※ 引述《leron ()》之銘言：
: 其實大家可以思考一下價值是怎麼形成的
: 你怎麼去判斷一個東西有多少價值?
: 你會願意花多少錢去購買這項東西?
: 通常都是有人的地方才會產生價值
: 因為價值是由大家的潛意識約定俗成所產生的
: 所以人越少的地方價值越低
: 沒有人的地方，價值是不存在的
: 房地產其實也是一樣
: 因為七十年代出生的人口數是台灣史上最高
: 現在這群人三十歲，為了結婚生子
: 自然就會把房價推升到歷史新高
: 但十年之後的人口跌破20萬
: 一度只剩人口興盛時期的三分之一
: 大家覺得價值會產生怎樣的變化?
: 其實可以套個更簡單的供需法則來看
: 需求量越大的東西，是不是價格就越高?
: 當需求量降低，價格是不是就會下跌
: 所以少子化真的對房價沒有影響嗎？
: 大家應該都心知肚明吧
其實少子化是多多無法抵禦的事實 因為太明顯了
而且連帶影響多多神主牌結婚剛性需求
沒有多多可否認幾乎每十年剛性需求就打七折的窘境
所以只能夠用供給面去講
無論是 1. 平均樓地板面積增加 2. 老年人口不死所以房屋不會釋出
3. 有錢人不只有一棟 4. 都市化
我覺得就是多多取暖的說法
1. 平均樓地板增加 這個說法沒有意義
要看的是空屋率有沒有上升
因為現在要討論的是供給有沒有上升這件事情
單位房子住的人變少了 跟市場有多少房子可供給 這是兩件事情
現階段各地空屋比過往高這是確定的 而且每年還在增加
且樓地板面積上升可能是小孩般出去所以過往四人住的房子現在兩人住導致的
現在房價這麼貴 不能說明大家對坪數的需求比以前大吧
房價上漲 應該能負擔的坪數變小吧
我覺得樓地板只是反映過往父母小孩同住變成父母自己住的差別而已
2. 這個是謬誤呀 雖然平均年齡上升 但是同樣意味著 老年人口增加
當嬰兒潮世代到八十幾歲時 在怎麼老化都不可避免的會死
目前平均壽命增加 只是延緩老年死亡時的繼承潮
不是老人壽命變長 房屋永遠不會釋出
所以只是延緩釋出不是不釋出
3. 有錢人不只一棟
首先 有錢人要不只一棟 現在早就不只一棟了 但現在剛性需求還沒減半卻是未爆彈
其次 這也就是 這波房屋稅改在改革的地方
給你自用稅率砍半都沒差
我把自用定義從每人三棟變成每人兩棟甚至一棟 或每戶三棟
那我想沒有有錢人會想付自用五倍的地價稅去養房
而且 這波稅改主要改革的地方就在這裡 空屋一堆 卻不租也不賣
這是資源的浪費
空屋十趴好了 國民財富約有十兆卡著養蚊子 這是資源的浪費
所以有錢人有多棟房子 這個問題在kmt時代不是問題
但現在張和花早就看這點不順眼了
而且訴求也合情合理 持有稅一個重要功能就是避免這種資源浪費
所以說有錢人不只有一戶的 一來 這件事情早就如此了
二來 這件事情早就被一群學者和現在內政部次長看不順眼很久了
訴求也合情合理 自用的認定必然變嚴格
有錢人還會不會如此多屋 應該只會往緊縮方向走吧
畢竟 避免一人多屋 這應該是全世界的共識
未來政策只會往這個方向走
過往其實台灣算是落後放任的 在未來有錢人多棟反而是多多利空
因為未來一定會趨緊的
4. 都市化
這是我唯一認同有機會抵銷少子化的說法
但我覺得這種說法缺乏量化分析
第一這個議題看遷出人數就知道 都市遷出明明是負數
好就算說戶籍人數不代表實際移入人數
其次 現在人口其實還在增長(也是最後幾年) 並不一定是都市化原因
其三 都市化人口增長速率 可否抵銷人口減少與剛性需需求下降的因子 我很懷疑
過往都市人口增長 官方數字是非常低的 甚至近年北市還是負成長
但有人會argue很多不報戶籍 所以真實多少未知
只是少子化帶來的 近乎需求減半 還有空屋率已經很高 而新屋卻持續蓋
這點幾乎是確定的
要用一個不確定的因素說服人可以抵銷可預期的不利因素 是不實際的吧
綜何以上 要炒房 要解套 要獲利了結 最好趁最近十年 看可不可以炒一波
十年以後 房市就是溜滑梯 從供需可以很明顯看出
要買房 如果要久住 可以想未來一定會虧錢 只是之後可能有機會有一波反彈
所以妳可能不會虧在最低
所以不想等就等到確定有反彈跡像在進場吧 不過目前是還沒就是了
但是我想講 無論什麼講法
要抵銷少子化帶來剛性需求減少
以及政策方向往多屋族釋出房屋方向走、住宅存量已經偏高而還在持續增加
這種經濟本質供需結構性的改變
幾乎不可能 還沒有看到能說服人的說法
所以短中期內現在是剛性需求最大時間 有機會（僅只有機會）反彈
十年以上看不到房市會好的理由
那為什麼要管十年後？ 因為你要自住不會只住十年
很多人又是半數財產以上押在房子上 怎麼能不在意
套句某多多名言 這世界上沒有純自住ＸＤ
但忍不住就買吧
不要被一些急著想脫手的話術騙就好