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2015-12-10 17:05:03 經濟日報 李同榮
張金鶚教授宣布自創【不動產自動估價系統公益平台】供社會大眾免費使用，張金鶚說該
公益平台是台灣與美國研究團隊花費一年時間研究完成，經過多方測試，大家都很滿意，
他認為該平台可以改變大眾無法掌握個案房價的困境。
估價師的專業技術與房仲人員的市場經驗與專業是無法被電腦完全取代
不動產自動估價系統AVM(automated valuation model)在國外從1970年代發展至今，花費
相當一段時間，在前幾年才被銀行界作為大量估價的參考準則，自動估價系統的主要功能
是客觀衡量不動產特徵的市場預測價值，其主要目的是符合大量估價的效率，這幾年來台
灣銀行業為吻合新巴賽爾協定要求，也嘗試運用AVM自動鑑價系統做大量估價，不過成熟
度都不足。而不動產估價一般分為個別估價與大量估價兩類，個別估價方法比較需要市場
實務與專業，而大量估價大多是運用數量方法建立不同模型比對，由於兩者建構目的不同
，所以估價方式與實務也有所區別。自動估價系統若受到樣本資料分配的限制，在資料樣
本較少地區及面積過大或過小的特殊案例，就會容易有錯誤的判斷，因此要以大量的電腦
估價系統去針對一般消費者所需求的個別估價，其精準度就有待質疑，畢竟，估價師的專
業技術與房仲人員的市場經驗與專業是無法被電腦完全取代。
AVM自動鑑價系統運用在個案價格判斷有以下三點缺失:
(一) 引用的資料庫所揭露的資料是否有瑕疵
國內實價登錄尚有很多缺失，AVM自動鑑價系統引用的又是實價登錄的資
料庫，不但沒有詳細住址，異樣的樣本也偏多，而這些錯誤樣本不適用機
器用系統就能完全判斷與清除，所以台灣的自動化鑑價系統，目前根本很
難上路。
(二) 大量系統統計的誤差足以影響個別房價判斷，並易造成嚴重損失
國外AVM系統準確性，除了建立再詳細住址資料庫以外，由於是大量運算，個案的精準度
一直遭質疑，所以大部分是銀行在作大量不動產資產重估所使用，一旦個案精準度超過
5%~10%就會造成個別判斷的損失。所以自動鑑價系統目前頂多可以當成實價登錄的升級版
而已，具有分析能力，但沒有實務解讀的能力。
(三) 公益平台讓民眾取信，把民眾當成白老鼠，卻不用對錯誤或損失負責
張教授打著公義與免費大旗，民眾自然易於相信其公信力，但大部分的分析資料與行情，
都有樣本與時間落差，樣本的落差無法完全用機器判斷，時間的落差，對於三個月前成交
的實價登錄資料，在時間差上，市場是漲是跌，系統毫無解讀能力，萬一造成判斷差誤與
損失，也無法負起全責。
打著【公益】大旗，【不動產自動估價系統公益平台】，張教授在想什麼?
台灣的實價登錄系統才剛上線不到三年，揭露方式有待改進，且揭露的樣本出現很多異樣
與不合常理價位的樣本數很多，目前光是依賴實價登錄的樣本估價都還需要市場實務解讀
，何況自動鑑價系統又是需要實價登錄資料庫當背景，在運算過程一定出現很多瑕疵，若
民眾依此不成熟的鑑價系統做個案估價的判斷，可能會成為實驗的白老鼠。而因為是公益
平台，更容易取信民眾，同時也容易讓民眾忽略其準確性，又因為是免費，造成錯誤與損
失可能也無法求償，呼籲社會大眾，不要成為平台實驗的白老鼠!
連結：
http://money.udn.com/money/story/5622/1369234
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