※ 引述《mitochondrio (Win)》之銘言：
: 預售屋才剛交屋一個多月，不過公設尚未點交，這期的電費卻有高達將近800元的公共用
: 電，這部分一般不是應該建商吸收嗎？公電的費用又是如何計算出來的?將近300戶的社區
: ，公電share下來怎麼可能我們要繳到將近800元呢
關於公共電費這個議題 不是只有青埔 桃園 新北 台北市
而是關係到整個台灣大樓全部住戶荷包的問題
所以這個議題很重要
關於這個議題我碰過太多大樓的管委會的處理方式
我直接下結論
我認為這一塊做最好的是青埔特區的國品苑第一屆管委會
(先澄清我沒有房屋在這社區 認識我的人應該都可以幫我作證)
下面這個文章如果是社區管委會的委員可以一起討論參考一下
我弄幾個Q&A給所有人自行參考
1.公設尚未點交的公共用電是否該建商吸收?
-> 這個沒有答案 要請您翻閱您預售屋的房地預定買賣契約書合約內文
我看過太多建商的合約書 90%都是偏向對建商有利
但是合約歸合約
有些建商會從善如流從交屋日起幫忙再多分擔個幾個月
最常見的是分擔到第一屆區分所有權會議 有的則是會在往後分擔
但有些比較機車的甚至會閃內政部定型化契約 很早就讓消費者買單
但要建商出到公設點交 這就相對相當少見了
2.公共電費share下來怎麼可能會高達800元
-> 公共電費又分為 大公用電 跟 小公用電
大公用電: 1F大廳 停車場照明/鐵捲門 進排風機 垃圾冷藏室 揚水馬達
污水機房 電信機房 公共會館用電 前後庭植栽用電
消防系統 監控系統 電力系統
小公用電: 各棟電梯 各棟梯廳 各棟逃生梯照明 各棟頂樓照明 水塔
接下來就看建商怎麼把公共用電跟台電申請計費的方式
通常大公用電大多數都是一個電錶
小公用電則是不同棟有不同的電錶
有些是不管大公用電還是小公用電 通通都由住戶的電費單來分攤
所以這時候公共分攤電費就會比較高
例如
一個社區有20戶 分AB兩棟各10戶
兩個月下來大公用電10000元 A棟的小公用電2000元
那麼A棟的某一戶住戶他的公電分攤就是 (10000/20 + 2000/10)=700元
所以這一個住戶他的電費單當中的台電公共分攤戶數就會呈現30戶
另一種方式則是大公用電由社區管委會來支付
小公用電則是由住戶的電費單來分攤
這種狀況下 以上面的case來看
那就是社區的管委會自行繳付了10000元給台電
然後A棟的某一戶住戶他電費單當中的公電分攤就只有小公用電分攤200元
然而不管是社區管委會支付大公用電還是住戶自己分攤大小公電
其實社區管委會的錢還不就是住戶繳的管理費去支出的
所以花的方式還是一樣
至於公電費過高的問題 又概分很多技術層面
1.燈具照明的汰換
如果建商有申請綠建築的話 那麼1F到RF都會用節能燈具
但也要看建商的用心程度 大多數都只是法規合格邊緣純粹應付
我看過太多號稱有拿到綠建築獎勵容積的社區 也只是一半用低瓦LED
但還是有一半的地方用螺旋省電燈泡或T5燈管做間接照明
再來最大宗的就是地下停車場的照明 這個是24hr都在亮的
所以很多耗電都從這邊來 大多數的建商都是用T5燈管
我只看過極少數社區建商願意花大錢用T8 LED 或 T5 LED
因為綠建築並沒有規範到停車場照明
這部分應該是要跟建商爭取汰換看看
如果是已經建商撤場由管委會接手的社區
我記得今年5月到11月桃園市政府有進行社區節能LED燈泡的申請
這個像我本身經手的社區對這種東西一定是不放過
還有就是像桃園鄭文燦市長有制定「桃園市發展低碳綠色城市自治條例」
裡面當中搭配另一個市政府的辦法叫做
" 桃園市公寓大廈共用設施維護修繕補助辦法 "
這裡面要善用 不管是節能燈具還是市民卡門禁管制
可根據社區規模之區分 管理負責人可根據汰換所花的金額1/2
最高補助上限20、15、10、5萬元
這些上述的資訊都是最基本的社區管理燈具汰換基本功夫
2.台電 表燈/契約容量/時間/非時間電價的調整
太多太多的建商都用全部機電設備同時啟動滿載上限的方式
去跟台電申請最高的契約容量
造成社區在正常運作的時候
最高需量遠遠不及建商當初申請的契約容量
而造成多花了不少的"基本電費"貢獻給台電
我在青埔看過起碼7-8個大樓的社區管委會 管委會很多委員不懂這個
這7-8個社區大樓建商當初申請社區大公用電契約容量我看過大多61KW
但是我跟台電調資料後發現
這些7-8個大樓每個月的大公用電最高需量平均落在12KW~20KW
換句話說這些社區大樓每個月至少多花了快6XXX-8XXX的$$貢獻給台灣電力公司
有些搞不清楚狀況的物業公司或住戶或建商 還會跟管委會洗腦
說啥以後入住戶住變多了 那最高需量也會上升 所以不建議調降契約容量
然後還語帶恐嚇說這樣到時候會害社區多繳了超約費
我每次聽到有人講這種話我就非常火大
這就是沒常識在講的話
很多人沒搞清楚最高需量的意思是甚麼
原則上這個跟入住戶多寡關係並不是非常的大
因為最高需量看的並不是用電度數而是看短時間的最大負載
甚至還發生入住戶少反而最高需量比較高
主因是因為建商努力在修繕公設或者檢測初勘公設 所以很多負載開啟
等到公設點移交之後 社區正常運轉
這時候就算入住戶比以前多很多 也會常發生最高需量反而還比以前初期還低
在來就是時間電價跟非時間電價的調整
這要看社區的整體入住戶的整體行為
此時就需要藉助物管公司回報而做的big data統計與分析
所以從是社區管理如過用心下去做 才是真正掌握真正自住戶狀況跟行為的資訊
拿點燈率來做文章其實是非常不專業的做法
也牽涉到建商是否因為已修繕差不多而工務所退場
甚至社區大規模裝潢期與否也會牽涉到時間電價與非時間電價的調整
主因是平日大多是建商在修繕公設
如果是社區大規模裝潢期 那也是平日耗電會較高
因為太多各戶裝潢工班(木工 油漆 玻璃 水電 泥做 家具搬運 ...)都在平日施作
絕大多數社區住戶規約或管委會的管理辦法當中 假日通常會禁止施工
但是如果社區穩定下來 因為很多社區白天住戶都在上班
變成假日才會有訪客跟親友或進出比較頻繁
所以以上三個階段如果善用big data的分析之後
就能調整最佳的時間或非時間電價來省掉電費
3.住戶規約或管理辦法對於社區電力時控表的規範與調整
這就回歸到社區管理的一環了
例如規範冷暖氣幾度到幾度才能自動開啟或關閉 這是最最最基本的
然後就是大樓外牆面的燈光時間切換控制
我知道有些建商會故意default就讓LOGO燈亮24hr打響建案
然後有些管委會接手之後也沒在管這個
再來就是一些機電設備運轉的時間要錯開來
還有電梯的電腦智慧連線避免住戶一次按兩三台電梯浪費電
另外就是根據白天晚上夏季冬季因日照長短造成是內亮度流明長短
而制訂出不同月份季節的燈光循環
讓瓦特數高的燈不要亮太久
讓瓦特數低但是重點區域亮久一點
或者停車場鐵捲門在上下班那時段就常開 其餘時段在改成有車才開啟
至於植栽灑水系統也同樣就設定乾季或雨季而頻率不同
這些只要好好善用 可以同樣的效果卻可以節省超多電力
4.公電分攤的拆表停錶問題
有些投機取巧自以為聰明的投機客(會幹這種事情的都是投資客或投機客)
房屋可能打算空屋放個一兩年 為了節省電費 就跟台電申請停錶
壞心一點的可能也思考到可以順便逃掉電費單當中的公電分攤
哪怕是大公電分攤還是小公電分攤甚至是大小公電分攤
反正就是蓄意避掉了
這樣的後果就是造成真正自住戶的屋主得幫這種投機客分攤公共電費
其實這解決方法也很簡單
我看過太多太多的社區管委會根本沒有在管這一塊
然後也碰過太多這類的投機客還理直氣壯說: 我停我家的電錶乾你屁事?
惡劣一點的還會回你: 我又沒來社區我就是投資客 我幹嘛要分攤公電費
這種狀況管委會沒有處理就是瀆職!!!!!!!!
只要我經手的社區對於這種的case我一定會法辦到底
只要好好制定住戶規約或區分所有權人會議做好決議
甚至善用公寓大廈管理條例第21條
把這類投機客應分攤的費用用母法來追討
客氣一點的方式就是書面通知 簡訊通知 對方若不理睬就寄發存證信函
再不理睬就啟動法院支付命令
絕大多數在存證信函+多次溝通的階段時差不多就會乖乖來繳了
當然還是有那種少數Case那就個案討論處理
另一個方法就是把大小公電通通轉由社區管委會來統一支付然後調高管理費
直接收管理費這是最簡單的方式
但是也有可能會面臨住戶的反彈 特別是大小坪數有落差的社區
大坪數的住戶肯定不會同意這個法案
我之前一個社區一個月大公電費本來大概接近10萬
後來上述的方法只落實1/2就讓電費降到六萬多
如果上面這些方法能夠讓住戶大會或管委會多數決來啟動全面省電執行機制的話
從建商手上到管委會手上半年內 公電費每個月省掉一半並不是難事
想想看一個社區假設公電費本來開銷10萬之後變成5萬
等於每個月省掉五萬的支出 一年就幫社區省掉了60萬的支出
這筆省掉的金額回饋到社區每個住戶身上或者舉辦活動或增添設備那是多麼的好
一個社區最重要的就是社區管理
這才是自住本位最重要的事情
有沒有用心去研究 去落實 去推動一個社區的管理讓他更極致
這才是真功夫
很多網友寫信來問我青埔特區的事情
絕大多數都是只有問房價 房屋的"配件"
甚至很多人還以為我是仲介/建商/投資客....
我都只能苦笑
其實社區管理真的很重要 也是一門學問
可惜大多數人甚至大多數管委會的委員都沒有去用心 去實踐....
原發問的網友可以把電費單email給我
可以的話把預定買賣契約束關於交屋 代管 水電 那幾條給我看一下
然後如果管委會成立 把住戶規約跟貴社區的管理辦法讓我了解一下
我看能不能給您一些實質讓你降電費的建議
當然如果還是建商代管期那就沒轍了 建商通常不會鳥你
如果管委會成立 那也要看管委會委員有沒有那個sense或願意去接納意見去做