《戳破網路迷思：房價真的要跌嘛?從14張圖帶你看泡沫訊號 上》
http://www.thenewslens.com/post/178355/
最近網路上非常熱門的一篇文章，在LINE上瘋狂散佈流竄，內容提出台灣房地產已經
嚴重面臨泡沫，我們以下就逐一針對幾點迷思進行說明：
【1.台北房價所得比已經超過15倍準備崩盤?】
內政部的統計資料實際上是以中位數計算，並非以平均數進行計算。以中位數計算的
結果台北月入水平薪資約在33000元上下，然而，以平均值的計算結果，台北薪資水平卻
在66000元左右，且持續增加中。
因此若以真實的房價所得比去計算，台北的平均房價所得比，大體為8倍，而全國的
房價所得比則在5倍以內。當然，如果硬要堅持以薪資中位數來去證明合理性，那麼香港
、東京、摩納哥、巴黎、倫敦、上海等地，可能要先垮掉才比較合理。
【2.房貸負擔比超過33%，真的負擔不起?】
內政部同樣是以中位數資料作為計算，此塊就不做重複地解釋了。要注意的是為什麼
房貸負擔比會負擔不起呢?主要是相應性的房貸政策無法調整。
以法國的政策為例，年輕人依然可以買房的真實原因在於：低頭期款以及長達40年的
貸款款期，以1000萬元新台幣舉例，20年期每月約繳5萬初頭，30年期每月約繳3萬7千，
40年期每月則剩下3萬元，而這樣加上200萬的頭期款，你已經可以買到大安區公寓有裝潢
過20坪上下的2房了，或者文山區考試院25坪上下的3房了，更或是更精華地段的小2房。
而這樣的收入，不用勉強一定要雙薪家庭，單薪家庭月入5萬5千元的，基本上都還勉強付
擔的過去。
【3.不動產餘額佔GDP比重過高，國家導致衰退?】
不動產餘額佔GDP比重過高，的確會導致國家衰退，但是最嚇人的不是這個，諸如紐
西蘭、英國、挪威、葡萄牙、美國等都超過60%，即便連德國都佔了45%上下，那請問台灣
衰退的理由依據到底是甚麼呢?
佔比過高的議題，其實從2011年前後就開始有人瘋狂批判，認為後市一定死很慘，但
實際上，台灣的不動產餘額佔比，自2009年突破50%以後，就開始逐年下降，已經連續下
降6年之久，今年幾乎肯定地繼續下修。
再者，最需要注意的是：台灣房貸不是拿來買房，而是【房屋增貸】，房屋增貸比例
的上升才是真正的關鍵，主要原因是由於這幾年房價上升以外，利率低廉，增貸成本才
3.5%上下，甚至在國營銀行借款在3%以下，幾乎全部都借出來拿去買台積電或中鋼，每年
光股票股息就可以套利，於是好康到燒報，婆婆媽媽，鄰居阿姨，通通借一借拿去買股票
。請你停下繼續輸入手指按鍵，問一下鄰居是否有人就是這樣幹?
【4.房價租金比高得嚇人，到底幾年才回本?】
這個問題其實非常可笑，圖片中描述台灣房價高達64倍。然而以台灣這個租金從來不
實報的地區，來去估量，我們就得大打折扣了。
以目前租金行情而論，台北市最便宜的公寓租金大約在2萬元左右，而台北市沒有裝
修過的公寓行情也大抵是950-1050萬上下，我們姑且就以1000萬做為一個計算比，台北的
房價租金比，約是41.67倍左右。而且請注意我們這是以【台北】而非以【台灣】去做計
算。
如果來看看台灣其他地區呢?例如高雄：公寓一間300萬(還在捷運站旁)，出租12500
元，高雄的房價租金比約是20倍左右，投報率約5%，但如我所知的高雄，投報率超過10%
的東西四處都有，即便2015年6月的今天，要找到投報率5%的東西，好像還是很輕鬆，而
他們的房價租金比有的甚至是10而已。所以這樣是很高還是很低?
那麼這個數據為什麼要拿台北去跟世界某國的平均去做對比呢?這用意只是為了激化
以及突顯目前的房價不合理之處吧。話外一提，《全球房地產指南》的引用數據是以2011
年4月的信義區、安和路、仁愛路、敦化南路等資料去引用的，而非以台灣目前的真實情
形進行估計，所取得資料亦是從台灣內政部的資料進行直接引用而未經過換算。而四年時
間過去，到底是證明他們錯了?還是對了呢?
【5.房價與租金，房價漲?租金不漲?】
這地方更有趣地換成以2003年做為基期的計算了。但實質上，台北市的公寓價格自
2003年的底部在14000元，一路漲到2013年底部在20000元整，總上升幅度達42%；高雄公
寓價格從2003年底不6500元整，一路漲到2013年底不11500元整，上漲76%。
但如果換算為100%基期，則漲價幅度相當明顯的真的還是房價而非租金，畢竟房價以
百萬級以上變動，租金是以千元變動，因此，怎麼變?怎麼看?請你真的仔細看看真實房價
與租金的變化才是真的。
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上篇後記：
引用數據千萬不要避重就輕，台灣房價的主要問題在二：
1.實質薪資過低買不起房子，名目通膨太高房價漲太快。
2.買的區域超集中：
人人都想買台北，但中南部明明就還有輕軌總站旁、捷運旁邊公寓300萬，乏人問津
，這到底是買不起?還是哪裡有問題?更甚者，整天有人拿大安信義區的精華區在說台灣每
坪超過100萬買不起，而卻忘記台北實際上還有一坪30萬的公寓，高雄也還有一坪不到10
萬的公寓，鄉下更有每坪不到5萬的公寓，只是你不屑買、不想買、不願買而已。通常在
這邊發文酸房價的，基本上相當多的人是連自備款50萬都拿不出來，但卻不知道即便是他
們爸媽的年代，自備款也要50萬阿，而那個時代的台北市自備款也是要100萬以上。
真實的狀況是甚麼呢：
真實的狀況是Ｍ型社會的激化性，高薪與低薪壁壘逐漸分明。竹科、內科、南科工程
師月入5萬真的不是甚麼很奇怪的事情，銀行月入10萬亦大有人在，但相對性服務業2.5萬
卻也相當普遍。
在過往的台灣薪水、資本從來沒有差距到如此巨大的程度，以往做工的、做辦公室的
，薪資水平並不會差距到如此龐大，差距3倍已經是一個誇張的境界了。而現在，你同學
在加油站上班月入22K，而你在花O銀行月入100K，這種狀況幾乎層出不窮，而中階層的薪
資工作越來越少，台灣要的是低階的奴隸，以及高階的人才。
在產業轉型中，台灣對於中階人才的需要是越來越低，開始精銳化、標準化、系統化
，而這樣的結果，將產生台灣的碩士可以進去當高階工程師，學士只能進去做零件組裝的
怪事發生，但事實如此，只有我們去適應時代的變遷，沒有時代要順著我們的道理。
當教育塑造出眾多的中階人才(技術普通、有念大學、外文普通只能看得懂、做事效
率普通、說管理不會管理勉強可以帶個5人團隊)之時，最大的悲劇因而產生：Ｍ型化的社
會即將到來。
未來，是個翻身越來越難的社會，加入【父酬者聯盟】你身旁的同學，可以獲得比你
更好的教育、更好的資源、更重要的是買房地產的頭期款，而你，不行。
階級固著、階級世襲，並不是你選哪一黨，總統投誰就能解決，這是世界潮流、時代
趨勢，只有認真的自己不願意認輸的改變，知道這是一場長期硬戰，你唯有拚盡全力的搏
鬥，才能爭出一條血路，為自己也為你的孩子留下未來。
魯蛇或溫拿，你就自己選擇吧！敬請期待下篇續作。