1.前言
36歲的我，人生的大事:買房 以此文分享給大家。
先講最重要的就是:價格
2.背景
我本人 生活在竹苗區，這個區域最近幾年多的是大樓的建案
但是也知道 這個地區算是新竹的衛星區域 所以房價也是東比西比的
看房的過程中 我接觸三個房仲 兩個代銷...他們最終的目的就是要你出價成交
3.要知道怎麼出價 就要先知道房仲怎麼定價
看了591好幾個月 價格不外乎 988 1088 1188 1288 ...
Anyway,這些價格 我都是先參考 有興趣就請仲介帶我去
房價基本上分三部分 1.屋主的底價 2.仲介服務費 3.議價空間
房價考慮的因素也很多:地點 屋況 屋齡 建坪 地坪 社區 公設 有無嫌惡設施....
但
1.底價:由屋主和房仲先決定 屋主要實拿多少 房仲就先往上加4%
2.仲介服務費:政府規定仲介可向買方收取成交價上限2% 向賣方收取上限4%
請注意 你的仲介費是0~6% ; 6%是上限
我覺得合理仲介費是買方0.5-1%;賣方 1~2%
3.議價空間 : 一般大約20%
以591上 九年的屋齡透天 開價1188萬的案件; 您覺得成交價多少是合理或便宜 ??
有幾種方法:
(1)從時價登錄
我查了 附近最近一年成交紀錄 16萬/坪 總價930萬
但是屋況 和 建坪 地坪 大小有些差距 要這樣成交 真的是賺到了
(2)事後 從銀行鑑價
銀行鑑價通常會低於市價，成交價都會是鑑價的10~20% 這也會和你貸款的多少有關
以銀行幫我鑑價是930萬 所以只能貸八成 744萬
而成交價 930*1.1 = 1023萬 應該算合理 可是要拿出279萬現金
(3)網路上 有這樣估
3~5年中古屋開價先 打9折 5~10年先打8折向下談 15年以上建地和地坪分開算
所以1188*0.8 = 950萬 這樣成交 也是賺到了
(4)也有這樣估 底價1000萬的房子 先加100萬議價空價 在加6%仲介費
(1000+100)*1.06 = 1166 但是慣例尾數要8 所以開價就1188 or 1200.
(5)從房仲交叉比對
我請兩個房仲出價: A說 屋主希望成交價1130 希望我出1050~1100 加2%服務費
B說 最低1050 含仲介費1170
對A感覺不是很好 擺明要我出高價 還要收服務費 收到滿
以我個人估算 大概是1030~1040萬(含仲介費)
比較周邊行情和社區建案 基本上1000萬以下 不用上架就會賣掉了
就算我出1000萬 兩個房仲直接說沒機會，基本上就是 沒賺頭 他不想談啦，幹 !
建議 以後多找幾個房仲 不想談就換人 付斡旋多加價 就換人
其實後來想想 基本上1000萬是屋主的底價 是屋主實拿的價格
因為最後我付了1060萬! 幹 還幫屋主付了4%的仲介費
個人覺得 多出了20-30萬
不是 不想付仲介費 而是希望能夠費用公開 透明。
這個case讓仲介收到滿60萬，除了帶看 簽約，我看不到他對買方的價值
想說屋主開的條件 我都答應 應該砍一點價 結果都沒有。
目前591上 或是各大買賣房網站App 都被仲介壟斷
95~100% 都是仲介在代賣;
個人覺得房價高居不下 房仲 代銷 應該也是一個因素
畢竟每一轉手就多了3~6%的費用
如果經濟還可以 沒人想賠售 房仲也不想做白工 所以房價要走跌也很困難 時間要很久
我找到個網站和App https://www.applehouse.io/
希望現在網路 App這麼發達 能推動自己的房子自己賣 自己買的理念
希望大家能告訴周遭的親朋好友 除了房屋仲介之外的選擇