對c大的講解有點混亂，有人可以解釋清楚一點嗎?
7/1的容積獎勵限縮，我一直以為是建商嚇人的假議題
但c大的文章跟tedpc的推文讓我覺得有矛盾
一般住四容積獎勵是1.5倍沒錯，7/1後是1.2倍
所以同樣的土地蓋的面積是少20%沒錯(1.2/1.5=0.8)
但t大說去年土地溢價30%(132w) 利潤為1.5-1.3約20%
限縮後土地價值為100%(105w) 利潤為1.2-1也是約20%
簡單說
所以舊的成本一坪為132萬/1.5p=88w/1p
新的成本一坪為105萬/1.2p=87.5w/1p
其實取得成本是差不多的
這樣c大說的就好奇怪，為什麼會流標?
而且我覺得這個是假議題的原因是
原本舊的住四讓你蓋10F好了!
新的住四只能蓋7F
但差了三層樓，10F的建築成本一定會比7F的高阿
一來一往，影響沒這麼大才對
再換句話說~
好~讓你容積率從舊的50%加到100%
所以1.5/2=75%
大家有看過哪個的房子有因此打75折的嗎?
我看一堆台北房子因為開放停車場而得到的容積獎勵
那些房子也沒有跌過一毛錢…而且停車場沒真的開放
有人可以告訴我是哪裡搞錯了嗎?XD
:噓 tedpc: 舊高雄直轄市11區稀有的精華土地居然沒有溢價搶標 08/09 03:07
:→ tedpc: 土地是房價的先期指標,這次中都劃區底價介於84~105萬遠低於 08/09 03:10
:→ tedpc: 去年6月份京城溢價30%同樣是中都重劃區的132萬(1343坪) 08/09 03:12
:→ tedpc: 差不多面積基地的土地去年132萬今年居然流標 08/09 03:13
:→ tedpc: 今年3月份京城也有在中都賣到一塊778坪每坪115萬
※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: 就知道記者會亂寫..XD
: 今年7/1,容積獎勵上限限制20%.
: 除非你是都更區域,捷運500公尺區域,或是一些特殊獎利區域,有特別的容機上限.
: 不然,本來可以加成到1.5~1.8倍的容積,現在都剩下1.2倍.
: 中都四塊地都是住4用地...直接首當其衝.
: 也就是說,同樣土地,建商上面可以蓋來賣的面積減少20%以上.
: 那他售價自然被必拉高20%才有辦法打平...
: 可是市場不會接受20%...因此就反過來這些土地要貶值20%.
: 不過同樣的你去看土地交易.
: 舊市區商用土地,價格繼續向上...(因為都更範圍)

132是溼地湖景第一排,105是一般面12米路.基本上同一棟大樓,面湖有景和面後差50~80%價格.你在想一下....XD另外容機不是這樣的..同樣蓋15F..本來200坪的土地蓋1200坪,一樓層面積80坪.限縮剩下1.2倍後,同樣15F,單樓層80坪面積須要有250坪土地.才可以蓋..因此限縮容機後,同樣都蓋15F,棟距會變大..

售價和成本沒有必然關係

土地成本佔建商成本或建商營收的百分比不高吧

用105萬/1.5坪=70萬/坪及105萬/1.2坪=87.5萬/坪基準才會相當

做生意都一樣的 賣包子成本不會有售價一半 只要賣的出去就一本萬利 成本高也會有人要

市區土地的成本比建造成本高好嗎

把土地當成賣包子的成本?

原來有view 可以貴50~80% 好誇張喔

生意人心裡想的都一樣 毛利率數趴只有在電子業 營建業毛利率我不知道 不過沒有幾十趴大概沒人會做

容獎上限是影響不大，因為容獎不是你想要就送。大部分建案都拿不到那個上限。

我怎麼記得很多建案是拿到突破天際都快破八九百趴了

比如去年推案的AMAX, 容獎理論上限1.5倍實際拿到是法定容積的1.2倍根本新制舊制對多數案件沒差。少數有差

容積限縮還是有影響啦，但就像樓主跟a123大說的，比例原則

這不是容積限縮， 是容積獎勵的上限限縮

所以只要都市計劃大筆一揮 中都土地住四改商四 就標出去啦~真正炒房起頭根本政府ㄚ 規則都麻政府在玩 他要炒你擋的住

800-900%那時很久以前了，而且是特定區域。原本法定容積就已經給超高，容積獎勵又把關不嚴10年前隨便都給到上限。但現在早就不這樣。

建商利潤只有20~40%不會很多

所以新板設計容積(含容獎)遠高於晚10年的副都心

你用估價學公式套一下粗算就知道

年代不同了，人人在看，現在容獎很難拿到很高。

限縮流標? 限縮就是要流標啊，不然要幹嘛？

建商通常土地庫存超過5年，甚至10年。看的應該是養地的利潤，土地有限+鈔票一直印。高雄也早在2013年中就降低開放空間獎勵額度了。要灌容積，從容移下手還比較簡單。花錢解決。

通常是買足夠的地才開始推.邊推邊拉升地價,然後年利潤大概抓20~30%.不過因為地價一值被拉抬,利潤是用地價現值去算的.房地合一主要也是打道這個土地增值的部分.不然以前賺土地增值賺太爽..張勝和認為不公平.因此房地合一也造成件商利潤大減.不過這也是建商大多都地主出生的主因.蓋房子的利潤不重要,主要是他手上的土地可以大量增值.所以以前看人家投資營建股都覺得很好笑..XD尤其是京城這種.土地很多都老闆的又不是建商公司的.你投資他的建築公司,你在幫老闆炒地皮喔...人這麼好.你看中都這一塊是不是董娘買的,不是京城買的.不過中都市低密度區,因為溼地好像有候鳥甚麼鬼的.所以平均樓高會低於美術館,更遠低於農16.農16有捷運加持,所以都蓋超高.美術館以後有鐵路捷運化的站,後面那個也會蓋很高.

現在看是這樣沒錯 怎麼炒都賺 不過以前也有很多建商倒的阿像陳由豪 沈慶京 宏國 我還知道幾個沒名的

陳由豪是整個企業掛掉.有很多比較低調的是這樣.我公司倒了乾我屁事,我拍拍屁股在開一間..XD公司負債歸公司,除非老闆有連帶單保.

85大樓賣不出去 你高雄王不會不知道吧?

因此只要公司有幫老闆賺到他投入公司的資金以上.倒了對老闆不痛不養.85現在一坪3x~4x..85在4年前有企業跑進去掃貨..全部釋出全買.我那時候有講...http://sale.591.com.tw/sale-detail-2547801.html85現在比旁邊豪宅還貴中..

以前大老闆公司倒閉還是大老闆 不過現在應該不可能了

那時候不敢買是因為他的管理費很高,我忘了是不是95塊一坪.你看王雪紅HTC倒了他會不會還是有錢人...XD

其實像85這種地標級大樓應該是要整棟買賣才對

紐約帝國大廈就是整棟被日本人買阿

這跟股票一樣 我是沒膽玩 不過沒幾年前的確很慘

他管理費太高會害怕...所以我很清楚歐美炒房的心態..XD持有成本很高的時候,炒做會比較保守.你想,他一坪買8萬,管理費95萬,房屋稅摩天樓也比較重.他持有成本是多少%...XD50到現在還起不來,也是因為他管理費100,然後全辦公室.外加50的位置目前並沒有優勢,非CBD的辦公大樓.辦公室最近,服冒不過都不會很好主要也是E化造成,很多公司架構在網路上,不需要實體辦公室.找個小單位掛一下資料就好,不需要"租"用百坪兩百坪.因此辦公室不好租,不好租的東西不要買..!!

E化還是需要辦公室 只是通通在台北=.= 各地分部不需要光看高雄連銀行辦公室都用不完就知道了 更別提一般公司

所以流標真的跟c大說的容積獎勵限制沒有關係吧？容積獎勵真的應該是假議題！還是跟地點有關

台北辦公室也冷好久了.怎麼會沒關係,你的成本加20%..XD建商可以先去買其他土地阿.

土地成本加20% 那總成本加多少%? 佔售價多少%?

住宅用地,土地佔成本大概2/3~3/5...

其實如果是低密度的新重劃區那些獎勵容積我個人覺得還好基本上用到的機率很低~~~~第一批進去蓋變數很多而且比較難推

他是市區正中間重劃區,和一般外圍重劃區不一樣.那個一進去就是踩著別人的價格往上跳的.你看他住四地賣到一百萬.舊市區商五土地也不過一百萬.人家可以蓋29F容機全用還用不完..

c大！以原文的案例來看，容積減少但標價也減少！算起來土地成本是差不多的！不應該"流標"才對！

住四地只有人家一半的容積,還賣的和人家一樣貴.標價沒減少阿,132是景觀第一排耶.那時候同期另外一塊也才標100左右.你不能用弟二排的價來看第一排阿.台北景觀和高雄景觀差價很大.高雄景觀很貴,並且買盤堅強.台北你那種房價數字在衝80%會嚇死人..但是在高雄,有錢人頂級客群不在乎你的房價..他要完美...所以高雄景觀宅可以拉到很貴.

若算錯請指正，我也同意playhome說的成本跟售價是2回事，所以我一開始覺得是假議題！

多多最近很累....

不會累阿...市區的土地一值漲..XD..

高雄景觀宅勉強有萬華的房價 有錢人當然不在乎...台北新建案一坪沒有一百都不太有什麼水準了

因為找不到範例,我找一個景觀差一點的件案來比較.

高雄景觀第一排高樓層給你 我看連六十都很拼

http://sale.591.com.tw/sale-detail-2523718.htmlhttp://sale.591.com.tw/sale-detail-2489075.htmlhttp://sale.591.com.tw/sale-detail-2456661.htmlhttp://sale.591.com.tw/sale-detail-2416432.html華人匯不是景觀第一排,他不是貼湖或貼河..你看他前後棟價差就很大...我都只中樓層而以.面河面湖面海差一倍有時候是正常.最經典就是國硯...不過現在沒有在賣..所以找不到demo件商主要是他有選擇,你這邊住四地被限縮還賣100.他可以選擇去舊市區收商四商五用地收180.因為舊市區的土地不受影響,捷運或是都更獎勵.so...這時後是比較級的問題.另外土地價格一值都是處於精算後的結果.那你土地相對貶值,自然會一段時間賣不掉這很正常.

土地一值漲 建商不標真是笨蛋 c大要不自己押身家標了

當你有選擇的時候,會買賺比較多的.除非你的錢是無限的..XD不然,你今天去買美元定存不是會賺?那你要把整個美國發行量全買下來嗎?不是會賺嗎..XD不要在講這種甚麼會賺幹嘛不買的傻話.這樣很好笑..

不得不推樓上。

如果知道今天的宏達電以後可以再上1300 當然要借錢買啊

上班中！晚上再看ceca的網址，不過照ceca的說法，會流標主要原因就是因為地 不一樣，而不是ceca一開始說的容積

只是提個賺錢的點子給c大參考 如果每年增值10% 乘上槓桿係數也算不錯喔 不過建商靠這吃飯 怎麼不知屯貨的道理?

會漲也不代表漲很快，屯土地需要很多資金通膨的漲幅有可能低於土地抵押利息，建商搞土地庫存最終目的還是要蓋房加值

以1305坪那塊你買了保守估計就損失兩億元的潛在利潤而且不是第一排 創價空間又少