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2015-01-15
【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌2014年封關統計，北台灣房市總推案量約為1.16兆
元，與11月初的預估值相吻合，較2013年年減約13.6%；北台灣各縣市推案量大多萎縮，
僅宜蘭地區推案量大增近倍，這與宜蘭買氣相對較穩定有關。
2014年推案量減幅最大者為基隆市，年減約39.4%，全年僅剩60億元，其次是新竹地區，
年減約29.3%。若以總銷金額來看，減少最多的是新北市，年減688億，第二則是桃園，年
減594億。
搶照潮效應 今年推案量增約1成
但今年情況可能會不一樣，據住展雜誌預估，2015年推案量將比2014年增約10%～15%，全
年推案量預計會落在約1.276兆至1.334兆之間；其中，約有8千億案量會在今年上半年推
出，下半年因逼近總統併立委大選，推案量肯定會低於上半年。
住展雜誌企研室經理何世昌指出，今年推案量放大的主因有三：第一、是去年因九合一選
舉延後公開的建案尚未悉數釋出，預計延推建案在今年將陸續加入戰場，如士林區「欣翰
士林官邸」、新莊「遠雄九五」。第二、異業跨入不動產開發方興未艾，且量能有擴大趨
勢，如內湖區「T‧CBD」。
第三、因今年7月起容獎限縮正式上路，去年建築業者拚命搶建照，建照核發量也居高不
下，伴隨搶照潮而來的推案潮將在今年逐漸出現；惟部份業者搶著申請建照只是為了確保
容積不縮水，拿到建照後不一定會馬上推案，可能會延至明年以後才推案，因此未來幾年
案量均可能會繼續維持在高檔。
今年房市預料有五個可能
住展雜誌企研室經理何世昌預估，今年北台灣房市有『五個可能』。第一個可能，是今年
平均房價與成交量將和去年持平，新成屋、預售屋市場形成『價量均平』的態勢。房價持
平的原因，是新建案推案成本被土地價格卡死，再加上多數建商資金面無虞，利率低、資
金成本不高，降價意願仍低。但因買方追價意願走低，新建案要漲價並不容易，所以房價
將在高檔整理、買賣雙方持續拉鋸。
至於成交量持平的原因，是2014年成交量已縮至近十餘年來低檔，要再繼續量縮的可能性
也不大；而因房價基期高與打房政策箝制，成交量要大增的機率亦不高，整體成交量應會
與去年相差不遠。
第二個可能，是『代銷跌倒，建商吃飽』。現在『建商守的是價』（價格賣得好），但『
代銷要的是量』（衝成交量），但從目前市況來看，兩方所需已互相衝突；因為建商不讓
價、堅守價格，成交量就逼不出來，代銷就苦哈哈。
何世昌表示，雖然代銷盼望建商讓價以促進成交，但代銷業者為了生存，目前普遍仍報高
價搶建案賣，使新建案底價更難回降，進而讓成交量更難提升。在此情況下，建商還是老
神在在，惟體質較弱的代銷必須謹慎因應財務狀況；代銷為求生存，應會減少包銷，轉以
包櫃或純企劃來渡過。
政局難擺平 稅改難上路
第三個可能，是『房地合一稅不會實施』。現財政部全力推動房地合一稅，房地合一稅勢
必成為總統併立委大選的政策焦點，但因立委與業者普遍反對，若原案不經大修，選前要
通過的機率並不高；即便選前三讀通過，立即在今年實施的機率也是微乎其微。
房地合一稅無法快速實施的原因，除了立院因素外，大多數縣市首長由在野黨奪下也是關
鍵之一。由於房地合一稅牽扯到國稅、地方稅的問題，未來所繳稅款若先歸中央，再由中
央分配至各縣市政府，其分配比例要如何制定，恐怕還有得吵了。
央行防線失守 大選將定多空
第四個可能，是『彭淮南防線（300萬／坪）將正式失守』。為何說是『正式失守』呢？
因為若嚴格來說，彭淮南防線在去年早被突破，但因業者不想當出頭鳥，便把房屋價格灌
入車位、拉高車位價格，把房屋單價壓在300萬／坪以下。
除非業者鐵了心要把一個車位灌到千萬、繼續把房屋單價壓在300萬／坪，否則這種手法
再玩也有極限；很快的，彭淮南防線就將失守，只是要由誰來衝前鋒罷了。是「帝寶」？
「皇翔御琚」？「冠德興雅BCF」？「富創D3」？「宜華富邦」？「松濤苑」？還是「陶
朱隱園」？
當然，貴為11A總裁的彭淮南，理當知道防線早已被突破；但本刊預估，在超豪宅市場價
格與一般產品脫勾的情形下，再加上今年房價持平整理，彭總裁不會因防線遭突破而再出
重手打房。
第五個可能，則是『總統大選定多空』。何世昌進一步表示，縱使現在空方抬頭、頻頻放
話，但有越來越多的建商早有撐到總統大選後的準備，財務規劃也趨於保守，並以合建推
案來降低風險。所以，在總統大選前，大多數建商在價格上不會作出大幅度變動。直到了
總統大選後，才是多空兩方攤牌的時刻。
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