年後，這個租約到期時，租金調漲後將會帶來相當大的盈餘成長。
: 除此以外，這個案子的地點更是好得沒話說：紐約大學絕對不會搬走。
: 在買進那棟大樓的時候，我組成了一個小團隊，包括Larry和我的朋友Fred Rose。
: Fred是一個經驗豐富而且高超的房地產投資人，跟他的家族一起經營所持有的物件。
: 隨著舊的租約到期，這個投資的盈餘成長為原來的三倍，
沒錯,租金是會漲的
: 每年收到的租金已經超過一開始投資本金的35%以上。
: 更棒的是，我們當初的抵押貸款在1996年和1999年分別進行再融資，
這不就是我說過好多次的轉增貸?
不要害怕財務槓桿
富如巴菲特仍善用財務槓桿
: 而這些操作帶來一些額外的收益，
: 加起來已經超過我們當初投入資金的150%，而我甚至還沒看過這個物件。
: 來自於農場以及紐約大學房地產的收入，在未來的數十年很有可能會繼續增加，
: 雖然漲幅不會很劇烈，
: 但是這兩項投資的成果將會相當讓人滿意，而且不只有我，
: 我的小孩以及孫子都可以繼續受益。
: 我說這兩個故事，主要是為了描述一些投資的基本原則：
: 1. 你不需為了獲得令人滿意的投資報酬而成為一個專家。
: 但是如果你不是專家，你必須要認知到自己的極限，
: 然後遵循一套合理且運作良好的規則。
: 讓一切盡可能保持簡單，不要只想揮大棒。
: 如果有人向你保證可以快速賺大錢，就要更快的回他一句：不！
: 2. 如果你正在考慮買進一項資產，請專注於未來的生產力。
: 如果你搞不清楚怎麼粗略估計那個資產未來的盈餘，就忘掉它然後繼續前進吧！
: 沒有人能夠評估每一項投資的可能性，無所不知其實沒什麼必要，
: 你只需要了解自己必須承擔的那些行動。
: 3. 如果你打算購買一個資產，卻只專注在預期的價格變化，你就是在投機。
: 投機沒什麼不好。然而，我知道我沒有辦法成功投機，
我一向說沒人能預測未來的
本來就該專注眼前
現在即使是大台北仍有不少物件可以買
尤其是蒙塵的珍珠
: 而且我懷疑那些宣稱可以持續成功投機的人。
: 在丟銅板的遊戲中，有一半的人在第一把會贏，但如果繼續玩下去，
: 就沒有人能夠期望從這個遊戲中獲利。
: 真正的事實是，一項資產在近期有好表現，絕不是買進它的好理由。
: 4. 在我的兩個小投資裡，我所想的只有這些物件可能會生產出什麼，
: 一點都不在乎他們每天的價格變化。
: 球賽中，只有專注在球場的球員才能贏得比賽，而不是那些盯著計分版上看的人。
: 如果你能夠享受週六與週日而不去看盤，那麼試試看在其他五天也這樣做。
: 5. 自己想出對於總體經濟的宏觀看法，或是參考市場上的宏觀預測，都是浪費時間。
: 真的，這是一個危險的舉動，因為很有可能模糊了你對真正重要事實的看法。
: （當我聽到電視裡的評論員口若懸河說著市場將會怎麼走，
: 我總是想起了Mickey Mantle的評論：「除非你上過節目，不然你不知道這有多容易！」）
SWAY?
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: 感想:
: 巴菲特非常重視資產的真實價值；和未來能產生的穩定現金流，
: 富爸爸書籍的作者；羅伯特清崎也講過一模一樣的概念。
: 羅伯特清崎在他的書裡講過:
: ``如果你買入房產的原因，是預期會漲價；而不是穩定的現金流。
: 那你就是在玩危險的賭博遊戲。``
: 看來成功的投資者..他們的想法都有很多共通之處。
現金流是對也是錯
在購入當下我重視的能創造多少現金流
在售出時我關注的是資產價值的價差
這樣我才能投入另一個創造現金流的優質資產