房客擁有1000萬現金。
房客每年4%=40萬。
支付租金30萬
每年收益為40-30=10萬盈餘
房東擁有1000萬現金
將現金裡200萬作為頭期款買屋
擁有1000萬市值的房子。(有貸款）
及800萬的現金。
但是要背負800萬的貸款。
房東收益為房屋租金的30萬
以及800萬的4%投資收益32萬
需要支出800萬的2%貸款利率16萬
以及房東居住成本30萬
房東每年收益為30+32-16-30=16萬盈餘
所以在同時有考慮到房客跟房東居住成本的情況下。房東收益會比較大嗎？
※ 引述《apege520 (apege)》之銘言：
: ※ 引述《Hermess (取之有道)》之銘言：
: : 我主要要表達的是後半部分啦。
: : 利用正常購屋可以有較低的成本來利用槓桿去投資4%的商品。
: : 所以其實主要的差異是：
: : 【是否視房東購買的1100萬房屋為投資管道之一】
: : 若是。則房東資產累積速度會大於房客。
: : 若否。則房客累積資產速度會大於房東。
: : 因為兩方都有4%穩定獲利的管道下。購買投報率僅為3%的房東當然會輸給擁有獲利4%
的
: : 客啊。
: : 把內容簡化的情況下。為了方便計算請容許我將房屋價值及現金設定為1000萬。
: : 假定房客跟房東均擁有1000萬現金
: : 兩邊均假設擁有4%的現金穩定獲益管道
: : 且1000萬房屋的年投報率為3%。也就是月租金2.5萬。
: : 在不將1000萬房屋視為投資商品的情況下
: : 房客的獲利是
: : 1000萬的4%=40萬的年利潤
: : 房東的獲利是
: : 1000萬的3%=30萬的房客租金收入
: : 每年房客的資產會比房東多10萬
: : 也就是1000萬的1%投資商品差異。
: : 所以在有穩定獲利且”大於“房屋投報率的情況下。利用手邊現金做投資。然後租屋
是
: : 算的。
: : 可是若將1000萬房屋視為投資商品的情況下且擁有4%的年獲利。
: : 房東在擁有單一間房屋下
: : 獲利額外增加 1000萬x4%=40萬
: : 支出額外增加 800萬x2%=16萬
: : 40-16=32
: 40-16=32??? 你是在算什麼?
: 40-16=24好嗎XDDD
: : 房東會每年額外增加32萬的獲利
: : 這個房屋的4%年獲利其實指的並不是總體房價年漲4%。而是將房屋視為一個投資商品
的
: : 期獲利。就例如股市其實並不是年成長4%。但是很多人把錢投入股市可以擁有4%獲利
一
: : 。
: 又在亂算
: 在雙方都有1000萬的情況下
: 租房的人獲利1000*4%=40萬 每年
: 買房然後出租1000*3%=30萬 每年
: 然後你的例子是說買房出租的人再把房子貸款1000萬去投資4%的東西對吧
: 所以買房的人1000*3%+1000*4%-1000*2%(不是800懂?)=50萬
: 然後租房的人1000*4%=40萬
: 所以不考慮兩方的居住成本 50萬大於40萬 得出要買?
: 先不說兩個都只有1000萬的人 你不考慮居住成本這件事本身就很荒謬
: 你要買房出租的人睡公園嗎?
: 就算合理好了 你設定買房的人可以再貸款提高一倍槓桿
: 卻設定買證券的不能開槓桿
: 等於兩方的比較基準跟本不一樣 面對的風險也不同
: 買房又開一倍的槓桿的人
: 等於面對雙重風險 房價AND出租損失風險+再投資跌價風險
: 租房的人只需面對證券跌價風險
: 買房在雙重風險下得出多10萬的報酬 所以買房不租房這什麼鬼?
: 高風險伴隨高利潤 但還有一句話也伴隨高損失懂? 沒有只好不壞
: 用了比較高的風險多頭時會有比較高的利潤 這不是廢話?
: 如果要今天租房的人也可以槓桿
: 哪也很簡單勝過買房
: 500萬買美國30年期公債3% 500*3%=15萬
: 500萬買SSO兩倍S&P500 500*8%=40萬
: 40+15>30+40-20 結論租房勝
: 這才叫同基準比較 懂? 不要整天張飛打岳飛
: : 一

你這個例子是當房東賺的錢比較多，理由是房東有開槓桿，用1000萬的本金，操1800萬的商品，房客是沒槓桿的

對。因為其實我不太懂房客是否有利率4%以下額度多少的股票相關貸款？如果有。大約分配比例是多少？比如拿1000萬市值的股票做抵押可以貸款多少萬？利率多少之類的？

20年不還本貸款與不計算複利是雙方約定好的假設嗎？還有3%的租金報酬率

元大現在有可以質借股票的服務，看股性穩定，可以借出的比例不同，不過我想應該不會超過五成，如果開融資的話，相當於最高可以操2500萬的，不過沒人會把融資開到緊繃，而且求穩的人也不大會開融資

這是之前的例子計算的假設。如果800萬需要還本金大約是額外支付24000。但是這不是支出。因為是還本喔喔。那其實股市槓桿也是不小呢。那想請問利率方面大約是多少？我剛看了一下元大銀行的。似乎是3%左右？原本我是希望把房屋價值本身也設定為投資的一環。但是520他似乎不想這樣計算。雖然我自己最大的收益來源並不是租金跟4%報酬。而是房屋出售的價差就是了。3%投報的計算是以1000萬公寓租金25000來計。也是之前的一個假設還有其實不是20年不用還本。只是房東可以用轉貸或是售出後額外買相同條件的房子。來避免還本。這樣會影響計算有點複雜。故忽略

1800萬的資產收益不要跟1000萬來比

還不還本的差異在，資金報酬率是4%，但貸款是2%，還本會損失2%的收益

因為1000萬要能夠在股市穩定收益4%對我來說是挺困難的事情。還是是否有熟股市操作的可以分享一下1000萬現金會做的配置？我原本的想法是。房東每個月有16萬的收益。所以拿來還本是沒問題。不會影響800萬的4%跟房租的30萬

每月16?每年16?

如果16萬可以拿來還本金的話，房客就必須計入複利效果而且16是不夠的

那如果額外扣除2.4萬。改成房東可支配盈餘13.6萬這樣寫嗎？上面都是以年為單位

算了一下，夠

喔對。是每個月2.4萬。這樣真的是不夠的

算完了，計入複利與還本，房東是虧損的但數字很怪，我要再確認一次房東每月租房支出=2.5萬每月本利合支出4.44萬假設房東在現金低於0以下時額外貸款的利率=2%，期末的現金=-708.015萬，再假設房屋沒有跌價，以1000萬賣出，房東總資產為291.98萬同期房客為1297.78萬啊，算錯了，漏加房東租金收益，房東的期末是1149.47

房客如果進入復利 收益會比房東高這之前我用定存算過如果折舊和通膨打平的話

因為房客1000萬都4%在跑,房東1000萬只有800萬4% 200萬3%

#1MGkNgEm (home-sale)可以改裡面的數值利率調整看看餘額定存的話，房東會的利潤會比較高，但 風險高一點點

我算完之後才發現根本不用算，用看的就知道了

這是一個買房，一個租房 利用頭期和每月支付定存的結果

房客相當於用3%的利率借1000萬，投報率4%房東相當於用3%的利率借800萬，購賣一個期初投報率4%，逐月遞減，到了期末投報率2%的商品

你的問題已經在我的文章回你了上面好像某的人也PO出IB的利率我的方式跟上面哪個利率 已開1800萬投資4%再扣除利息 或費用 還比較多

我租的市價差不多一千萬出頭 21k/月 房東一年東修西修差不多要花1-2個月租金 信義區十年挑高套房