我也來分享一下中南部出租房心得好了~
以我家來說很保守 選擇的出租的點就只有四大四中旁及科學園區附近
因為如果要出租獲利時間的會拉得很長
必須要確保達成滿租的狀態 我家的最晚也在兩星期內出租掉
這邊的市場已經很穩定 但相對的就是投報率不高~
前幾年買的還有8%的報酬率 但現在的大概就5%左右
再來我家對物件很挑剔 不是以報酬率為第一考量
屋齡跟房屋品質都會注意 所以房客極少有問題來找我們
所以我家不搞很老舊的公寓大幅翻新 雖然這樣投報率會整個拉上來
我家人都還有自己的工作 懶得搞一堆麻煩事 追求就穩穩賺
另外再翻新費用一開始就是算進去購買總價之內~
還有每戶每月都固定提撥500元到維修帳戶 這樣算下來才是真正的投報率
雖然這樣投報率就拉低很多 又要求屋況好的
所以整個算下來我家很少出手 但只要出手的就都是肯定賺的物件
其實以房地產獲利不外乎就兩種~
1.資本利得 透過頻繁買賣來賺取房屋的差價
2.現金流 透過購置好的資產來增加穩定的金錢流量
當然第一種在很短的時間就可以獲取大量的利益 但其實這賭博的成分很大
我姑姑在好幾年前就不斷游說我爸一起買青埔的土地 但我爸就覺得有點風險不敢
兩年前我姑姑全部出清 原本就上億的資產變好幾個億~
但同樣地點是青埔的房子
一堆想賺差價投資客慘賠套牢也是不少
其實不只青埔 一堆高總價大坪數的都很慘 大幅降價都沒人問
同樣降相同比例 6000萬房子變5000萬還是沒人看 但600萬降到520萬可能就賣掉了
想透過資本利得賺價差本身就帶有賭博的性質
就算地點相同 時間不一樣結果就是天差地遠
低率貸款還可以繼續撐 但房屋不比土地會一直在折舊
只能說下手離手 盈虧自負!!
至於置產現金流的房子 老實講如果該區域需求很成熟~
其實景氣怎麼變化差別真的不大 我家的房子租金一向都高於該區域行情
甚至現在房地產市場不好 還可以用更低的價錢置產
(不過我老實說我觀察到的 低總價的房子幾乎都沒再降 降價的幾乎都是高總價的)
但確實如同前篇f大說的 現金流的操作很難賺大錢
除非早幾年的 現在的房子除了賺租金 可能就買賣就只賺個幾十萬的差價
不過反過來也沒被慘賠套牢的風險 就是像高利息的定存的概念
所以像現在房屋報酬率過低 就會把資產配置移往到中華電(景氣越差股價越高)
當然我家族還是會想透過資本利得來賺取差價
不過這邊肯定是"土地" 越是房地產不景氣就要越回歸基本面
土地就像是一塊布料 透過整合讓布料越大就越值錢
在都市區的土地還是很有價值的 以小坪數低總價自住客買單的還不少
我預估多年之後該軸線反轉的還是反轉 反正土地不會折舊
但想透過資本利得買賣賺差價
還就是那句話 "下手離手 盈虧自負~"

求穩勝過求多

細水長流收租型 但累積起來月入5萬 也滿滋潤

我媽年初買公庽，還有9%不過一堆魯魯會不信

用自備款算報酬率會更驚人 不過房產最該考慮的重點是流動性

把錢放置自己熟悉地方當然相對安全，同樣500自備款，我會放定存股。房東不好當.....除非你是全職

樓上錯了，我不是全職也很輕鬆呀！多做點功課吧

請問樓上管幾間?一個月花多少時間?

推

幾乎不用花時間，現在絕對不能買要改的我倒認為大樓的小套房可做長久投資，房客比較愛租。

推~~

改的本來就問題多 高投報本來風險就大風險包括維修啥的 光排水就夠煩的

做功課不用花時間嗎？躺著賺？一樣時間我花在定存股研究也很輕鬆當遇到奧客維修時候，不包括自殺跳樓問題所以沒有所謂輕鬆賺錢事情...

本來就沒有輕鬆賺錢這種事情 這是直銷騙人的說詞XD直銷業常會洗腦 職業是自己努力賺錢 事業是別人幫你賺錢然後騙你進來努力自己的"事業" 到頭來其實是幫他賺錢XD

我15年前買的房子 到現在收租投報率22%拿以前的來講 都沒用現在去買 就是只有收租而已 沒有差價甚麼5% 8% 20年前買的 現在年收租投報 店面還有50%的你信不信時間點很重要 現在2015年 投資收租隔間套房的 會套牢因為這種收租套房 很多人玩過了另外 我自己也做隔間套房 每8年就要重新裝修不然舊套房 根本租不到好價前你的套房放20年 租金是往下的

樓上觀念完全正確 現在想買5%套房做投資 真的會住套房

台北頂加公寓 投報率也有4%的 但現在不好賣新套房變成舊套房 就要重新花裝潢錢了租客不是笨蛋 會比較 會挑房子前面有人說 大樓隔間套房很好租 這是真的

大樓隔間我是完全不考慮 問題太多了 量少還好處理

但是你被查到做隔間套房 就中獎了

管委會舉報你 葛闢

跟隔壁鄰居搞不好他就捅你刀了 我朋友還遇過會恐嚇的

我朋友在公館買電梯頂加收租 樓下13樓 告上法院

我朋友住大樓 樓下搬進一個恐怖鄰居 房價立馬下挫20%

該鄰居會半夜按門鈴、往他家地板重擊、還刺破他車胎N次還會守在電梯恐嚇你 報警也只能備案 遇到你就是整個無奈

沒被舉發 還以為投報率高 太單純了

我覺得f大野心比較大 認真想要賺價差=.=穩穩收租 租金夠房貸 二十年後無貸款直接領租金當退休金

樓上 你做過數據分析嗎每年收租現金流量折現現值 折舊 裝修成本稅率 利率變動成本 等等

其實我真的不會算這麼精 又不是上市公司要對股東負責=.=

用數據算出 才得出穩定收租

對我來講 單純的出個兩成的自備款 剩下貸款由房租cover二十年後無貸款 穩穩收租退休養老等我過世了 房子繼續留給小孩孫子收租

既然要長期收租 就不該有 收租拿來支付利息的觀念其實這也是高槓桿一點都不穩定

我不是拿租金付利息而以阿 是本息耶

因為你都沒考量利率變動風險還有基會成本

請不要用現在利率去算你的投資報酬好嗎？利率變化有上有下。難道你保證20年利率都1.66？

資金的機會成本

剩下的呢?其實都有一定風險 股票也是 基金也是 保單也是

房地產風險很高跌價風險你當房地產都不會跌喔

我想要表達是，現在叫你買房收租的人要小心別受騙了。尤其在低利率這個時間點

慾望很大的人 當然像你講的會考量很多算計很多=.=

現在房地產風險誰都知道有多高，又叫你去買房收租有何居心？

在來 光日本 零利率都是已經十年了台灣有沒有機會在我有生之年 利率升到5%都有問題了=.=

這話不是你說的算

日本這種經濟大國 利率都低迷這麼久 看來還要繼續低十年了台灣這種沒資源的小國 我還擔心景氣太好利率大漲???中南部房地產 單純講收租做退休規劃就好遠勝過市面上任何一張保單!!如果說買台灣房子的人很蠢 那買台灣保單的根本蠢到爆XD

風險管控才能讓你的資本留住，別害人了

話說我所有醫師朋友全部都去香港買保單 台灣真的太難看了~房地產不會消失 把資本放在股票才是真正高風險 說下市就下

希望你的論點能持續下去，因為我不想有人房子被法拍了。掰啦

老實說 我覺得以前ceca常講的 現在是薄利時代 是很對的你們當然都愛講 以前才是收租的時代 那個成本多低云云我也要講 以前才是診所時代 開業成本十萬 一個月賺三百萬XD哪像現在 開一間醫美沒有一千萬做不起來~我跟我兒子幼稚園園長也聊過 以前開幼稚園多好賺賺錢就像在喝水XD所以f大 你如果繼續用以前的標準來看現在房地產你當然會覺得收租難賺 價差更難賺 那是因為以前太美好~~就像以前的開業醫 來看我們現在一樣 會覺得超級難賺XD你說機會成本 其它投資管道 那還真拜託看一下 有甚麼管道??在一個連開診所都不好做的時代 你覺得還有甚麼投資管道???在薄利時代 3-5%的投報率你看不上 要去拼300-500%真正會賠到背法拍的或段投的 其實是後者想賺3-500%的絕對不會是前者我這種只追求3-5%投報率的 懂嗎=.=?但太多人不懂 只想翻倍在翻倍 學人去買青埔買竹南 怪誰阿

T大我想請教一下,中古屋過2~30年,5~60年屋齡繼續出租嗎?會不會有修繕費越來越高,租金越低及空租率越來越高問題?

所以要買店面=.=

好店面屋况再爛都會有人租

微利時代，店家有錢付高昂的店面租金嗎？

一般住宅時間到了50年以上不改建没人要，不能改建除了都更外無解

無慾則剛阿

追求3%-5%的投報率，就該選擇低風險的然後精算啊，不然仔細算一算只剩2.1%投報率，玩啥？或是5年內再跌個10%（氣爆之類）如果是投報有20-30%那可能差一點沒什麼差別…

tosca觀念跟我很像，我花少少的錢，20年後貸款付清，在留給兒女繼續租或是自住，長期算下來根本沒花多少我現在才30初，過20年才50初，薪水馬上大升級，風險是什麼不想多看了，反正現在都很順利

2-30年後，路上遍地都是4-50年的大樓，公寓更是7-80年，若土地越來越少都蓋滿，若都更還是沒望，那住4-50年舊房子根本就是一件很正常的事，若有機會都更，那買老屋不是更有機會重生，跟股票不一樣的是，房子再怎麼樣跌，你都看的見，不管如何都不會像股票一樣下市後永遠蒸發掉，每個人投資選擇不一樣，沒有誰絕對是最正確的，只有最適自己的

樓上，買房也要選擇時間點買吧，如果股票我買對時機點報酬率不說，至少不用等20年請不要說房子一定會存在理論了，無法控制的天災人禍，房子也會不見。結論：請在對的時機點去投資它，現在買房出租真的不是時機點，不如暫時把錢放定存觀察時機點。

事實上就是中南部便宜的房子還是不少，要投資也不會買盤子價好嗎？房子天災還是有土地價值在

所以是買店面? 還是老房子沒差?

定存利率還會在降，通膨不會咬光嗎？

同樣道理現在很多股票定存股殖利率都5趴以上，為何我要承擔高風險房地產呢？賺2-3趴？如果像福島核災？地震來個八級？你的土地還有價值？

中鋼傳統定存股都變這樣了，你還能扯到核災，要是有核災的話，你股市會不受影響我隨便你

有核災房價井噴吧！