※ 引述《apege520 (apege)》之銘言：
: 提供一下歷年新開工住宅數據
: 一般開工後1~3年完工
: 宅數 每宅平均坪數
: 98年 2009 46,891 61
: 99年 2010 62,216 58
: 100年 2011 71,954 60
: 101年 2012 83,619 59
: 102年 2013 95,519 58
: 103年 2014 105,362 55
: 104年 2015 84,032 52
: 105年 2016(1~6月)36,490 52
: 每年大約有新開工住宅量5~10%的工業宅沒計入
: 歷年使用執照數據
: 宅數 每宅平均坪數
: 85年 1996 152205 43
: 86年 1997 113142 43
: 87年 1998 97849 46
: 88年 1999 85233 52
: 89年 2000 62273 55
: 90年 2001 49177 56
: 91年 2002 45131 57
: 92年 2003 57589 56
: 98年 2009 75870 54
: 99年 2010 71875 56
: 100年 2011 71565 56
: 101年 2012 80653 59
: 102年 2013 86438 59
: 103年 2014 91883 60
: 104年 2015 99422 58
: 105年 2016(1~6月)45377 55
: ※ 引述《chenyens (布雷帝)》之銘言：
: : 內文：
: : 受到整體市況不佳，今年來新開工住宅量銳減，根據內政部統計資料顯示，全台上半年新
: : 開工宅數共3萬6490戶，相較去年同期4萬3622戶，減少約16.3%。
: : 觀察六都住宅開工狀況，包括台北、新北、台中及高雄皆出現17.7%至38.7%的降幅，又以
: : 台中減少38.7%最多。不過桃園新開工量卻逆勢成長，從去年5514宅增至6964戶，年增
: : 26.3%；台南則與去年持平，維持在3800宅左右。
: : 台經院副研究員劉佩真認為，雖然政府房市政策趨向鬆綁，不過在稅負、經濟表現、買賣
: : 雙方對價格的認知、供需調整仍未達平衡等問題纏繞下，估近1、2年建商新案開工速度仍
: : 將趨緩。
: : 全國不動產中壢龍岡加盟店店長李欣政指出，在2015年7月施行都市計畫容積總量管控上
: : 限前，造成桃園許多建商大量搶照，而建築法規規定，建照取得後，期限6個月內要申報
: : 開工，最多可以展延一次，以3個月為限，推估是造成桃園上半年開工量大增的原因。（
: : 陳世峰／台北報導）
: : 連結：
: : http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20160823/934383
: : 其他：
: : 桃園最近新屋供給越來越多
: : 供給增加太多相對會影響價格
: : 反而對建商.......
我本來認為 少子化要在十年過後才會發生效用
因為現在剛性需求還沒往下掉 持有稅改革還沒開始 沒把空屋逼出來
社會住宅也沒有開始分掉居住市場
然而最近看了幾個數據我突然覺得事情好像有點嚴重
第一是 新增房屋 上面已經有寫了 幾乎是平均八萬棟在蓋
一戶以坪數至少2人吧
也就是每年新屋就可以容納16萬
六年就近百萬
再來 有個因子我之前沒考慮過
其實人口結構有個迷思
那就是 你出生人口幾乎 影響使用坪數小
相比 你要觀察剛性需求 不用用出生人口 用結婚對數即可
而死亡部分則是問題嚴重的地方
老人每兩人平均有一間房應該合理吧(自有率約八成 加上有人不只一戶)
如此現在每年雖然出生死亡差不多 但嬰兒不一定會增加住房需求
而一年約二十萬死亡人數 一年就有十萬戶可以繼承
比新屋蓋的還多 這是我之前忽略的盲點
當然現在很多人還是擺在那 但是持有稅上升 而共有也納入戶數計算時
則這波遺產潮有機會釋出
接著看一下需求
而就算最強剛性需求 近年約14 15萬對
最終扣掉兩成終生不買房 買不起的
大約12萬對需求
而現在新成屋加上可繼承的房子
約18萬戶每年
也就是每年多了50%得供給
當然要說遺產都在中南部 確實有可能
但畢竟這不是超額供給一點點
最後就是 哪裡都是供過於求
而 結婚對數 沒下降就不錯了 近年趨勢是下降
現在還撐著 就只是建商庫存一直存著而已
遲早還是會成為供給
結論:
1. 新屋供給比想像中的多 近年平均八萬 一戶兩人就好 六年近百萬人
你說不一定全部賣掉 但遲早要賣掉吧 不然養蚊子? 所以遲早會釋出到市場
2. 人口結構問題早就已經浮現
我覺得不該看 總人口數 應該看 結婚對數VS死亡人數 比較準
現在一年結婚14 5萬對 實際有買意願和能力的約12萬對
但是死亡人數約20萬 平均兩人有一間約釋出10萬間
幾乎就可以補起來
更遑論每年新屋
縱何以上 所謂結婚的剛性需求現在早就已經敵不過遺產+新屋
而且這是一個存量概念 一年超額供給六萬戶這樣增加
兩年超額供給的量 其實就等於政府承諾要蓋的社會住宅12萬棟
你說有人會要搬家換屋什麼的 但同時他也會把舊房屋釋出 所以不予計算
不過當然 屋主比較不即 想成家的人比較急 在議價上或許有機會逆轉
但是供需來看 基於出生人數不能反映房屋需求(結婚對數才行)
而在台灣高持有率 尤其是老一輩人的情況
每年供給數量已經相當可觀
就算短期而言 也已經供過於求
那你說 過去還不是漲
但要知道 過去買房動機 6成都是和投資有關
在現在要課到45的情況下 這6成幾乎蒸發
過去其實需求大於供給 是建築在 投機買盤讓需求double
才會需求過剩 導致價格追捧
現在回歸自住
實在看不懂 這樣每年超額供給50%房子要怎麼去化...
所以我覺得 供需失衡已經發生 連最後一波卻不確定會有都不敢說
因為供過於求太多