剛剛被仲介傳來屋主簽下斡旋書
魯蛇我就確定要被畢業了....
從2016年中 慢慢看看看到現在 也是一段時間
成交價格不算在自己覺得最漂亮範圍 但也算是行情價
很感謝上帝 (人家我都乖乖去教會呢)在這一路尋找上的帶領
看到目前為止真的是買到的這間最滿意...不能算是完美
但綜合項目評分來說算是最高分了....
之前下過斡旋 出價或者討論過價格的物件 其實都跟後來追蹤的成交價很接近
所以很慶幸 那時候都沒買到......QQ (上帝超奇妙)
以下就簡單來分享一下整個看房子 & 評估價格的過程
(之前文章也提過)
我自己在開始鎖定物件 優先順序是
1.地點 只考慮台中教育大學到大慶火車站直線距離 然後不過建國南北的區塊
也就是西區+南區
然後當然在這裏面除了考慮交通上到我常去的點便利性以外
附近有沒有公園 視野擁擠與否 物件出入巷道整體感覺
鄰近100公尺內 是 透天還是公寓居多 街道整齊性
我都會考慮
像我就不喜歡太熱鬧 很多騎樓店面 飲食攤位占用騎樓這樣
如果每天要經過感覺就很不清幽 (可是又希望不要離7-11太遠 超欠揍)
所以我通常會先提早到約看物件地點 然後先在附近散步隨處看看
問問自己說 嘿 住這裡你喜歡嗎?
2.車位 同樣預算優先考慮有車位物件
如果是機械車位 當然 大小 高度 是否是矩陣移動 都要考量
3. 採光 採光 採光 房屋坐向
信耶穌不管風水的...但我個人非常重視 太陽冬夏升起落的日照情形
很要求要有陽台 最好是落地窗 然後也一定要有工作陽台
講白就是喜歡室內白天可以少開燈 又要冬暖夏涼
早上起來最好可以看日出 最好還可以有視野(欠揍) 然後又要通風?....
所以看屋我是必備指南針app的 (然後也一定會帶手電筒 不是app那種!!!)
4.社區環境 管理維護品質
整個建築物看起來的感覺....
所以到後面我不太喜歡看戶數超過200的社區......
地下室 除了車位機械平面狀態 我也會去看整個沒人在乎的地方會不會亂七八糟
該補的油漆 修繕有沒有做 管委會公告必看!
5.再來當然就是屋況 這個沒啥好說
看過一堆很瞎的裝潢或者改裝 都會讓我在成交價上做考量 或者直接放棄
6.樓層 基本上鎖定電梯華廈 樓層我個人只有怕頂樓 或者夏季西曬
住過西曬經驗 讓我真的不敢領教..... 可是採光卻又跟西曬難免衝突
視野這種東西就看緣分....$$$$$$$$$
7.社區頂樓狀況 跟地下室一樣 沒人看(?)的地方我越愛看.....
會去看有沒有修繕 補漏水 等等
8.同層戶數 是否對門 這些也會稍微做考量 但不絕對要求....
9. 屋齡 我這部分沒絕對要求 我比較重視修繕....
以上是我會拉進來做價格評估+喜歡與否出價的幾個基礎
這次就是看到一個都算是有符合物件
出價後 當然進入斡旋階段
評估價格我自己算是花了很多心思
參考資訊
1. 實登
這不用說
而且我都會一直追蹤 我有看過的物件 的成交價 因為我時間充裕 所以我願意等
而且 只看登錄資訊 其實資訊並不算多 尤其在屋況這部分
所以我都會去把我看過每物件成交價格 拉出來 先依照地段價格做基準
然後再加上我上述幾個在意事項去做分析
那我會更清楚市場上跟我類似的買家 大概物件喜好以及價格度的相關性
比如 如果不是頂樓物件 都同樣條件 那變成次頂樓 要多加多少錢?
我自己願意多多少? 或者 物件相似度分數差不多
但是優缺點互補 那如何取捨? 市場上看到的價格與我的喜好與估價有沒有偏離?
2. 交叉比對開價
比如我看到環境+屋況+採光這些細節類似物件
但 我要的在a地點 可是a地點目前市場上沒有相類似物件可以評估價格
我就會去找b地點 然後類似的條件
讓差異項目 縮小到最小 然後透過這樣方式來++