觀點交流
※ 引述《Lobo23 (阿寶)》之銘言：
: 有些觀點不同，互相交流一下:
: 在自由經濟中，房價是由市場決定，其中的因素多變複雜，絕對不是隨便一個鳥公式可
以
在自由經濟下因素再多都需要計算出可評估價格與風險。
高雄王只是隨便說說一個公式來提出概念。
不然房貸要怎算？
保險要怎算？
大數據不就是垃圾？
: 說明一切，各國房價有各地的國家制度.民情甚至天然災害的風險因素影響。舉例像德
國
: ，國家的政策加上友善的租屋制度，就算投報率高，人們也不會瘋狂買房。你想買也有
嚴
其實只是維護費用（持有稅和房屋相關其他費用）把投報率都吃光光
: 格限制根本炒不起來，甚至租金也不是你可以隨意調漲。
: 還有你提的都是大都市，到國外鄉下去看看，投報率高到跟台灣中南部一樣5%6%甚至10
%
: ，還是沒人買，大家仍愛都市搶雙北1%的投報，租金會有個底部跟頂部，跟就業機會.
當
因為空租率高達50%以上.......沒人租也沒人買
: 地收入比較有正相關。投資人看的是當地未來發展潛力，租金漲跌只是發展後的其中一
個
: 結果，似乎倒果為因了。
: 成本變2%，投報不一定會拉高，因為人們租不起也只能降價求租。台北精華區一堆店面
空
: 著，就是租金太吃人的結果。
: 經濟發展好，大家搶租，租金才有本錢上漲，還是要回到基本面來看。
經濟發展好不見得搶租，還要看消費模式和人潮，
例如：經濟發展差 百貨消退，夜市反而人潮變多而逆勢租金上漲。
: 但房價卻是要看資金面，資金會流向高投報跟高穩定的市場，好賺的當然可以追高直到
投
: 報降下來，最後持穩。但此時若持有成本增加，房租若漲不動，報酬率低那房價就會跌
，
: 跌到投報變成合理穩定的數值。從這點來看，稅1%利率2%.投報3%你的這公式就有合理
的
: 解釋。但卻不能適用每個地區，因為中間若有其他變動，如國家的政策.未來的預期.心
理
: 因素等都很容易使房價漲跌，最簡單的例子是戰爭，或是像上海房子已成為富豪證明自
己
: 身價的一種展示品，這誰還管什投報率。
: 其實鄉下投報還是很高哦，沒有逼近前兩者，單一國家稅制跟利率應該不會到鄉下就有
差
鄉下的投資報酬率不見得比較高，房價低的地方其維護費用和管理費用佔比高。
當然還有更高的空租率。
不是沒人去鄉下看是因為投資報酬率沒你想像中高...
: 別了吧～因為預期因素(會越來越慘)的影響，沒人要去鄉下買房呀～
: 頭期款都不考慮的嗎？鄉下鬼城可能買了就是套一輩子，不划算還是會租，尤其環境不
好
: 終究還是有搬走的考量。假如你調到底特律工作，不知道會做多久，也可能是一輩子，
那
: 你敢買嗎？
底特律房價已經在漲了...你說的是兩年前舊聞
因為他之前跌到太便宜所以新工業
（電動車相關）已經進去
: 所以全球大都市的買房自住者都是傻子?
: 投資考量的重點是未來性。不然大家怎麼都買投報低的大城市，不去搶10%的鄉下 ?
: 租金不划算根本不是問題，不然怎麼會有人買土地養地，一毛租金錢都收不到哦～
: 發展潛力才是根本，也就是看國家建設(軟硬體).工作機會.便利性等，不然怎麼不去買
英
: 國鄉下要買倫敦?
底特律不是鄉下，是因為產業問題重創。
: 意思是不合你邏輯的就不算?把眼睛閉上不代表他不存在啊。是因為有太多變動因素懶
得
: 去思考分析就直接省略?
: 所以才說投資看的重點是發展潛力，租金漲是發展的結果不是因，但只看表向沒考量其
他
: 風險當然會賠呵。
: 再說一次，自由經濟下，房價由市場決定，但其中因素多變而複雜，不是隨便亂套公式
就
: 可以。國家政策是最明顯複雜的一個變因，不僅僅只是稅率跟利率。像你舉的英國脫歐
就
因為國家政策所以才會有人屯地，因為持有太便宜，然後有話題就炒作賣掉和其未來性無
關，是話題性，也就是本夢比
: 是很好的例子，這跟稅1%持有成本2%vs投報3%這個公式完全不相容 ，因為預期發展好
投
: 報會增加，但其他風險沒考量到，所以是自打嘴巴?
: 所以說這邊講對一半，就是發展潛力，不管是政策還是建設帶動，但不應該說帶動租金
上
: 漲，應該說是帶動就業機會或人潮(觀光)。人來，就伴隨著消費。有就業就有租屋需求
，
: 觀光人潮提升店面需求也是同樣的。
高鐵周圍是發展不起來的，已經發展起來的地點是因為台鐵。
高鐵屬於長途交通工具，會達高鐵省時間的一抵達地點就會離開高鐵和其區域。
惟一之後會發展起來的只有高鐵站本身的店面。
除非各地配合高鐵蓋輕軌 捷運。
: 這邊就大錯了特錯了，高鐵通勤不少台中.新竹青埔到台北的，還有商務跟觀光需求，
多
: 少中南部人去台北已經不自己開車或搭客運火車改搭高鐵的，只是這些站點的環境機能
還
: 不足，接駁也還不便，人潮還不足以帶動周邊消費發展等，這需要長時間來發展，但房
價
: 卻先跑過頭了，使得各種工商進駐或人潮裹不足前。
: 三峽北大特區能發展起來，就是低價慢慢吸引人潮，人潮逐漸帶動商業機能發展起來，
房
: 價跟租金才穩穩上漲。
因為林三淡啊，但是漲起來的只有林口三峽。淡水人潮多和但房價更低都炒不起
還有三峽其實漲很快，然後離北大最遠的地方還是鬼城。
: 你覺得高鐵特區沒炒起來，只是相對值看錯了，不能用台北來看，你看青埔要跟中壢比
，
: 竹北要跟新竹比，烏日跟台中比，甚至雲林虎尾高鐵一片荒天蔓草，價錢卻跟市區機能
好
你講的這幾站都是單純炒作但沒未來的地方
: 的一樣甚至更貴，這叫炒不起來?只能說炒的人炒過頭而不自知罷了，或太晚上車被套
，
: 成為最後一隻老鼠，硬要跟台北齊頭是不可能的。
: 烏日在老台中人眼裡，以前就是溪邊低窪地，會淹水沒人要的地誰要在那邊買房，現在
價
: 格你說沒有炒夠目標價位??
: 我也想說台北一坪值五百萬，還沒炒夠呢，這樣說根本沒意義，市場終會決定其價值。
: 高鐵區土地不知道都翻了幾倍，我們都知道高鐵這些站蓋在鳥不生蛋的地方，那以前就
是
: 鳥不生蛋的土地，不是農地就是沒機能連房子工廠等都不值得蓋的那種鬼地方，現在有
多
: 少土地改為商業用或住宅用地，價格倍數都不知道翻到哪邊了，炒不到台北價就說炒不
起
: 來???可能是ptt壞了你打錯字或我頭昏才會看錯。
高鐵到去年財政重整才開始轉錢....
何謂連續幾年...
他還有一堆債務要還
: 高鐵連續幾年大賺多少你知道嗎？你知道自償率的意義嗎？你買棟房子收租，說前20年
租
: 金要攤提買房的各種成本(包含房價)，然後說這20年都在虧錢?
都更宅 破舊老公寓～
屯20年一次回本加利息。
看看文林苑
還有非鄉下地區比較容易因為都市計劃而重劃。政策問題
: 但還是要說實話，交通會影響房價，但仍要看地區整體機能.就業環境來評估，否則高
速
: 公路交流道口，或是台鐵區間小站，怎麼房價有些噴有的還是一樣荒涼?
”三峽”的就業？烏日的就業？雲林高鐵的就業？
房價和投資環境是互補值 一高另一邊就低
: 而且，交通發展要考量的比較長遠，就像如果當年高速公路還沒蓋的時候，若考量自償
率
: 不足就不蓋，現在南北往來會多不便，各種工商業發展會遲緩多久，時間成本難以估計
。
: 這點說的就沒錯，因為從上到下...算了，重點是炒的起來就炒，就有人願意追高，所
以
: 高雄跟輕軌我完全不熟，不予評論。
: 投資一定有風險，買房投資有賺有賠，申購前應詳閱 公 開 說 明 書 合約
書
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