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（中央社記者田裕斌台北6日電）在日本央行無預警寬鬆貨幣政策出籠下，日圓急貶，投
信業者表示，在貨幣寬鬆環境下，有助商用不動產併購活動增溫，為J-REITs添柴火。
元大寶來投信表示，日本在這次政策規劃中，不但將貨幣基礎擴張，更大舉提高公債年度
購買金額，並延長平均持有期間至10年左右，更宣告每年購買指數股票型基金(ETF)與日
本不動產投資信託(REITs)規模擴大為目前3倍。
元大寶來投信產品經理顏誌緯表示，今年國際市場紛擾之際，能夠先行掌握日本不動產市
場的潛力領先卡位布局的REITs基金，也在績效上繳出不俗的成績單。
如今「基本面」、「政策面」、「資金面」已面面俱到，且股價表現落後是當前日本不動
產市場投資上極大的利多，國際資金輪動趨勢充分體現在不動產市場的表現上。
元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，美國量化寬鬆(QE)於10月退場，市場
後續關注2015年美國聯邦準備理事會升息時點，預料資金將自高風險市場持續撤出，市場
動盪將加劇，REITs市場表現可望相對抗跌，將續走長多格局；市場看好美國及日本兩大
市場，尤以年初至今整理過的日本市場最為看好。
吳宗穎指出，日本商辦租金於今年下半年開始走揚，搭配高股利率，看好並持續布局日本
地產股。1031106
連結：
http://www.cna.com.tw/news/afe/201411060084-1.aspx
其他：
可是日本房地產持有成本不是蠻高的嗎?

高阿~但租金更高..

但過去兩年去的都賠死了，快找人接手買進的交易成本就吃掉前2年獲利，2年匯差有吃掉5年的獲利，去海外貸款3%利率也吃獲利。得超有耐心一直擺著才能把這些賺回來。新宿都心5-10年屋，8坪，離地鐵近，投報率，扣除管理修繕大約5%, (租10萬日圓)單價大該台幣100萬。但這5%只扣了管里修繕，持有稅沒扣。去台系銀行辦海外6成貸款的3%高利成本也沒扣

當長期包租公不應該買5~10年屋,難怪投報率差阿~

日本20幾年屋是很難轉手的。

5%高雄套房就有了...@@a

沒錯~就買15年~30年屋,不打算轉手阿XD

而且老房會折舊。而新房太貴投報太低你買老房多的投報率會被折舊吃掉。

折舊主要是0~15年屋這段期間折最快,所以你買5~10年..GG

然後有急用還賣不掉。

15年之後的折舊就會非常緩慢了...

由於日本舊房沒市場，那才是折舊最快。15年是可以，但房價和10年差不多

假設你買15年小套200萬,20年後回本了,就繼續租吧...不然改

日本要買就買實質15%以上的啊，地點又要好，要等，一樣要搶

建囉你買5~10年的,收租10年剛好沒價值又難賣

想長抱10年又想在屋齡20多以前脫手

倒不如買便宜15~30年的~運氣好還可以改建

10年是適合。改建? 被套死的機率更大。

錯了~長報20年等改建,或繼續出租,再不然就低價賣出租客吧~20年的房子我想也不好賣了

看到的資料新宿投報率真的比較低。東京有7-10%的都是外圍了http://www.jp-home.com有信心的話，去投資看看。賺了再來分享

日本有15%的? 那真的是要用搶的XD

買日本房要考慮一下國情不同, 修繕和折舊跟台灣差很多

我是看不出這麼點投報率有比買定存股好

定存股難選阿~除了0050哪一隻是真的不會倒或配息夠穩又有5%?0050夠穩不會倒~但只有2%多...出租20年~當初買一間可能才100~300萬~低總價應該還是好賣?

你不怕未來10%以上匯差和3%貸款，還怕什麼定存股只賺3%?中鋼去年賺1元發0.9目前股價有3%以上

如果出租10年以上~匯損10%會很多嗎?而且前提是日圓10年都不回升

完全沒有匯差風險，不會倒，擺一輩子不賣。

新宿7-8坪約1000萬台幣。2間2000萬。哪個爛房頭期就2000萬，總價近億了吧中鋼是可以擺來傳後代的股價漲跌不重要

http://www.jp-home.com/property_detail.asp?p_id=4251223年~地鐵3分鐘~不到150萬~還可以殺價

有看到離精華區多遠嗎? 東京只能找好脫手區域

就你說的阿~傳子傳孫~當包租公~你硬要脫手~低總價不好脫手?永遠不賣投報率很高~你要脫手~100萬賣不掉?買家需要貸款??如果是買1000萬的產品你說脫手難我信啦~不到150萬的東西..

那你可以試看看，反正沒多少阿

不是我要不要試的問題,很多人都在做了XD

去試試，說不定日本人都是笨蛋，投報8%不賺，偏偏愛買不賺的公債。還有更多人不去做，而且兩年做的都虧了

日圓還會貶 遙想當年有位買練馬區的鄉民 不知最近如何

國情不同吧~像台灣人愛炒房~出租投報率搞的超低~世界最低8%投報率來說,13年回本,你要貶多少才會虧錢??貶到0?如果13年後~日圓瞬間貶到0,那你剛好損益兩平這13年做白工~但沒虧到錢~但這有可能嗎??????現在日圓11X買一間小套,12X買第二間,13X買第三間總成本算500萬好了~請問日圓要怎麼貶你才會虧錢?

好聰明。日圓貶值有上限嗎10年後日本越來越老化，能否升值很難說美國有移民紅利有頁岩油走出衰退日本只有印鈔這招，走不衰退就加碼印8%是基於滿租的前提。可是東京外圍需求小租不出去，投報率就是負的而且外國人的租金收入要20%稅。那仲介網頁根本沒扣掉稅的支出

多拉幾個墊背的XD

而且你應該只是，沒有認真研究過。否則你應知很多人建議別買太遠太小的因為那種是承租方收入不穩流動率高的。留學生多的區域也別碰，因為烙跑欠租金別只看仲介理想化的投報假數據

所以我才問你要怎麼貶才會虧錢阿,貶破150???我沒提到升值唷我已經用最極端的例子說明日幣貶到0的情況了..應該比你所謂的人口老化,頁岩油還威了吧再來~出租為什麼要選東京地鐵附近你大概也不是很了解難不成我要選在高雄捷運附近5%投報?或是沒交通建設的地方?滿不滿租全世界包租公都會遇到,東京+地鐵三分鐘應該夠安全了租金收入扣多少稅印象中有個規範,你可以在確認一下

我只看有經驗的人的說法，你這都是空想。租金是扣20%....我直接告訴你。

再來~太遠太小??你要又近又大又要高投報??取捨一下吧10年回收近80%成本~你日圓要怎麼貶才會虧到本金呢?有經驗?那你怎麼都回答不出來阿????

你那是沒扣持有成本沒扣所得稅的8%投報率都算錯了，要怎麼講

當然是扣了阿~實質投報率R大都說要找15%的了~8%很難嗎?

好吧，那我沒意見。統計上東京平均投報率不到5%. (日本人持有)若覺得外國人去炒能隨便都10%，我只能萬分佩服投客真的強。台灣人真行。

民情吧~日本人喜歡買新的大樓或透天~台灣人要賺租金要買他們不要的老舊大樓台灣人不強的話~世界第一的出租投報率就不會出現在台灣了剛剛無聊查了一下你所謂的20%,20%是預扣,如果你年所得沒超過50萬台幣~適用稅率5%,會退還15%的租金給房東...所以你還是確定20%全繳給政府???

不好意思，要我買日本，我一定搶老透天、文化住宅地點不能太差，講白點就是拼投報

那幹麻不買店面或商辦?

預扣有可能退，要看你收入多少。另外老房還有很多費用，甚至一次收數百萬日圓因為日本超機車不允許爛房，電梯，管線都定時換有興趣的趕快去，很想知道版上的實戰經驗有些保證收租，不知是否可信任

台灣能忍受不合理的待遇，代表台灣人能力很弱逃不出鬼島，繼續吃餿水和住鳥籠屋

所以你剛剛很肯定是扣20%,現在又有可能退???下次講話還是保守點吧...依我剛剛舉的例子500萬買三套房,租金約50萬上下~就是5%

R大怎麼說出了實話呢？XD這樣叫台灣人情何以堪

另外你講的數百萬日圓印象中是10幾年才一次,難怪日本很少看到爛房~10幾年整修一次在台灣也很合理不整修誰想租阿~破破爛爛的XD我只是覺得不確定的事情不要講的太肯定~容易誤導人..板上實戰經驗有阿~~~google也有不少~m01也有

所謂內行人看門道，rdcf大也不用多做解釋了，自己穩穩賺就好了，投資沒什麼對錯，口袋有沒有賺錢才是真的。BTW，所得稅如果沒買很多套，所得稅是5趴沒錯，不考慮匯率問題，扣除“所有的”稅和費用後還有6~8趴的報酬其實不難找。

要有閒錢吧 變現時間要拉很長