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住展評論：人口轉負提前報到 長線房市敲警鐘
根據住展雜誌最新統計，截至八月第四週，北台灣房市推案量已超過7,500億，和去年全
年北台灣推案量差距僅850億。住展房屋網企研室統整各區預推建案訊息更發現，九二八
檔期似乎比上半年三二九還熱鬧；兩年前就爆衝的江翠北側，這兩年土地標售成績斐然的
土城暫緩及新店央北，或再度加溫的桃園八德擴大、高鐵青埔，甚至是蟄伏好一段時間的
二重疏洪道兩側特區，今年第三、四季前後都有不少新案準備進場銷售。
何以最近這一年來，建商推案突然如此奮發？目前主流說法為：一、去年部分業者讓利後
拉起買氣、市場氣氛好轉，業者紛紛解讀為市場已築底，加上經濟狀況已好轉，因此業者
轉為樂觀，開始推新案；二、前幾年容積獎勵上限新規定及雨遮不予登記新制，所引發的
建照申請潮，陸續在這一、兩年內會或將到期，因此需盡快擇期推出，而比較起來，今年
確實是相對不錯的時機。
另外也有人認為，建商要有穩定入帳業績，本來就得定期推案銷售，甚至購入土地原料，
否則無以為繼。這樣說當然有理，但住展房屋網企研室指出，這波推案大潮，不光是上市
櫃建商參與，一般非上市櫃業者也動作頻頻，而未公開發行股票的業者，照理說並無入帳
業績壓力，大可參照景氣或時機推案。因此近期推案大增，一般認為，還是和近期市場氣
氛及經濟狀況較有關。
不管原因為何，今年推案量暴增已是事實，也代表未來半年到一年時間，房市供給將再度
呈現爆炸狀態。於是，就有人開始擔心未來的供需狀況，再說更白一點就是，供過於求的
狀況將會發生。
會有這樣的憂慮，主因不僅是短期供給大爆量，更是基於台灣未來的人口趨勢。當然有關
少子或高齡化，坊間近年討論很多，一般認為對房市終究會有影響，只是影響程度和方式
如何，則眾說紛紜。但無可否認，如果是總人口數減少，就算房市投資客真的全回籠，需
求能量還是不可能回復到過往水準，那麼未來的市場供需出現劇烈變化、進而影響價格的
機率，確實就會大大增加。
尤有甚者，由於近兩年生育率低於預期，國發會最新報告修改先前預測，指出2022年台灣
人口負成長就會提前達陣。這個聽來令人擔憂，但也無計可施的訊息，或許才是今年以來
，房市業者拚命推新案的重要理由之一？畢竟趁現在人口數還沒開始負成長之前，真的是
先推先賣就先贏。
的確，只要能在三到五年內回收，就還不至於受到人口減量、負成長的衝擊，加上目前資
金氾濫，利率又低，真的沒理由不趁現在推案或購地儲備原料。不過住展房屋網企研室認
為，對未來的房地產或居住市場而言，人口量減提前發生，確實是項警訊；以這幾年迅速
擴張的房屋供給量，加上現有閒置空屋量就已不少，一旦剛性需求量減，則房市供需勢必
將出現劇烈震盪。
心得：
現況事實證明 房市、房價還是人口掛帥
只有密集區才撐得起房價跟需求
即使未來人口減少 依然會集中到都市
影響的是 密集區域面積漸小、數量變少
會認為沒影響的只是因為靠近人口聚集核心區
隨著人口結構及數量的反轉
外圍破壞的影響則是越來越顯著
另外 最近則是多地大量推案的現象
之前看到的高雄、台中 連同這篇的北部房市
都是這種狀況