下面這篇文章出處是香港信報，討論"藏富於民"以及"牢籠效應"。
文章裡面也提到近五年飆漲的環球樓市已經開始面臨反轉調整，
這邊要先感謝幾年前出台的兩稅合一，早四年把台灣房價打下去整理、調整供給量。
前面一些板上討論也提到台灣人自有住宅持有率高，到底該怎麼在國際上歸類，
剛好這篇文章有討論，在英國經過牢籠效用已經演變成為政治議題，在台灣也是。
澳洲3成5的無殼族經歷長時間後，只擁有全國財產的5.6%，
有產、無產間都已經有相當程度的對立。
喜歡租房子的德國，分化就不那麼嚴重，
但也是有壞處，國家富有不等於人民富有，個人平均資產只有歐盟一半，
希臘、西班牙、愛爾蘭危機，還要劫貧濟富，用德國納稅人的錢去救他們，
救完後，這些敗家子國家經濟復甦後資產膨脹後財富再度超過德國。
作者沒有下那邊好，那邊壞的結論。
端看你們怎麼選擇。
2018年8月17日
畢老林 投資者日記
藏富於樓vs牢籠效應
8月16日，周四。本報社評是日談及環球樓市醞釀轉勢，老畢最近亦看過一些這方面的資
料。藏富於樓乃港人「共識」，樓市轉勢非同小可，今天就來分享一下個人想法。
三天前在Corelogic看到澳洲樓價的統計數字，發現近年內地資金熱門選擇之一悉尼最新
一周樓價按年下滑5.6%，跌幅為2008年環球金融危機以來最大，市內部分地區樓價跟去年
同期比較更錄得雙位數跌幅。悉尼在全球最難負擔住宅物業市場一直位居前列，於國際調
查機構Demograhia今年1月排名中僅次香港，成為全球第二最難負擔樓市，指標作用不容
忽視。悉尼嗅到「燶味」，環球樓市轉勢之說顯非危言聳聽。
社評引用了《經濟學人》以Housing Correction為題的文章，在下望了兩眼，最吸引我的
是該刊自行編製、由22個環球城市組成的樓價指數，老畢第一眼自然落在香港身上。起初
感覺有點不對勁，按照《經人》的數據，香港樓價過去5年升幅為39.3%。咦，5年漲四成
，止唔止？看真些，原來該刊標示的乃樓價實質（real）變幅，經通脹調整也。
橙要同橙比，老畢嘗試以本港CPI為基礎，根據坊間常用的樓價指標計算出經通脹調整實
質升幅，看看數字跟《經人》所說是否大有出入。結果顯示，中原城市領先指數（CCL）
過去5年名義（nominal）升幅為53.9%，實質升幅34.9%。若以差餉物業估價署私人住宅售
價指數為準，同期名義升幅為60%，實質升幅40.3%。
既然是統計，樣本差異、覆蓋時段皆足以令相關對比出現落差。可是，根據本地資料來源
計算出的香港5年樓價實質升幅，與《經人》自行編製的指數已十分接近。我們做的並非
學術研究，參考價值滿意便足夠。
第二個有趣的地方是，以5年樓價實質升幅而論，勝於香港的城市比比皆是。試舉數例，
溫哥華是60.4%、三藩市49.1%、奧克蘭56.4%、上海52.5%、悉尼54.8%。由此可見，大城
市樓價上漲乃普世現象，而藏富於樓的心態亦非港人以至中國人獨有。
當一世「樓奴」
磚頭的魅力不單令人甘願當一世「樓奴」，老竇嗰代「上車」比你容易、樓價節節上升，
更會在老青兩代、有樓無樓人士之間造成巨大的財富分化（wealth divisions），引發深
層次社會矛盾。
老畢唔係乜嘢「悲情派」，但有些數字不妨一談。投資研究公司晨星（Morningstar）做
過統計，發現澳洲擁有自置物業人士的身家，佔該國家庭資產淨值總額高達94%；反觀「
無殼一族」，佔澳洲人口三成半，惟在該國整體家庭財富中佔比僅5.6%。藏富於樓與財富
分化，誰說不是一體兩面？
在鐘擺的另一端，德國人並非藏富於樓的信徒，喜租不喜買。根據彼得森研究所（
Peterson Institute）2012年發表的數字，傳統上自置物業比率低的德國人，家庭財富中
位數為5.14萬歐羅，不及有數據可稽的15個歐羅區國家平均數10.92萬歐羅的一半。
國富不等於民富
數據雖舊，可是2012年歐債危機如火如荼，風暴過去樓市復甦，今天德國跟其他歐羅區成
員國的家庭財富中數位相差或許更遠。德國向來被視為歐洲第一富國，「歐豬」出事靠該
國納稅人打救，惟國家富有原來不等於人民富有，西班牙、愛爾蘭樓市爆煲，班「窮親戚
」識得搵你；雨過天青後，人哋又再藏富於樓，逐家逐戶計比德國人仲有錢！
講開藏富於樓，老畢想起同文方立祺兄早前說過的「牢籠效應」。方兄引述中產人士深圳
寧南山對內地城市步入「香港模式」的不滿，當中提及「牢籠效應」概念。在此先摘錄幾
句，再分享個人看法。
「牢籠效應」指的是如果一個城市經濟發展蓬勃，中高端工作機會不斷增加，必然帶來人
口的上升，而此時由於規劃的原因土地供應受限，人們需要在有限的面積爭奪住屋、教育
、醫療等資源，同時養育後代的能力大大減弱帶來生育率下降，亦激化了本地人和外地人
的矛盾。
寧南山的話也許準確道出內地當前矛盾，但就如「藏富於樓」一樣，「牢籠效應」亦不見
得中港獨有。《經濟學人》樓價指數覆蓋的22個環球城市，過去10年人口平均便上升了
12%，這些額外人口主要來自經濟發展較落後、中高端工作機會較少的國內其他地區或海
外。
矛盾激化各地皆然
倫敦人口中逾三分一並非英國出生，而外國出世人士佔多倫多人口比例更超過一半。本地
人跟「外地人」矛盾激化，於全球許多大城市恐怕一般的難以避免。英國前外相約翰遜（
Boris Johnson）脫歐立場跟首相文翠珊格格不入，上月憤然辭職後矛頭轉向房屋政策，
指英國25至34歲人士10年前自置物業比例高達64%，今時今日降至39%，意味半數以上年輕
社會棟樑無力上車。藏富於樓引發財富分化，在中港固然是熱門話題，於西方更演變成政
治議題！