毛大慶是萬科地產從凱德置地挖過來的高階經理人
以下的講稿在5天前從大陸的房产观澜討論區貼出，在大陸引起軒然大波，似乎一語成讖
各級政府莫不出來滅火，萬科也發聲明稿強調沒看壞大陸房市
文長，我先轉成繁體比較容易閱讀
毛大慶：全國房地產將下行搞不懂北京樓市
今年的市場。和万科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較複雜，先坦
率的談個人對市場的分析。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經談到，2013-14年間
，市場可能會有一個比較大的分化，個人曾在多個會上談過，從現在重點關注的50個城市
看，已明顯出現分化的特徵，50個城市的背景：（國家從2003年實施政策性調控以來，到
去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調控，在過去10年強政策性調控下，一共有過43
次政策性調控，其中頒布了179份四部委以上的文件，這179份文件，個人受任志強影響較
大，喜歡分析，個人將179份文件全部找到，並拼到一起看過（嘲笑個人有病），發現：
179份文件前言不搭後語，各種事情也有很多沒落實；但是這179份文件給我一個啟示：再
一次印證了中國房地產有房地產問題的地方，從這個國家有4部委以上文件開始，他的每
個文件都有一段，叫做這個文件的指向：從30多個城市，到70多個城市，最多情況下提到
都是50-60個城市，其實，再仔細看，這個50-60個城市標誌了中國房地產比較明顯的各種
各樣特徵，万科長時間以來，我們的研究院和研究機構，自己的研究部門分析的比較多的
，其實也就是36—50個城市之間的狀態）。這50個城市從13年底—14年初，出現了兩個情
況：一個是以二線城市為代表的，出現了較為明顯的特徵：由於土地供應過多，帶來了對
未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是瀋陽，有明顯性
的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像瀋陽這樣的城市大
概有30來個（在50個城市裡面），基本由於市場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市
，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在於土地的價格在過去的
一年裡由於上漲的過快，我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總
和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現了透支的情況；造就
了今年1季度，再加上國家對於銀行的貸款、政策的收緊，這三點（兩個透支加一個收緊
），使得今年我們普遍意義的市場出現了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態，
可能這樣一個情況可以涵蓋大多數的城市。
輔助一個擾動因子，就是反腐敗（星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大），作為
我們開發商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上還是很大的。反腐敗對於高端盤的影響，
不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人
對於持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關注了星河灣這個
項目，他影響到了煤炭整個行業。我們万科在北京的高端樓盤，過去的三週，僅接待檢察
院、紀檢委，就多大14-15次，我們從一個樓盤配合調查的之密集（售價在4、5萬元每平
），其他開發商更貴的樓盤更不敢想想是什麼情況。所以，起碼在近期的一段時間內，反
腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。
同時，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由於廉政所帶來的影響，比如和我愛我家
、鏈家這兩家主流的二手房門店進行溝通後，得到這麼一個數據，尤其以鏈家為主（鏈家
基本佔了北京一半以上的市場），他們的單門店的單日掛單量（單日掛單量是二手房市場
很重要的一個數據）從原來的5套房子，急劇增長到10- 12套房子，而且好多掛單的單主
，要求他們盡快銷售，給予大幅優惠，甚至於腰斬售價，可見這房子都不知道怎麼來的，
比如：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子（此人已經進去了），在北京市
場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人
有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的後果是二手房的銷售
嚴重的