這是李奕農先生寫的文章 內文有圖表 建議直接點入
預測大師很多 準不準只有將來才知道
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台灣房市下跌的幅度會有多大？房市不景氣的期間會多久？這是身邊有關心房市的朋友最
想問的問題。從國外的案例來看，不同的房價下跌原因，會造成不同的跌幅。
因素1：利率急升→跌30％以上
買房一定要貸款，而且比例甚高。一旦利率急升，屋主的持有成本會驟然大增，出現拋售
潮。2008 年的美國次級房貸風暴還有日本的房市泡沫化就是這樣造成的。
美國的房市從 2007 年 4 月，經歷了一段平均高達 32％有如雪崩般的跌幅，直到 2012
年才止跌回升，到了今年（2016 年）才回到當初的價格。
美國的房市崩盤有兩個原因，一為信用過度擴張。當年美國人可 100％貸款買房而不需要
自有資金。買房門檻降低，本來無法購屋的人都可以買房，有能力者則會購買多間。平均
約有 40％左右的房屋成交是屬於投資與度假性質，而非居住目的，再加上許多民眾進行
二胎貸款消費以及信用貸款消費，過度透支購買力。
其次，2004 年美國正常的房貸利率約 1％，在兩年的時間內，直到2006年即驟然上漲至
5.25％，若是二胎或者信用較差的貸款，利率更高。還款壓力急遽增加，導致大量違約
，進而引發次貸風暴。
再來看日本。從 1989 年 5 月至 1990 年 8 月，在一年內日本央行利率由 2.5％提升至
6％；同時要求所有商業銀行大幅削減貸款，到了 1991 年，日本商業銀行實際上已經停
止了對不動產業的貸款。日本房市即從 1990 年開始走入泡沫，房地產再也無法回到泡沫
前的高點。
因素2：股市崩盤→跌15-25％
股市崩盤時，銀行、企業、證券或投資者都會出現巨額的虧損，在急需現金周轉的情況下
，將會拋售資產，造成房價大跌。
比較近期的案例，就是 2008 年金融風暴股市大跌時，各國房地產都經歷下挫，英國下跌
17％，新加坡下跌25％，香港下跌23％。最慘的案例則是 1990年代的日本，同時具備了
因素 1和因素 2，房地產暴跌了 60％。
若出現利率急升或股市暴跌的徵兆，屬於經濟層面問題，因為持有成本過高或亟需現金，
屋主有了一定要賣屋的動機，此時房市跌幅會較重，屬於崩盤式下跌。
因素3：政府打房→跌5-15％
政府打房會影響買、賣房的意願，使得買方不好買，賣房也要繳重稅，這樣一來使得房市
交易量大減。
中國、香港、新加坡就是例子。中國分別在 2011 及 2014 年房市下跌，各維持一年左右
的時間。中國政府端出打房手段，包括限購、限貸、提高交易稅、提供保障性住房等。兩
次的跌幅在 2.5％到 4.5％不等。
新加坡和香港也類似，新加坡在 2013 年 Q3 以後迄今，房價開始進入下跌趨勢，跌幅累
積為 10.8％；香港房市則在 2013 與 2015 年分別經歷走跌趨勢，幅度約 4.7％至 12.6
％不等。
與經濟層面的影響相較，政府打房後的房市修正幅度約在 5-15％即到達滿足點。
台灣房價可能築底，持續觀察政策
以台灣現況來看，目前利率相對穩定，未來急升的機會看起來不大。而台灣股市即使屬於
相對高點，未來就算走弱，可能也只是修正格局。房市的下跌來自第三個因素——政府打
房。
歷經了限制貸款、調整交易所得稅（奢侈稅、房地合一稅），現在則到了調整持有稅的階
段，如地價稅、房屋稅。根據國泰房價指數的觀察，在 2014 年 Q3 拿到最高峰後，逐漸
滑落，經歷了快兩年的時間，全國平均房價約下降 11.25％。
至於甚麼時候才是谷底止穩的時間點呢？個人認為政府對於持有稅並沒有下重手，但是仍
影響了消費者的心理層面。所以應要持續觀察政府是否再推出新的打房政策，譬如公設坪
數不登記。
未來等具體措施確定，民眾開始習慣新稅制，這波修正就會結束，房價就有機會築底了，
畢竟對於房屋的需求只會延後，而不會消失。
【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
‧樂居科技股份有限公司創辦人
‧歷任信義房屋專案經理、副店長；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師