※ 引述《Hermess (取之有道)》之銘言：
: 我主要要表達的是後半部分啦。
: 利用正常購屋可以有較低的成本來利用槓桿去投資4%的商品。
: 所以其實主要的差異是：
: 【是否視房東購買的1100萬房屋為投資管道之一】
: 若是。則房東資產累積速度會大於房客。
: 若否。則房客累積資產速度會大於房東。
: 因為兩方都有4%穩定獲利的管道下。購買投報率僅為3%的房東當然會輸給擁有獲利4%的房
: 客啊。
: 把內容簡化的情況下。為了方便計算請容許我將房屋價值及現金設定為1000萬。
: 假定房客跟房東均擁有1000萬現金
: 兩邊均假設擁有4%的現金穩定獲益管道
: 且1000萬房屋的年投報率為3%。也就是月租金2.5萬。
: 在不將1000萬房屋視為投資商品的情況下
: 房客的獲利是
: 1000萬的4%=40萬的年利潤
: 房東的獲利是
: 1000萬的3%=30萬的房客租金收入
: 每年房客的資產會比房東多10萬
: 也就是1000萬的1%投資商品差異。
: 所以在有穩定獲利且”大於“房屋投報率的情況下。利用手邊現金做投資。然後租屋是划
: 算的。
: 可是若將1000萬房屋視為投資商品的情況下且擁有4%的年獲利。
: 房東在擁有單一間房屋下
: 獲利額外增加 1000萬x4%=40萬
: 支出額外增加 800萬x2%=16萬
: 40-16=32
40-16=32??? 你是在算什麼?
40-16=24好嗎XDDD
: 房東會每年額外增加32萬的獲利
: 這個房屋的4%年獲利其實指的並不是總體房價年漲4%。而是將房屋視為一個投資商品的預
: 期獲利。就例如股市其實並不是年成長4%。但是很多人把錢投入股市可以擁有4%獲利一樣
: 。
又在亂算
在雙方都有1000萬的情況下
租房的人獲利1000*4%=40萬 每年
買房然後出租1000*3%=30萬 每年
然後你的例子是說買房出租的人再把房子貸款1000萬去投資4%的東西對吧
所以買房的人1000*3%+1000*4%-1000*2%(不是800懂?)=50萬
然後租房的人1000*4%=40萬
所以不考慮兩方的居住成本 50萬大於40萬 得出要買?
先不說兩個都只有1000萬的人 你不考慮居住成本這件事本身就很荒謬
你要買房出租的人睡公園嗎?
就算合理好了 你設定買房的人可以再貸款提高一倍槓桿
卻設定買證券的不能開槓桿
等於兩方的比較基準跟本不一樣 面對的風險也不同
買房又開一倍的槓桿的人
等於面對雙重風險 房價AND出租損失風險+再投資跌價風險
租房的人只需面對證券跌價風險
買房在雙重風險下得出多10萬的報酬 所以買房不租房這什麼鬼?
高風險伴隨高利潤 但還有一句話也伴隨高損失懂? 沒有只好不壞
用了比較高的風險多頭時會有比較高的利潤 這不是廢話?
如果要今天租房的人也可以槓桿
哪也很簡單勝過買房
500萬買美國30年期公債3% 500*3%=15萬
500萬買SSO兩倍S&P500 500*8%=40萬
40+15>30+40-20 結論租房勝
這才叫同基準比較 懂? 不要整天張飛打岳飛
: 如果沒有把房屋視為投資商品且獲利的能力下。是不建議買投報率相對較低的地方的。
: 我個人建議總結如下
: 如果你有穩定的投資管道。且收益率大於你居住地的房屋投報率。那不買房會比較好。
: 你的投資能力為年獲利4%。附近房屋投報只有3%。那當然繼續做投資並租屋啊。
: 但是如果你的投資能力只有年獲利2%。附近房屋投報率是3%。或許買屋會對於你的開銷較
: 為有幫助。
: ※ 引述《apege520 (apege)》之銘言：
: 。
: 以
: 沒
: 房
: : 槓桿操作下
: : 假定兩個人龍二跟龍五都有1100萬現金
: : 假定龍二先生有1100萬 買A房 全現金買 租龍五每年扣除修繕 稅金每年實收24.5萬
: : 然後將A房用理財貸貸款800萬出來(而且是超爽20年不用還本金的理財貸 還可以貸到
: : 800萬)每年利息2%(理財貸利息高一點)
: : A房一年房款利息16萬
: : 龍二先生在拿A房貸出來的800萬 用頭期款400萬(第二間屋頭期款提高一點)貸款
: : 700萬買B屋(1100萬)自住 利息2.2% B房一年房款利息14萬
: : 然後B屋也很神奇的期間不用還本金(理財貸)
: : B屋每年修繕 稅金算3萬
: : 剩下400萬投資證券每年4% 一年收16萬報酬
: : 這樣龍二一年可以收到24.5(租金)+16(投資報酬)-16(A房利息)-3-14(B房利息)=7.5萬
: : 將20年後7.5萬*20年=150萬 然後將投資證券的400萬本金還B房部分貸款
: : 20年後龍二可以有B房(還有300萬貸款)+A房(還有800萬貸款)+150萬現金
: : 假定新房小漲20年後1100萬的房子折舊後還是1100萬
: : 龍二把兩間房子賣掉 這樣龍二有1100+1100-300-800+150=1250萬元
: : 而把租房的龍五有1100+44*20-27.5*20=1430萬
: : 龍二1250萬VS龍五1430萬
: : 怎麼辦 龍二大開槓桿多買一間 資產在20年後還是比龍五少喔
: : 簡單講 房價只要不大漲 你買房放大你的舉債能力根本找死
: : 這些年買房放大你的舉債能力感覺很棒的原因哪是因為房價大漲的幻覺
: : 懂嗎
: 期
: 投
: 現
: 繳?
: : 300萬就是頭期款放在銀行裡 你怎麼會有300萬的4%投報? 這是在算什麼?
: : 這又是啥? 你1100萬現金買房 然後貸出來800萬(利息1.7%)
: : 你就是只有一筆800萬可以得到2.3%
: : 你哪來的又個800萬可以4%的?
: : 有聚寶盆? 會生錢??XDDDDDDDDDDDDDDD
: : 所以應該是18.4+23租金=41.4萬好嗎
: : 然後最重要的 你要睡公園XDDD
: 這
: : 所以都不考慮居住成本的話就是租44萬VS買41.4萬好嗎
: 下
: 房
: 。
: 就
: 事
: 今
: 一
: : 亂算一通 拜託一點

大大辛苦了

推論正確，大勝美國2位建議買房自住的投資大師。

數學好就不會被套了 對牛彈琴辛苦了 有些人就只會盲從有土斯有財

大師睡飽又要繼續戰到天亮嗎

買sso 兩倍s&p500 ?再兩個月，我們看看淨值剩多少美元指數目前100.39看看大輸 操作績效如何台股都不好了，跑去買s&p500

有人可能看不懂這叫例子XDDD

那就是廢文隨便編，隨便講

不然 我的回那個文3%出租投報 4%投資效益是啥那也就是一個例子 懂 天阿

你常研究s&p500?不然怎麼會這例子

是或不是又怎樣 需要跟你講XDDD你那位?

所以你是天才，對s&p500很熟悉

你說我是不是很重要嗎? 你哪位XDDD

請問買sso s&p500的費用，怎麼算

自己查

以多少為單位不懂，叫人買你是天才?

你本來就不懂就是抄問你，你就倒了

你說什麼重要嗎? 你那位?XDDD

你要自打臉，也ok

你說打臉就打臉 你那位?XDDD會問SSO費用的人根本沒問到重點SSO的特性才是重點 問費用XDDD哈哈哈哈哈哈

大家在等你回快講阿

本人沒興趣教你 XDDD有點腦就會問SSO特性了 不懂的人才會問費用問費用 真是天才阿 哪種天才就不知道了XDD

……你不知道費用率?費用率就吃你的投報了你不行喔，被電很慘

哈 你真的不懂ETF的重點

元大 s&p 500費用率是0.74%

你是不會直接開美國券商喔 XDDD還買元大的 錢太多嗎XDDD英文不懂也沒關係 有全中文化的美國券商喔

請問費用率多少

元大XDDDD天才阿自己不會查喔 這麼簡單查還要問XDDD

不要扯別的，到底是多少你沒買過，別再虎爛了

都寫出SSO了，費用率查一下就有啦,而且都內含在 etf 報價內了

就承認網路隨便抄的

IVV也是追蹤S&P500 多少自己查阿 不會查喔XD這都要問 天才阿 GOOGLE一下就有的東西請GOOGLE IVV 費用 懂? 這也要教?

你就是不敢報這數字

查不到喔 XDDD 天阿 哈哈哈

說真的，考慮費用率買 spy 會更低給 stock123: http://bfy.tw/B0Nu

VTI也不錯 他不是追蹤500指數 不過整體報酬率跟500差不多 費用只有IVV的4分之1 幾乎可以忽略費用

Good

我是IVV跟SPY都有買 第一理財我買IVV(因為不用手續費)

所以你講sso 自打臉

其實開槓桿的因為通常做比較短，買00647l也算一個選擇，只是買一倍放長期的就還是直接買美國 etf 較優

打你頭XDDD

淨費用率0.89%

SO?

…… 0.89%

0056。 科科。簡單明瞭。

算投報不用扣費用率?

stock123我猜你想說元大的還比較低，可是那是一倍的，00647l費用率超過1%了，不過長期買 etf 槓桿的不會是好選擇

我沒說元大便宜，你不要扣帽子

跟元大一樣的IVV 0.2% 大勝元大 而且免手續費喔VTI 0.05% 更低喔

這位a 只考慮投報，沒把0.89%費用率算入

打哈欠XDD

所以我才問費用率他修很多次文章

要炒之前，先做功課

OK,不過如果直接看 etf 價錢波動，費用率已經隱含在內了

我最好有修過XDDD

我知道你不會GOOGLE

不懂就承認不要硬凹，自己打到自己0.89%，我笑翻都吃掉你4%投報 很大比例而且還有跌價，匯損問題

中肯說投資都是需要搞懂很多東西的，真的搞懂了也不一定敢進場 XD買啥都一樣，不做功課買房住的不舒服又慘套的例子也是聽

S&P 根本就是高槓桿

過

是8%投報 這是1被槓桿懂?

s&p500本身沒有槓桿吧？是 某些 etf 才會有

mini s&p 500 成交量大，比道瓊 投機多了

要不要算出租帶看油錢? 笑死XDD哪就是完全的期貨 根本不一樣的東西 槓桿倍數更大

期貨是先行指標

mini s&p 是期貨了吧…指數期貨跟指數 etf 槓桿當然差很多

IVV沒做槓桿 SSO才有 懂 什麼S&P根本就是高槓桿???再說啥? 天才

你今天文章不是講sso?

stock123你房子相關真的懂不少，但是海外 etf 你可能真的不熟吧…

mini s&p哪是期貨 跟S&P500是在比什麼?XDDDSSO跟mini s&p差很多可以嗎XDDD

又跳針到IVV?我就是在做美期阿

期貨跟 etf 槓桿率差很多啊，我兩個都有碰

拿SSOETF跟mini s&p比? 這啥鬼?

……

你到底知不知道SSO是啥? XD

stock123根本不懂ETF是啥國內有一個綠角的網站 你去看看好了補下基本知識好嗎?

你連0.89%都不知，敢嘴?

最好不知XDDD 不知的是你

算投報，不知道扣費用率，也算奇葩

哪Hermess算租金投報不考慮修繕 稅金可以

奇葩和87 一念之間

你是奇葩還是87? 你自己說

我又不是吃飽太閒 我當然知道他知道有稅金他沒列就是一個例子計算方便給大家看而已

你們兩位要不要乾脆直接約出來pk比較快

以為自己很會XDDD根本就再耍.......

我是天才，你是英才?

你是天才還是天生蠢才? 你自己說XDD

我是天才，你是英才結案

XDDD某人可能很天才 才會以為大家都跟他一樣天才XDDD

天才遇到兵

但是是天才還是天生蠢才 是哪個我就不說了

不是額外去貸款買房子。是把房地產視為投資商品喔

一樣啦 管你視為什麼 數字不變

我是天才遇到兵，你是XX英才結案

你額外貸出來的率會高很多。房地產金額很大。你少個0.1%金額就會差很多的

某人耍X戲 耍的蠻過癮的XDDDD

還有為什麼是1000的2%利率要付房屋貸款？這邊你算錯了。買房時扣除200萬現金只需要貸款800萬。所以是800萬才需要付貸款買房的3%是房屋租金的收入1100萬是將房屋預設為投資商品的收入800萬的貸款是支出。要付2%的利息200萬是自備款。已經付出去800萬是還沒有動用的錢。不是額外貸出來的

你腦子沒問題嗎?XDDD

為什麼夠格大師這些人很喜歡抓著舉例的東西窮追猛打，這些細節費用根本不是討論重點，是在轉移焦點嗎

想證明自己理財多行 不是不買房就覺得自己是理財大師了何不左轉去理財相關版 去拼投資王頭銜

房東年有46萬。扣除居住成本30萬。剩餘16萬房客每年收益40萬。扣除居住成本30萬。每年剩餘10萬是這樣計算嗎？

id長度一樣看得好痛苦

因為不是要比較租不如買嗎？ 所以就來這篇系列文啦

其實是你沒看懂 上一篇是說 把現金轉成有價資產 這邊開始可以做兩手投資 一個是有價資產出租利得(租金) 另一個是把有價資產抵押借款後(貸市價8成) 做股期貨投資 這種選項的確創造了多一層投資操作 你要反駁 其實要在那2成類似準備金上 這很像是乘數效果的操作效益

不要鬧了好嗎 文章看完再用你的小小腦袋想一下你就可以不會發這推文

錯啦 只有搞不清楚狀況小朋友才會不斷跳針吹捧自己多猛200萬買房的效益: 30萬-800萬*2%=14萬 14/200=7% 你舉的例

天阿 天才不斷 一個又一個XDDD

子哪個報酬比它高??不需要廢話一堆 有沒有料看事實 哈欠~

所以買房的人只有200萬現金??

你看不懂嗎??

所以你要改假設 買房租房都只有200萬現金?

剩下800萬投資股期貨 跟1000萬投資股期貨條件一致 根本不用

你把你的算法完整 算出來 我再一次笑你比較快

哪請問1000萬現金買房再貸款投資的人一年報酬多少 算給我看阿

你去stock版或經濟板搜尋我的文章　看完再來搞笑　我幾年

就寫的東西　現在還有人搞不清楚狀況　還以為自己多猛　哈

快算阿 一年多少不敢算?

上面就算已經算了　你看不懂拼命跳針的模樣　真的頗好笑

請問按你的說法1000萬買房 出租 貸款投資 一年收益多少?多少阿 不敢講喔唉喔 上面一堆數字 你說的是哪個數字?把你的算式PO出來看看阿 哈

只剩下阿Q式跳針龜息大法　上面寫得看不懂　怪我囉??

上面一堆數字 到第是哪個46萬一年? 還是哪個?一年收益多少啦左扯又拉 就是說不出個數字 不敢說喔 哈

200萬買房的收益: (30-14)/200=7% v.s. 200萬投資收益4%(你自己假設, 這穩定報酬其實算高)　誰勝誰負　還要算嗎?

所已設定改成雙方都只有200萬了是嗎?確定? 是這樣 雙方都只有200萬 沒錯?

傻了嗎？200萬就買得到　你用1000萬做啥？另外800萬繼續買

房不會嗎？只是投資報酬會遞減　要看自己條件　懂媽？

另外800買什麼? 一年收益多少?所以你要用1000萬買5間1000萬房是這樣?是這樣嗎? 你確定了我再打你臉

每天幻想打臉　結果自己腫得跟西瓜一樣　頗好笑阿

所以是1000萬買5間1000萬房出租 是這樣嗎?是這樣嗎? 你確定了我再打你臉

買一間就贏了 買一間就贏了 買一間就贏了 <---邏輯很難 怕某a看不懂所以說三遍　至於你要買幾間　隨你高興囉~ ^.<

所以1000萬買一間 頭期200萬 剩800萬你要投資什麼?不投資?所以你說就買一間 就這樣 剩下800萬放者?

阿娘味～　有沒有人來教一下國中小學的數學給某a看一下 plz

等妳學會數學　再來學神鬼打臉之術好嗎？XDDD

唉喔 哪你把你的東西算出來給大家看阿好好玩 死都不算XDDD這麼怕被打臉XDDD

"剩下800萬投資股期貨 跟1000萬投資股期貨條件一致 根本不用比 懂了沒??" *3遍　希望你能懂~

所以是200萬貸款買一間房子出租 剩下800萬投資?是這樣嗎?

"至於你要買幾間　隨你高興囉~ ^.<" *3遍　希望你能懂整天幻想打別人臉　先把數學學好再來吧噗哧~ 到現在還不懂 快笑翻惹　30/200=15%　>　4% 樂勝！ 有沒有自己又舉一個打臉例子

你這種天才無藥醫 我了XDDD

的八卦？這麼簡單的邏輯　還要拼命包裝成多了不起　結果還搞錯　哈~

天才阿 哈啊哈哈

噗哧~ 投資股期貨200萬放大到1000萬　還要每年穩定4% 你真的超天兵阿 標準沒碰過股期權 笑翻

去看看海外券商吧 不懂是誰XDD不需要做期貨就可以借出這麼多了啦不懂裝懂XDDD

1.一個波動就吃掉你200萬本金 長期做的生存率極低 更別說要放長期穩定報酬率 2.以股票來說 利率6%(看你條件) 你每年

那房子還不是一樣一個20%跌價 你本金光光XDDD

要做到多少報酬率 才有穩定4%? 越講越瞎了 開始東抓西揀找洞鑽噗哧~ 我還真沒碰過跌價20%房子就被拍賣的XDDD

現在就是設定4%投報不然你租3%投報現在也一堆根本沒有

PS:以股票融資利率6% 那800萬的成本又要怎麼算 哈??

海外券商 融資利率去看一下啦6%勒 哈哈

"以股票來說 利率6%(看你條件)" *3遍 希望你看懂~

你瑪幫幫忙 6% 3%都沒有好嗎

你要幾趴隨你假設 合理就好 倒是成本報酬算下 哈~

都說隨你假設啦~ 合理就好 來~ 把成本報酬算一下 乖~

IB利率借10萬美金以上利率1.9%啦

哈乖哈乖哈乖哈乖哈乖哈乖哈乖哈乖哈乖哈乖哈乖哈乖

你200萬在IB借得到800萬??還用1.9%利率??還不考慮匯率波動風險??你來亂的嗎 越扯越蝦XDDD

來乖http://0rz.tw/4bGfa 慢慢看喔帳戶資金有11萬 就可以融資4倍喔這還是美金喔 日幣的話 哇勒0.5%~1.5% XDDD

你在長期穩定報酬下扯走鋼索 更遑論利率+匯率+佣金等成本

IB免佣金喔

越扯越遠 根本來亂的 乾脆把房子也做東南亞房地產來算 你說好不好??

匯率有漲有跌 漲的話勒? 利率就超低阿

錯啦 IB有佣金 還分固定式跟階段式抽 大約0.5%

借美金投資美股用IB 1.免佣金 2.利率低 齁齁

你不知道有一堆免鏞ETF嗎?

麻煩把"其他條件不變"這基本比較基礎抓一下 一直發散找台階下 你是要比到民國幾年??

200萬 投資海外房地產難度VS海外券商投資 哪個難 哈哈

現在難易度變成選項了嗎??我還以為報酬率才是王道勒 你把你的所有條件一次說清好嗎??不要被打臉就拐彎 現在是繞到哪啦

一直加條件是你吧 XDD話說 美國這14年房價漲幅輸台灣喔我知道你現在覺得很丟臉 沒台階下

有沒有自己一直發散 卻扯別人的八卦??東南亞房地產正火熱你偏偏只看老美 這樣就以為贏了阿??真的阿Q無誤阿

我老姐買馬來西亞房子 匯損...............

你再說笑吧 美金最近貶超兇XDDD

我投資的資金 平均匯率29.3 而已 現在還30多 我還賺你去看看馬幣 超慘好嗎去看看東南亞幣 都在比慘的好嗎XDDD

你不是超神 每年穩定4%還難得倒你嗎??話說 你怎麼不買印尼,越南 甚至柬埔寨,寮國? 東南亞這麼大另外 台幣你平均29.3根本來亂 做到年投資 就不要只拿今年幾個月來看好嗎XDDD

我進入美股是2012~2013年 2013年換最多美金^^美股資訊透明 所以買美股 懂?

越扯越蝦 你乾脆永遠買在低點賣在高點就好啦 必勝!

希望^^ 哈哈

插嘴一下，以VTI和VNQ代表美國股票和房地產的話，2004至今VNQ稍微贏一點，插嘴結束

在聊也沒意義 先來睡 明天給先人掃墓ing

VTI 2004年至今127%(沒有還原權值)VNQ 67.27% VNQ贏? 說反了吧VTI大贏喔

辛苦惹

乾脆這樣，500萬買一年10%投資慘品，另外500萬買一年20%的慘品，結論租房大勝！！！！爽

Stock123看來配不上這ID啊。

房子跌破不拍賣的原因是稱的住，稱不住拍賣或找人賣會賠更多（ 規費仲介手續）