Re: [閒聊] 有的投資客真的很會凹
作者: kusomanfcu (POE yea) 2017-03-12 15:54:22
假設是貸80% 利率算1.5
1540*0.8=1232
1540*0.2=308
每年雜費=7.5 *6=45
1232 六年本息平均59450*72=428w
308+428+45=781
如果第8年賣1900W
還有900w的貸款餘額
1900-900-781=219W
8年共賺219萬
8年308萬和6年每期5萬9的利息 算1%
24+12=36
實年均投報率約6%多
大至上這樣，
如果交給仲介賣就是再加19萬費用
基本上都讓
銀行 賺110萬
建商 賺500萬左右
仲介賺去19萬
如果是投資客也頗蠢的，說真的開槓桿是短進短出，長期根本蠢啊。…
![]()
貸款投資其實這張圖完全正解
粗算啦，有錯幫忙指正
其實新成屋投資受市場影響太大 。
且一出租房子要花錢整理就多費用，還有要說是否全新未入住
光看水電瓦斯表就知道了，
有人住過就再砍。
還有自住稅與非自住差異。
※ 引述《ftrain ()》之銘言：
: 最近看到（純看，我已買）一間強調「全新未住」的大樓物件，
: 屋齡已經6年了。
: 106-6=100, 再扣2年=98年..約八前年的預售屋價格一坪應該是
: 20萬左右，高樓層。
: 20*66= 1320, 加上雙B1車位 220 , 入手價 1540萬左右。
: 目前開 2300萬要賣，已經賣了一年多。
: 但如果底價1900萬應該很快就會賣出去。
: 1900-1540= 360萬 .. 八年賺360萬
: 等於一年賺 45萬
: 管理費一個月5000, 一年6萬, 每年剩下 39萬，
: 扣掉房屋地價稅一萬五，每年剩下37.5萬的利潤。
: 這已經是房價漲幅最大的一段所獲得的投資報酬。
: 幾乎可以說這間他會賺300~400萬。
: 這間只能說屋主真的很敢養，現在天花板還裸露的，
: 佩服佩服，真的是在等有緣人。
: 雖然是不可能讓他賠到，只是賺多賺少的問題，但真的
: 很佩服這種人，真的超會凹。萬一下跌肯定也是凹到
: 天荒地老。
: 話說我這麼關心人家賺賠幹嘛？或多或少都會吧，
: 要知道是誰賺走我的錢嘛... = =
1540*0.8=1232
1540*0.2=308
每年雜費=7.5 *6=45
1232 六年本息平均59450*72=428w
308+428+45=781
如果第8年賣1900W
還有900w的貸款餘額
1900-900-781=219W
8年共賺219萬
8年308萬和6年每期5萬9的利息 算1%
24+12=36
實年均投報率約6%多
大至上這樣，
如果交給仲介賣就是再加19萬費用
基本上都讓
銀行 賺110萬
建商 賺500萬左右
仲介賺去19萬
如果是投資客也頗蠢的，說真的開槓桿是短進短出，長期根本蠢啊。…
貸款投資其實這張圖完全正解
粗算啦，有錯幫忙指正
其實新成屋投資受市場影響太大 。
且一出租房子要花錢整理就多費用，還有要說是否全新未入住
光看水電瓦斯表就知道了，
有人住過就再砍。
還有自住稅與非自住差異。
※ 引述《ftrain ()》之銘言：
: 最近看到（純看，我已買）一間強調「全新未住」的大樓物件，
: 屋齡已經6年了。
: 106-6=100, 再扣2年=98年..約八前年的預售屋價格一坪應該是
: 20萬左右，高樓層。
: 20*66= 1320, 加上雙B1車位 220 , 入手價 1540萬左右。
: 目前開 2300萬要賣，已經賣了一年多。
: 但如果底價1900萬應該很快就會賣出去。
: 1900-1540= 360萬 .. 八年賺360萬
: 等於一年賺 45萬
: 管理費一個月5000, 一年6萬, 每年剩下 39萬，
: 扣掉房屋地價稅一萬五，每年剩下37.5萬的利潤。
: 這已經是房價漲幅最大的一段所獲得的投資報酬。
: 幾乎可以說這間他會賺300~400萬。
: 這間只能說屋主真的很敢養，現在天花板還裸露的，
: 佩服佩服，真的是在等有緣人。
: 雖然是不可能讓他賠到，只是賺多賺少的問題，但真的
: 很佩服這種人，真的超會凹。萬一下跌肯定也是凹到
: 天荒地老。
: 話說我這麼關心人家賺賠幹嘛？或多或少都會吧，
: 要知道是誰賺走我的錢嘛... = =
作者: dragontwo (Be A Man !) 2017-03-12 16:02:00
真的，買來空在那，腦子有洞
作者: kusomanfcu (POE yea) 2017-03-12 16:05:00
14、15或16賣掉就不一樣勒等到17就是賠其實17年 除非房子是十年以前低檔買的有貸款的投投幾乎全賠貸款投資 其實張金鄂那張圖是正解
作者: Narcissuss (太神拉~) 2017-03-12 16:10:00
中間一直有出租 就不太會賠
作者: LearnRPG (真是有趣的地方) 2017-03-12 16:11:00
呃 看的準放長期不會虧 短近短出吃掉太多費用了
作者: kusomanfcu (POE yea) 2017-03-12 16:11:00
他說全新啊，出租的話記得把資料傳給國稅局費用申報公司費用抵稅，所以房地合一前以前法人好賺且 單價這麼高 光利息就不得了
作者: l79cm (歐亞美跌 義股優) 2017-03-12 16:18:00
現在來看2010投資點是對，但張金鶚當時看空這才搞笑再回頭來問何時是A的買點？
作者: kusomanfcu (POE yea) 2017-03-12 16:20:00
A最難，B簡單你問A在哪沒人可以告訴你
作者: l79cm (歐亞美跌 義股優) 2017-03-12 16:21:00
大家若知道2015反轉2010早就all in
作者: kusomanfcu (POE yea) 2017-03-12 16:21:00
A只有適合自己的A要自己規劃
作者: StanGetz (StanGetz) 2017-03-12 16:38:00
哈哈 那張圖是坐時光機才辦得到
作者: castalchen (castal) 2017-03-12 16:39:00
張教授真正的判斷 不是看他的發言 而是看他的動作多頭這些年 他手上幾間房子一間也沒賣從這一點來看 他的判斷是很準的至於聽他的發言而決定 而沒有看他實際動作的人 要改進的是自己的判斷能力
作者: StanGetz (StanGetz) 2017-03-12 16:43:00
人云亦云 把自己置產這麼重要的事交給不相干的人覺定其實不能完全怪張
作者: castalchen (castal) 2017-03-12 16:46:00
說話可以說別人愛聽的 實際處理自己的資產沒人會跟錢過不去如果先認識這一點 張教授絕對配得上房市明燈的稱號
作者: l79cm (歐亞美跌 義股優) 2017-03-12 16:48:00
所以張的房子現在都處理掉了？
作者: castalchen (castal) 2017-03-12 16:58:00
媒體報導都圍繞在多空打轉 實際上他的著作內容都相當中性專業 並不譁眾取寵 很值得參考
作者: quiet93 (台大雲嘉傳真情^^ NＩ
又不是每個人都會隨房地產多空進出自己自住房子一邊說自住的感覺不是純算數學，一邊又說人家張沒把自住房子賣掉是嘴砲，真是雙重標準