內文:
灌水坪數沒了 零雨遮上路先衝擊房價
本篇文章摘自:第 1507 期
作者:張舒婷
一向被房地產業界視為銷售旺季的九二八檔期來臨,但以目前冷颼颼的房市、業界普遍認
為今年九二八檔期可能「旺季不旺」之際,有個位於桃園市、小坪數為主的預售建案,卻
不同於其他案場常常門可羅雀,不僅每天都有人看屋,且平均一週成交一戶。關鍵竟是「
零雨遮」的特色。
走入該案場,每戶皆有敞亮的對外大窗,且設有簡單的雨遮,但詢問後才發現,雨遮並沒
有登記為權狀內的坪數,扣除公設後,其餘皆為實坪。有「零雨遮」優勢加持,且位於機
場捷運沿線,交通便捷,儘管幾乎沒有在媒體上刊登廣告,卻吸引了不少自住客前來看屋
。
負責該建案銷售的專案經理陳誌鍠謙稱,這成績僅是「中上」,但其他房地產業者聞訊,
好幾位都欣羨的說:「沒做什麼廣告的案子,能賣這樣真的很好了!」
內政部搶在九二八檔期來臨前,預告了最新條文:未來房屋的雨遮、屋簷不可登記為權狀
內的坪數,防堵長期以來,由雨遮、屋簷而衍生的房市交易亂象再發生。
房地產業界關注的是:內政部的禁令,會是售屋新賣點,還是壓垮房價的起點?
事實上,雨遮和屋簷有遮陽、擋雨的實質功能,但按規定而言,雨遮不受容積管制,可登
記為「附屬建物」,做為產權交易的一項。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出,一般
來說,雨遮、屋簷占建物總面積三%就算比率不低,但以現今成屋而言,通常都會達到總
面積三%到八%;有些小坪數的產品,占比甚至更高。
許多人買屋會格外留意公設比,但雨遮、屋簷被列為「附屬建物」,早期許多建商傾向於
將雨遮和屋簷計入坪數後再出售,一般人看到權狀後,容易誤以為是自己專屬、一定會用
到的實際使用面積。
投資客:賺價差空間沒了
對投資客來說,雨遮和屋簷也是「上下其手」的手段之一。投資客在預售階段和建商成交
時,通常可談到「雨遮、屋簷坪數不計價」的條件,等成屋後、下次交易已「生米煮成熟
飯」時,再當成屋主專屬的權狀面積出售,賺到現成的數坪價差。若在房價好一點的地方
,多進帳上百萬元都不成問題。
此時,最倒楣的自然還是自住需求的買方,等購屋後才發現實際可用坪數不如預期,於是
引發「連鳥站的地方都拿來騙錢」的交易糾紛。因此內政部於二○一一年通過修法,將雨
遮、屋簷改為「可登計為坪數、但不得計價」。
只是,這樣的規定,仍充斥灰色地帶,建商、代銷業者將雨遮和屋簷的坪數包含至總價計
算,以降低每坪單價,再運用行銷話術讓民眾誤以為撿到便宜的情況,時有所聞。
一旦雨遮不登記坪數正式實施,在業界看來,對於已陷入低迷的房市而言,形同雪上加霜
。因為,這對建商和代銷業者而言,在房市已陷入低迷之際,連預售屋這最後一點可「模
糊操作」、變相轉嫁給買方的空間也消失殆盡了。
「以前房市大多頭時,建商可以直接調高每坪單價;現在景氣差,這麼做的話,買方更不
會埋單。」黃舒衛如此表示。
另外,在房地合一稅上路後,很多口袋不夠深的投資客已紛紛退出預售屋市場;仍願意進
場的,泰半就是還貪圖一些蠅頭小利。業界的另一共識是:如果連雨遮和屋簷這種相對「
微利」空間都沒了,投資客真的就毫無進場誘因了。
消費者:買房坪數更透明
不過,對消費者來說,內政部的新規定讓交易更簡單、房價更透明。住商不動產總經理陳
錫琮表示,未來建商若覺得當地市場無法支撐雨遮、屋簷或其他服務設施,一開始就不要
規畫即可,且日後買賣雙方都越來越能接受「以實坪為買賣依據」後,房價就越能回歸正
常的供需機制。
新規定一旦實施,仍有些問題待商榷。引發最多議論的,莫過於內政部的規定「管新不管
舊」,未來才取得使用執照的新建物適用新制,但中古屋或現已取得執照的房屋卻可照舊
將雨遮、屋簷登記為坪數,房市將出現「一國兩制」現象。
爭議:新舊不同制引糾紛
另一潛在問題是,當雨遮、屋簷不得登記為任何人所屬的坪數後,就有所有權問題。不動
產開發商業同業公會全聯會副總幹事張興邦指出,先前常有人為了鄰居將盆栽或分離式冷
氣置於「自己的」雨遮或屋簷下,但鄰居認定是自己的,雙方起爭執的案例。一旦明文規
定雨遮不得登記為個人坪數,這種爭端會更容易發生。
不過,新規定勢在必行,此後民眾該如何捍衛自己權益?黃舒衛提醒,除了購屋前詳閱契
約書和測量成果圖(平面圖),原則上,建商雖會減少設置裝飾用的雨遮,但仍應會興建
陽春功能的雨遮,若擔心其建築成本被灌入其他項目,或直接拉高單價,購屋前應多查詢
周邊建案行情。至於所有權管理問題,就按社區管委會規範來運作,方為上策。
連結:
http://www.businessweekly.com.tw/KWebArticle.aspx?ID=62718&pnumber=1
其他:心得必須在這 並超過二十字 否則視為無效新聞
查了一下,一品閣的公設比略高,所以雨遮不計入也算正常
不過早就不喜歡雨遮屋簷也計入坪數轉賣的情況了...支持這次新規定