可以跟你這朋友保持連絡，這意思是投資房地產，這朋友完全錯誤。
有很多名嘴說了一些看來很有道理的話，實務上是完全錯誤，也沒有
人愿意去更正這些觀念
別買房地產的書籍，這些寫書的人大多沒有買賣過十間以上，他們只是寫
出合情合理的道理來，當然看來有道理，只是看起來是而已，真的買過很
多間房子的投資客，還沒有人寫過房地產的書。
有些人寫書只是討好未來的買方，這當然無法用書來追求房地產的買賣。
要看書不如在這一討論區，逐條一一的看討論，至少，正反雙方都有。
以下是一般人之錯誤的觀念
1.凶宅問鄰居，問警察．問管理員，問里長，聽來有道理，但是，我確
定上面四種人完全不會說。別問了。
2.學區的子租給學生，這絕對錯誤的作法
因為，學生比較窮，一般而言，外縣市的學生，租金3000-6000居多。
再多也很難，我在92年時，改裝了一間公寓，位在安坑的景文技術大
學最靠近學校的公寓，就地點而言，天下無敵。全新裝潢，我要租8000
但是，學生最多出價到7000元，或是他們租雅房3000，舊套房5000。
我能租給社會青年，他們是一對情人，一人才出4000元，負擔比學生少
很多，單身的社會青年一般租雅房或頂樓，約5000-6000居多，結婚的人
就算沒小孩，他們會租兩房，各有各的族群。
以上，我在學校邊不租給學生，我又何必在學校邊改裝套房。而且，各位
請注意，學校旁邊的房價是低價的保證，(台大師大另有因素，是因為地
點超好，就算台大搬走了，房價也是不跌。)
各位請注意，房客千萬不要是學生，髒亂不守秩序，亂退租，大聲喧嘩。
也是學生。
結論：買房子，買在學校旁邊是笨蛋的行為．
3.在房價漲了一倍的地點，公寓改套房，這是笨蛋的行為，與自已的錢過不
去的行為。
民國92年到95年間，在大台北地區，公寓改套房是正確的，之後就不正確了。
現在還有人要公寓改套房，我只能說，這些人之前沒有作過公寓改套房；真
的作過公寓改套房，今天就不會再提起公寓改套房的事情了。
公寓改套房，就要長期出租，然後賣掉也要賺到錢。
1.公寓改套房，你再賣時，買方貸款比較低。
2.公寓改套房，絕對不會再改回來了，再二十年也是買來出租，再改回來，不
如買沒有改裝的一般房子，這筆錢得從房價扣除，賣方當然不肯。所以，
永遠不會改回來。
所以，再換幾手也是投資客，房子改久了，敗像產生，後面的投資客接手很難。
你很難賣的掉，除非你虧錢賣給他，讓買方重新裝潢，維持投報率。
3.台北市的預售屋投報率約0.7%，正常房子約1.5%，改裝後約4%。
銀行利息2%，你自已管理後才增加2%，不如放銀行收定存來的省事．
4.請記的，民國92年之前，改裝後的投報率約10%-18%之間。而且，轉手超級之快。
因為，加價賣之後，別人也有10%，現在你加價賣，別人接手只有3%-4%之間。
除非很特別，否則你賣不掉。
錢在房地產有其他更好的管道追求投報率，在大台北地區，公寓改套房的時間點
已經一去不再回頭了。
帥過頭
※ 引述《wuwu950891 (與你同在)》之銘言：
: 有朋友找我合資，買下這間古亭捷運站附近這間頂樓加蓋的公寓
: http://buy.housefun.com.tw/buy/house/1276348/
: 想改裝成專業飯店式管理的租屋服務，租給附近的大學生
: 類似這樣：http://rent.housefun.com.tw/rent/house/729691/
: 目前開價是2880萬，我們想殺到2300萬(八折)
: 跟銀行貸款7成，五人合資湊1000萬(付頭期和裝潢費等雜支)
: 以目前現在的６房３廳２衛，重新整理隔成７房２廳後出租
: 每間租金１萬５，全部出租月收約１０．５萬
: 房貸以永慶房仲網房貸試算月付一個月約9萬
: http://www.yungching.com.tw/ca/CA040401.asp#CA0404Result
: 每個月賺二萬一年後大家再來分營收
: 各位覺得可行嗎，投報率要多高才值得投資?