其實這幾年最慘的應該是大坪數無法過戶的.
如果你可以過戶,其實也沒甚麼損失.
就像我前面文章講的,它們博愛路的案例那種.
一堆股東合資,然後買了超過5000萬的預售屋.
然後一直到成屋前都轉單轉不掉.
之後你就要過戶一間5000萬的東西.
而因為是合資,所以股東幾乎都無法過戶這麼高價的產品.
(小錢賺大錢的必殺問題之一)
因此它們幾乎只剩下違約一條路可以走..
而..到交屋前夕,我以前常講的預售屋禿鷹就出現.
禿鷹問"4000萬賣不賣".
你在跟他來來去去一下,可能4500成交,你虧損500認賠殺出.
想想,虧500總比被吃掉15%虧750好.
而禿鷹爽爽的用4500買下來,等到交屋後再慢慢掛5000賣.
(當然也有一些禿鷹是自住..XD...買這種東西的買家都麻生意人背景居多,都老狐狸)
並且她是用5000去做房貸,所以貸款4000,他只要500的頭期款.
然後因為建商後面拉價都拉到6000.
所以禿鷹後來用5000賣掉,扣掉一些成本,利潤350~400...
因此,你在時價登錄上也沒看到很明顯的崩盤或是大跌.
問題是就是有人賠了幾百幾千萬甚至上億.
然後講甚麼大坪數崩潰了,但是你實價登陸又看不太到到底崩潰在哪裡.XD
不過當然,大坪數的實價登陸比小坪數作假更多...
因為,戶數太少,金額太高,所以...呵呵~~~~
而小坪數是這樣子.
高雄最囂張的時候是2013~2014...
那時候地價是那段時間最高的.
所以那時候有一些建商買到那段時間很貴的土地.
然後那時候有幾個小坪數神話.
例如星亞都...
所以那段時間一度,15F的2房平均價飆升到25~26左右.
(並且大多都賣預售)
之後2015就崩潰,他們變成賣得很慢...
更不用說有幾個大咖的例如興富發給你推29F平均25~26...
(興富發的房子很容易比別人便宜一點...因為他大隻,外加他本質是炒股)
所以有不少小坪數的買家都被這種29F物件給吸光..
(同坪數產品,15F一般都被29F打好玩的...
公設,單價,氣派度都完全不能比,更不用說管理費29F便宜很多.
你15F要80塊一坪買幾乎沒啥公設管理員一位,人家29F,60塊有游泳池,兩位管理員
外觀等級也差很多,15F就陽春量產版,29F就名師設計)
直到2016回穩,外加那些29F都差不多完銷了,地價震盪一下也又爬起來.
所以到2017,他們那些成屋就開始銷掉...
(因為這段時間推案縮手,所以也許2017開始又有新的預售,但是新成屋數量比較少.
所以在新成屋市場競爭當中,也只剩下同時間的幾棟還沒賣掉的..)
而到今年2018,土地又繼續爬升,非農16或美術館,很多地價都已經超越了2014那一波.
(這是建商轉移陣地的關係...農16的土地想要再破天價就很難,因為建商都跑光了)
就像上面那個,自由游泳池,一坪買到70...無論他這個70有沒有多做高.
但就算他有做高,他基本也大概有62~63左右.
以住四來講,5年前大約在51~52可以買到側邊的,自由路這個充其量也不過55上下.
像這種就是明顯地價漲了.
那他蓋出來的房子,自然就更貴.
因此,那些當時賣不掉的新成屋,這時候大多也都銷的差不多了.
(不過當然,對建商來講,一個兩房案這樣一搞,銷售了4年才完銷.
他投報率已經慘不忍睹...XD)
而價格....沒有降過...
很多時候大家會混再一起看到價格上上下下也有一個原因是.
例如這個案子是5年買土地的,她土地買50.
這個案子是預售好了,她土地剛買不久買60.
問題是5年前的案子可能還沒賣完,所以你就會看到同時有一坪30和一坪25的案子在市場.
在經過某些很奇妙的名嘴,特別去挑這兩個做比較.
"你看,1月高雄兩房成交價500,2月你看這個成交價才430...高雄大崩潰"...XD
然後我們這些在地的就抓頭...挖哩勒...
那個名嘴,最近都不敢講南部...
我猜應該是他取樣太離譜,被高雄人嘲笑到自己知道不在高雄不要亂講高雄.
尤其愛抓豪宅或是大坪數亂講...
那個不要說玩不動產的,光只是因為要買房而在看房的,聽到他講的內容都會三條線.
高雄的區域價差並沒有北部那麼大,甚至高雄的區域價差是六都最少的.
反而品牌和景觀宅價差很大.
所以你會看到駁二旁邊的11年屋海楊超貴,但是鹽埕區其他新屋案價格比他低很多.
美術館也是,你開窗可以跟對面鄰居借醬油的10年屋可能一坪只要16.
你正面愛河可能就要25....
你拿這個價差在做文章,稍微有點不動產經驗的人就會開始四五六條線.
so...高雄不動產大概就是這樣子.
你要看崩盤也是有.
但是那畢竟是某些特定產品..
而且大坪數也沒想像中那麼慘.
例如新彎區的幾棟...你看他跌了嗎?
貝拉莫里還穩穩站上30w/p他還漲了..
(想當年他開賣才18..)
可是同樣在新彎曲.
法國愛樂從30崩潰到23~24...XD
摩天高雄這個我講到爛的就不要再講了.
至於大家說最恐怖的諾貝爾.
他則是繼續窩在11~12....不漲也不跌.
所以...新彎區,大坪數沒跌,口碑最爛的也沒跌.
大跌的是中坪數產品[email protected]@a
因此你跟我說..甚麼產品最安全??...
我只會跟你說,你要比較才知道...
相對價格才是最重要的指標.
甚麼東西保值,甚麼東西會漲,甚麼東西會跌.
一切都是看相對價格.
其他甚麼利多?..坪數??...都是其次.
這就是所謂,不動產的相對論..!!
因此那些說高雄大漲的,或是大跌的.
你請他直接講到底他看到的是哪一個案子...
不要拿A案子去跟B案子比...
這樣根本就只是在誤導而已.
叫他把案子講出來,再把價格攤出來,你在看到底是漲了還是跌了.