作者:
visa9527 (高級伴讀士官長)
2017-02-13 14:32:40※ 引述《zebirlin (李奧納多皮卡丘)》之銘言：
: http://house.udn.com/house/story/5887/2281359
: 興富發投資興建的林口國家一號院，近日一戶斷頭法拍，底價約1800萬，興富發
: 以2100萬元買回。房仲分析，興富發為第二債權人，出手買回可能為了保護債權，
: 但以高於底價16%買回，撐盤意味濃厚。
: 23萬元，多數物件成交在25~31萬元間。
: 根據法院資料，國家一號院去年11月，21樓有一戶因積欠銀行房貸，淪入法拍， 一
: 拍底價2830萬元，無人投標，二拍降至2264萬元也流標，上周三拍，底價再降至1812
: 萬元。
: 三拍出現八封標單競標，由興富發建設以2106萬得標，含車位總坪數97.3坪，拆算
: 每坪約21.6萬元。
一拍 2830
二拍 2264
三拍 1812
也就是每一拍打八折
如果交易總價在 2830 的話，一拍成交等於銀行跟建商還有斷頭戶的錢都拿得回來
但是根本不可能，這樣自己賣掉就好了
當初付的工程款 (相當於中古屋的頭期寬) 應該是總價的兩成
所以 2264 等於是貸款金額
但斷頭戶的條件可能貸不到這麼多錢，比如銀行只核貸 1812 萬
這樣怎麼辦呢? 沒關係，建商幫你融資 452 萬
所以原本的貸款可能是房貸 1812 萬加上建商信貸(?) 452 萬
擔保品的第一順位當然是銀行囉
二拍沒賣掉，這下子建商可擔心了，因為三拍的金額只夠還銀行不夠還建商
建商要怎麼跟斷頭戶要錢? 已經沒擔保品可拍賣了，找討債公司也回收不了
既然如此，建商乾脆在三拍把房子買回來
原本 1812 萬的錢就是銀行撥過來的，現在放在自己手上賺了利息再還給銀行
2106 - 1812 = 294，452 - 294 = 158
變成建商又有一間房子可以賣，還可以向斷頭戶再追討 158萬
相比之下，如果三拍以底價拍出去
會變成銀行拿回所有錢，但建商有 452萬的債得追又沒房子可以賣
至於那 158 萬只要灌在房價上就賺回來了。
只是這間已經移轉登記過的房子想必也不可能用第一手價格賣吧?
作者:
SiFox (疝氣の嚕嚕米)
2017-02-13 14:40:00大推推！感謝分析~~
本來就是這樣 不然斷頭會連累到建商自己3拍買回也不算護盤 應該算是維護自己權益
作者:
guk (guk)
2017-02-13 14:45:00這不是我們想聽到的答案。房價崩崩建商硬撐才是想聽
再跌也有個下限 剩下1P/10萬 賣900多萬也好
被拍走 他收不會債權 頂多虧452花2100買下來 如果只賣1000萬 不就虧1100萬所以重點是他拍下來後賣不賣得出 價格多少
這操作除了撐房價 應該是還還想著要賺也有可能他手上還很多房子是跟銀行融資的跟大股東護盤的感覺有一點像
作者:
LimYoHwan (gosu mage)
2017-02-13 14:57:00魯貸套不是說可以出租 怎麼頭斷啦
作者:
cka 2017-02-13 15:01:00不對啊 他拍到拿到的兩百多萬也是自己左手出給右手的
要這樣算的話 他給客人的452萬本來就自己的 客人也沒有真正拿走
作者:
ebv 2017-02-13 15:18:00推樓上 XDD
作者:
vaughn (草哥哥)
2017-02-13 15:22:00他如果不標，這200多立刻變呆帳，他標回來，只要賣超過這1800的部分，就是賺回來抵銷呆帳興富發的危機處理沒有錯，但也讓我們知道有些投客槓桿真的很敢開，連建商的錢都借，建商借的這部分利息一定高而且還款年限一定不長，每月負擔會很大
作者:
HarryHTC (Harry)
2017-02-13 16:06:00整個來說就是死一個套套~建商沒受什麼傷~
作者:
zenuo (堅持到底永不放棄)
2017-02-13 16:15:00建商認為會有人想用22w以上接 沒賠還可以回本兼護盤
王雪紅也不知道護了幾次宏達電的盤....建商貸款不見得比較貴，我有遇過地方建商是用高級建材蓋新房 售價高於市價銀行根本貸不出來，就0息5年貸款給客人 說是要幫忙年輕人 XD 金額不高就是
作者:
amiah (向前向後)
2017-02-13 16:37:00口袋淺的弱弱投客-1
興富發存貨800億賣不完的存貨提列存貨跌價損失金額會很大護盤讓賬面好看
作者:
HarryHTC (Harry)
2017-02-13 17:18:00最後挖東牆補西牆 房價若一再低迷~只是加速崩潰!
作者:
LearnRPG (真是有趣的地方)
2017-02-13 17:59:00不懂為什麼賣的高 對斷頭戶反而虧? 只夠給銀行反而不用還給興富發借款 ?難道今天貸款800萬斷頭 被500萬法拍走 欠銀行300不用還?
作者: uebahantw 2017-02-13 19:41:00
建商又不是吃素的 欠建商錢 比魯套還魯
作者: disap ( ) 2017-02-13 21:47:00
452萬收不回來 還多吐1812萬把房子回收 除非房子能賣得比二拍底價還高 否則只賠掉更多
作者:
LearnRPG (真是有趣的地方)
2017-02-14 10:05:00所以這篇文章的第四段為什麼說 找討債公司也回收不了?難道第一順位的把錢拿走 然後房子被第三方拍走 第二順位以後的人都拿不到錢了嗎 ?(拍的錢只夠付第一順位)
簡化來說是這樣沒錯 屋主還是欠你452萬 只是他就沒錢可以還 你找討債的是另一回事
作者:
qoo159 (0 0)
2017-02-14 14:51:00三拍1812都有8封了 短時間再怎麼賣也比1812高建商本來就得萬452萬認賠 討債那是另一回事現在的新格局就是452萬認賠 1812萬買道一間房子
大家都搞錯了 拍定價根本不夠清償第一順位抵押債權 興富發是拿2100萬去買回房子 根本拿不回任何錢