作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2014-07-11 10:11:24※ 引述《dmweiying (agnes.b型男)》之銘言：
: 家裡剛好有多一筆資金，金額約3000萬，最近一直再研究怎麼去運用跟投資，但礙於挑點
: 的意見不太一樣，目前仍然沒有太大的共識，所以小弟想上來詢問前輩們的經驗跟建議，
: 以這樣的預算怎麼思考。
: 確定的是會先買一間2-3房的中古大樓自住(美麗島，農十六，凹子底皆可)，剩下的資金
: 則放來投資透天或店面租人，謝謝各位的建議。
你要買自住,我不知道你自住的需求是怎樣.
你要住很爽,去住美術館....長期穩定增值+住宅環境優..
當然美術館的特性就是比較寧靜,所以以機能來講會比較弱一些,這是特質.
有些人愛熱鬧又愛方便,不住美術館,那舊市區最近應該很多步錯的可以選擇.
像國王一號,我記得買起來也不過二字頭...
民族路目前看起來,5~10年內會有整條馬路大更新的情況.
(那邊透天快被收光光了,剩幾個釘子戶,高雄收透天完全不比台北收公寓,困難度差太遠
高雄透天很好收,價錢對就好了)
店面比較複雜,差一點點差很多.
例如像和平路的店面
他林蔭道...生意其實不好做,但是因為205廠打通到中山路,所以會漲.
但你要挑靠近205廠的吃才會多,遠一點的效應就差了...
然後打通路就可以賣了,也不要養..林蔭道真的店面效應不好...
所以只給你建議比較無腦的.
無腦的就是復興路,星光路,成功路過漢神後,中山路到costco之前.海邊路.
以南北幹道為優先,因為高雄分南北,尤其重心還南北在互相轉移.
so...鐵路地下化打通南北後,價值會更高.
(民族路則是建商收太厲害,你應該沒啥好選擇)
(我講的是會漲的,不是講現在投報很好的,這有差....)
無腦買就對了...記得買透店要有將來蓋大樓機會的物件.
(當然星光陸那邊就認命買樓店吧)
不過現在大概你透店買下去你住宅可能就剩沒多少錢可以買,要有心理準備.
透店一直在瘋狂創新高...
幹道透天有招牌效應,就算店裡都沒人也沒關係,會有品牌性質的門市進駐.
然後最優先被改建大樓.
但是越大條的馬路,你要搭配越大的面寬...你中山路搭配4米半面寬就太小了.8米才夠.
(買小的當養地是可以,但你的廣告效應差,你的投報就不會多好看)
所以可能要慎選一下物件...
復興路目前透店大約在2000~2500之間,這邊滿適合你的.
雖然我不知道過了幾個月又變多少.
去年仲介報給我一間他沒上報的復興路店面,1500,昨天我看了同樣一個地點開3980.
(相差一年多一點,不過那個點有特殊價值就是了...)
遠一點的復興路,我是上個月看到2400...我有建議朋友去買,之後怎樣我沒有太多關心.
反正呢..店面這種東西...我跟你講要買,你不買.他一下子就消失掉.
再過沒多久你就只看得到30%增值以上的物件.
喔30%還是運氣不錯,你看到翻一倍也不用太驚訝.
炒店面的都碼老狐狸...他可不像買住宅的人依樣整天跟著新聞打房起舞.
至於如果你要高投報透店租人.
高雄未來幾年,大變化非常多,所以要小心商圈轉移.
可能會因為某些地方路通,或是有展覽場,或是有觀光效應.
所以整個商圈就轉移走....
堵到轉移走你就崩潰了....XD
(地區性變化一向都是遠大於大環境變化,以地區性變化來看,人就那一群...
走到東邊,西邊就沒落了)
因此投報高我會建議你買有支撐的.(而不是挑個商圈,投報不錯就買這樣)
例如百貨公司門口.....
像亞洲廣場門口可以屯著等他將來蓋好....只是當然那邊也貴不少了.
(本來成交1xxx,後來2xxx,現在樓店價應該都拉到要2500以上,透店?..好像沒有得買)
漢神巨蛋不要買,因為將來客源會被亞洲廣場拉走很多,所以看空.
漢神本館反而可以買.
左營新光三越不要買,過新莊仔路以北部解釋.
大遠百附近可以買,大樂和大統和平店可以屯來等改建,不過我覺得這效應有點風險.
大立我持保留態度,夢時代四周則是沒啥好位置的店面所以沒東西買.
不然去追觀光也不錯.高雄觀光瘋狂成長,無人能及...觀光效應店面無敵安全.
光你租店給人做陸客生意你就薛翻了.
(做不起來是他的事,你換家租就好,租金還是要跟著人潮漲的,房東不煩惱要怎樣做生意)
and..去買鹽埕區...最近又有纜車計畫,所以鹽埕區捷運站和將來纜車預定點都可以買.
海音旅運還沒蓋好,海邊路店面目前應該租不出去,但等旅運蓋好會非常優.
(最適合蓋酒館的地方...喔不是酒店,酒店不在這邊)
蓮池潭不會賣你..死心吧.
愛河邊要挑,不過愛河的活動越來越多,所以店面價值也會一直上升.
缺點是愛河邊店面好位置的超貴投報便很差..透店則是買不到.
夜市方面,六合現在觀光客被疏散開來,所以六合觀光客人數大幅下降.利空.
瑞峰有風險,因為地主一直說要把地收回去蓋大樓.
凱旋沒好店面買,除非你贓到凱旋路正對面有人要賣你,但應該很難等下輩子.
地方型夜市要注意,如果是政府有攤位准許的可以買,自由行的觀光客變多都是利多.
不然要小心商圈轉移的問題...
不過跟著夜市買,就不一定要限定透店,因為你八輩子也不會被建商收去蓋大樓..XD
(建商不會去收熱門商圈甚至夜市的土地蓋大樓)
買樓店就好....你主要吃的是商業效應不是土地價值.
不過現在大概你透店買下去你住宅可能就剩沒多少錢可以買,要有心理準備.
透店一直在瘋狂創新高...
隨便舉一區,同一條路,成交價1500 一年後1800,一年後開36xx,成交會多少我還在看..
(靠杯你跟我說房價會跌...你先叫這些屋主降回去年的嫁來賣再說..
另外,建商收地越收越高,你要他們房子越賣越低??你再給我騙...
建商不收地了你在跟我說會跌好不好...)
你跟她說行情??....人家說謝謝,再聯絡.
有利多的店面漲價起來是很凶猛的...
當然你去看那些沒變化的區域...
去年這邊賣3000好了,另一間開3300,靠杯賣了一年還賣不出去???
我只能講店面就是這樣...
買對點會瘋狂猛漲,買錯點會變超難賣...
不像住宅那麼穩定的跟著大環境走.
so...買店面就是,高風險有高回報,但是高回報有高風險.
適合賭徒來玩就是了....