以下皆是最近的了解(「台北市政府地政局土地開發總隊」網站資料與和當地住戶聊天詢
問的資訊)，有任何出入煩請告知與討論
#以下文章皆為個人撰寫，歡迎分享，不得使用於商業用途
士北科全名為士林北投科技園區，也有人稱為北士科
照片為上樓頂所拍的風景
(B棟面文林北、D棟面兒童樂園)
https://i.imgur.com/lycsbje.jpg
https://i.imgur.com/DPA3TDh.jpg
一、專案宅的規劃
https://i.imgur.com/kNTEHSq.jpg
專案住宅共蓋五區
R16 文林北路75巷
R23 R24 R28 R29 洲美街
洲美街還沒去了解故討論文林北的專案宅
https://i.imgur.com/YwGl3Zo.jpg
文林北專案宅區分為ABCD四棟
一棟戶數約48-50戶，現況都為3+1房，戶戶邊間、房間廁所皆有對外窗，後陽台超大
地點最好的是D棟，因為面對兒童樂園、橋，會擁有永久棟距
二、專案宅房屋的取得方式與成本
此處應該為「士北科專案住宅」原因在於此處為土地是被政府強制徵收 (聽當地人說是5
萬/坪的徵收價)
後續地主們可以進行抽籤，去選擇自己想要的樓層與方位，坪數大略皆為45坪+坡道平面
車位(公設比約23%)
洲美街成本價約1000萬、文林北路75巷成本約1200萬。
簡單的來說就是地主才有購買的權利，登記為「買賣」
故屋主願意在第一波出售，若2800萬(56萬/坪)，屋主須被扣45%房地合一稅
(賣價2800萬-成本1200萬-4%仲介費112萬-雜項費用)=屋主總賺約1488萬
淨賺為1488萬*0.55=「818萬
總而言之，要買士北科專案宅，一定得要向原地主(屋主)買就是，沒辦法向政府承購，空
下來的房子政府會作出租使用。
三、新聞提出品質的疑慮
先就文林北路的專案宅來討論：目前任職的信義房屋有接一間六樓，資料如下
權狀57.74坪
主建物29.24坪
房空兼停車場 13.23坪
土地14.38坪
地主承購價為1200萬扣除停車位300萬
(買價1200萬-停車位300萬)/(57.74坪-車位13.23坪)=20萬/坪的購屋成本
一坪才買20萬，難道要要求專案宅正對面豪宅的標準嗎…？
(明德捷運站周遭五年內的電梯3房單價約落在68-75萬/坪左右)
現況都沒有看到大廳滲漏水的情形，應該是新的建商接手處理好了
目前已陸陸續續交屋，每棟約住2-5戶。
四、行情討論
以明德五年內正三房電梯成交單價約落在68-75萬/坪
(總價至少要準備3700萬才能勉強買一間)
士北科專案宅就有很強的優勢 ：空間大、屋齡新、還是新
若專案宅單價買到50萬/坪-60萬/坪都是算非常超值
圖片為今年二手移轉行情
https://i.imgur.com/y5swYhk.jpg
五、專案宅優劣勢
優點
1.屋齡新、屋齡新、屋齡新 (一手住進去就是爽)
2.未來士北科發展帶動房價
3.間間邊間、通風超級好、沒遮蔽光線也很充足
缺點
1.住這邊就像住「有電梯的公寓」不會像大樓管理要求多
(入住的人已經開始會在梯間擺放數台腳踏車)
2.現況地點較無人潮，有些客戶會有安全疑慮?!
3.旁邊有抽水站與廟宇
小結：
回應原PO問題
1.在網路上看到一些新聞，包括前任建商倒閉，曾換過建商，是否會有疑慮？
→目前工務所在A棟3樓，可以上去詢問看看
2.此建案的感覺跟國宅很類似，除了裝潢比較樸實外，在安全或是施工（水電，漏水）是
否無虞？
→有一些住戶屋內已裝修好，入住一陣子沒聽過甚麼問題
3.通常這類的地主跟政府合建宅，會釋出很多物件嘛？
→這不算合建宅
4.如果要買這一類的建案，有什麼地方需要多注意的嗎?
→只能和現任屋主買，政府不會對個人釋出
專案住宅算是比較特殊的社區，現況行情尚未成熟
倘若能遇到第一波願意釋出的屋主，或許可以衡量看看
畢竟總價三千萬內在明德與芝山捷運站間
要買不到一年屋齡的三房加坡道平面車位是不可能的事情。
若對於石牌地區的房間有疑慮
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[閒聊] 天母石牌地區房價討論
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1528698673.A.06C.html
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※ 編輯: chengmachi (42.73.245.134), 07/02/2018 15:28:11
※ 編輯: chengmachi (42.73.245.134), 07/02/2018 15:51:21