T大您好~我是仲仲
以一個仲仲的角度和您報告.....
沒有屋主在這樣談的啦囧
斡旋是因為房子不是仲介的，仲介需要「買方的價格依據」去找屋主請屋主同意
「見紙如見人，作為一個洽談的基礎」
但今天房子本來就是屋主的，你也是可以決定的買方
雙方都在現場了，對於價格若有共識，就直接簽約了，沒有人在斡旋的....
(假使真的提斡旋金，那斡旋金放在哪裡才是對雙方有保障的呢?)
個人經驗屋主說有一個客戶要簽約是假的
[1]
他會這樣說可能只是怕你出太低
為了給你一個價格說別人都出到這裡了
你至少要跟他一樣blablabla
[2]
或者可能比較壞一點是
屋主現在同時有複數組在考慮
拿著你的斡旋傳line去問其他客戶有沒有比你高
真的大家都沒有比你高的時候再簽名說上一組貸款沒過要賣你我們來簽約~
我會建議你直接和屋主談價格之前就先講清楚：
「要談的話如果價格ok就是要直接買，我不要當備胎，如果屋主大大您堅持要等第一組客
戶的話，那等他貸款沒過確定不能成交了，我們再來談價格」
「不然價格大家加加減減折騰這麼久最後好不容易喬好了卻買不到也沒意思阿~」
再來是自售流程問題
其實不管是跟屋主買還是通過仲介跟屋主買
流程都一樣 (流程或滲漏水歸責相關可參閱小弟拙筆 #1Mt0gsvL )
而且都強力建議拜託一定千萬絕對要開一個履約專戶
流程如下：綠字是你/銀行要匯的錢，以貸款75成為例
簽約+用印(1成) → 找銀行 → 對保 → 完稅(1.5成)
→ 過戶 → 驗屋 → 銀行撥款(75成) → 塗銷清償 → 交屋
→ 拿到權狀 → 專戶出款給屋主
基本上只要他抵押借貸的錢不超過成交金額，按這個流程走有履約都不是問題~
因為錢都在專戶，所以到也不用擔心還沒拿到權狀就被屋主拿走
不過要記得交屋時切記要看代書調閱當天的謄本
確定屋主都有塗銷，產權乾淨，只剩你本身的銀行貸款喔~
希望有幫助到您=)
※ 引述《truesoul (真實靈魂)》之銘言：
: 最近看到一間屋主自售的房子，連絡後去看，屋況什麼的都介紹很清楚，
: 但沒有說明地坪、建坪……等等的介紹，
: 因為當天是有帶著小小孩去看房的，小孩吵鬧，所以沒辦法仔細溝通
: 屋主是一直說已經有好幾組人來看，並有一組跟他們下斡旋
: 他們雖然已經說好要簽約，但是屋主怕他們貸款不過，
: 所以請我們如果有喜歡房子的話，可以先提出價錢，他們接受的話，請我們下斡旋
: 然後我們就是第二順位（假如第一個給斡旋的人貸款失敗的話）
: 其實本人真的對房屋買賣不熟悉（雖然看了幾本書）
: 當下沒覺得奇怪~~房子有喜歡，就希望可以趕快來談~
: 後來問其他朋友，朋友說，自售不需要給斡旋啊
: 想想也對！因為斡旋是仲介居間協調時才需要的吧！（假如我理解沒錯的話）
: 既然我們都是跟當事人（賣方）談了，為何還要斡旋？
: 當然屋主提出斡旋金的時候，他是說這樣就可以給你們第二順位
: 代表你們比較有誠意想要購買，不像其他人口頭出價可能隨時反悔
: 隔天我就去調二類謄本出來看，發現屋主買了15年的房子
: 房地在104年的時候有去銀行做最高限額抵押權（不奇怪，他們說在高雄另買房子）
: 也許可能是抵押舊房去貸款吧~
: 但又發現，屋主還有設定2筆普通抵押權，都是十幾萬
: 而且是最近，一次8月，一次9月份
: 讓人感覺屋主的財務情況似乎不太理想
: 再次回想當天看房的情景，屋主很賣力說明，而且跟我們說禮拜六要簽約了
: 要的話，就要趕快！
: 但我也不知道他在趕快什麼，因為他主張，他答應第一順位的人
: 還是會先跟他簽，除非貸款不過才會輪到我們
: 心裡越想越奇怪~~
: 是想請問各位專業的大大~
: 跟自售賣方買屋的流程是？
: 還有，屋主的抵押權要在何時塗銷？過戶前嗎？
: 那如果我有給簽約金（假設20萬），但屋主又沒繼續辦理塗銷的作業
: 這樣我的簽約金是不是比較沒保障？
: 至於斡旋金更奇怪了，可以直接拒絕他？
: 心裡好多問號喔！當然網路有爬一些文，可是依然不太清楚@@
: 如有大大可以回覆就太感謝了！