※ 引述《GYmen (嗨)》之銘言：
我這篇不論多空 單純打臉整篇文章
這種假科學之名的三流文章
通常阿呆們看了都高潮 就信了
果然天大地大台科大 還大數據中心勒 傻眼
作者也用筆名 比張教授還沒用
讓我來說明這類文章最大的盲點
1. 通常只是單一兩個數據來預測市場
有念過書的都知道 系統有輸入 輸出
把市場當一個系統 輸入有千百種 重要的少說有幾十種
且市場這個系統是持續變動的 各數據間的互相影響以及權重 都不一樣
而且可能跟隨時間變化 例如 利率 人口集中 物價 資金充沛與否 政策
用單一的數據來說嘴 就論斷市場
基本上就像古代巫師一樣 看到一個徵兆 就預測天氣與未來
偏偏在幾百年後 還有這類人的存在 還一堆阿呆信
我還大數據中心勒 傻眼 十年前張教授就做過同樣的事情了
你十年後還拿這個單一數據來說嘴
很多人念書都白念了 還一堆唸到碩博士
2. 把市場過度簡化
各區域的狀況 都不一樣
自己有興趣去看各縣市的都市計畫 會談到人口那一塊
用各種模型預測都市人口 還比較客觀可信
高中低標地預測
從 2020-2050都幫你算好了
3. 時間拉很長 無法驗證
反正十年後 你有沒有買房 不甘他屁事啊
先分析搞懂為何2003-2015年 房價漲的理由
外加 你的數據理論 怎麼套用在這個區間 為什麼失敗
再來說嘴 十年後會跌的原因 比較實在一點
不然 讓很多阿呆信你 跟鼓吹進場接刀的投資客一樣
都害人不淺阿
: 4張圖告訴你...十年後，台灣房價剩現在的1/3，是很合理的事
: 從人口結構出發
: 92年，台灣面臨SARS疾病的襲擊，全球死亡人數779人，台灣死亡人數也高達47人，當時
: 嚴重到連和平醫院的醫師都限制出院以控制疫情。隨著SARS疫情遠走，台灣不動產走入10
: 年的多頭，在一路走來，房價不斷攀高的過程中，有專家看多也有看空。
: 從下表中，可以看到台灣地區房價指數在2003年開始快速攀高，雖然在2008年至2009年金
: 融海嘯期間略有走緩，但隨著世界各國印鈔票救市，經濟呈現一副榮景，股市房市不斷快
: 速創新高，2014年來到近期高點的287。
: 眼看著104年略有下跌，許多人不禁問：未來房地產走勢是漲還是跌呢？
: 不動產的專家很多，引用數據資料也不少，一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建
: 融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。但
: 這比較像是落後指標，如同一個人身體健康，不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓，
: 還要看其基因遺傳、生活習慣、家庭環境之類的核心因素，才能看到當事人未來的趨勢。
: 否則只是看一些表象數據，很容易會做出錯誤的判斷。
: 房地產的核心因素，個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。
: 房屋長線會一直上漲嗎？
: 從光復初期迄今，整體經濟情勢發展不錯，出口導向等正確經濟政策，使得台灣經濟快速
: 起飛，生活穩定之際，人口也快速增長。52年推動「兩個孩子恰恰好，1個不嫌少」，但
: 人口還是持續成長，一直到65至71年間，人口才來到了高峰而逐漸反轉向下。近年來，隨
: 著國際局勢波動，各國紛紛採取「量化寬鬆」救經濟的策略，導致全球資金氾濫情況，當
: 資金氾濫，資產價格就會上升，也成為不動產價格上揚的因素之一。
: 回頭來看歷年不動產價格，幾乎是看回不回，不動產價格一直上升的結果，使得人們認為
: 投資不動產是正確的選擇，有土斯有財的概念深植人心，不動產價格不可能下跌。只是，
: 任何的買賣還是要回歸到供需狀況，當然包括不動產價格。《經濟大懸崖》作者哈利‧鄧
: 特二世提到其團隊研究出27至41歲是初次購屋年齡（註1），主要是考量平均結婚年齡，
: 接著生小孩，然後就會想要購買房屋。
: （註1）哈利‧鄧特二世，2014-2019經濟大懸崖，第100頁。依據內政部統計處資料顯示
: ，我國生母平均年齡大約31歲，所以購屋年齡將逐漸延後，可將此數據進行調整為31-45
: 。
: 如下圖，以單齡人口資料初步計算出台灣90年至104年各年度27至41歲區間的人口總數，
: 發現在99年來到576萬人的高峰，然後逐年下滑，代表著房地產購買需求人口的降低。臺
: 灣有嚴重的少子化問題，這一批少子化世代的小孩子，正逐漸長大中，未來也會成為27至
: 41歲這一個區間的人口。
: 企業基本面與股價的關係如同人與狗的關係。人是代表企業基本面，狗則代表股價，狗兒
: 喜歡跑來跑去，如同股價一樣，漲漲跌跌，但狗兒總是會回到狗主人身邊，正如同股價總
: 是會回歸基本面。房價也是一樣，供需還是最基本的論述，無論是因為稅制的改變、貨幣
: 政策、利率調整、經濟情勢等因素，導致房價有所波動，最後還是要回歸供需基本面。
: 換言之，當需求已經轉趨下滑，房價趨勢轉而向下是早晚的問題。如上表，將本圖與前面
: 房價指數相疊之後如下，在27至41歲區間人數的高峰，也就是在99年，之後雖然房價仍舊
: 上揚，但就好像是人與狗的關係，在103年回到頂峰，開始下跌而要回歸人口需求的基本
: 面。
: 從單齡人口的數據來觀察，65至71年間，人口來到了高峰，幾乎都超過40萬人以上；翻過
: 了此一高峰，即開始往30萬人口下滑，一直到87年正式跌破了30萬，由於87年度是傳統生
: 肖的虎年，生的小孩子特別少，單齡人口剩下26.7萬人；接著來到了兔年與龍年，稍稍回
: 升了一下，自此一路崩落，一直到了97年，正式跌破了20萬人（參考內政部統計月報）。
: 65年至71年間人口高峰所出生者，現在大約是40歲至34歲之間，也正是本文所提到27歲至
: 41歲初次購屋的年齡，隨著原本在此一區間逐漸老化，換上一批新的年輕人，只是這一批
: 新的年輕人一年比一年愈來愈少。
: 如前所述，99年，27至41歲人口為576萬人的高峰轉折後，依據單齡人口推估，預估112年
: 跌破500萬人，124年跌破400萬人（註2）。因此，如果沒有其他購屋者來補足此一人口降
: 低所導致的需求缺口，十年後，房價少三分之一甚至於更低，也應該是合理期待。
: （註2）本圖之數據是由單齡人口直接推估計算，並沒有考慮死亡、歸化等因素所造成之
: 變動。
: 代結論：遍地便宜的合理房價
: 筆者從人口結構的供需觀點切入，初步認為未來不動產基本面前景看淡，對現在想要購屋
: 的朋友，如果想要選購縣市人口無法增加或停滯無法上揚的區域，建議先以租屋為主，10
: 年之後應會看到讓購屋者滿意的合理房價；此外，隨著經濟成長動能的下滑，10年後也應
: 該同時會有令人驚艷，感受到銀行誠意的超低貸款利率。
: 本文獲大數聚授權轉載，原文：不動產只漲不跌嗎？從人口結構看房價趨勢！
: http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000058832&p=3
: 喔喔~~!?