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房價回到3年前高檔？官版房價指數遭譏該去看眼科
在台北市地政局網頁有說明製作房價指數（主要是以住宅為主）的緣由：「以實價登錄資
訊為基礎，利用符合統計學理，並為國際上通用的房價指數編製方法發布住宅價格指數，
提供具公信力的價格趨勢資訊，避免一般傳統習慣以較不理想的均價方式發布房價變動訊
息，所造成的資訊扭曲….」
這應該也是內政部及其他縣市製作房價指數最主要的目的，可是從這些官方房價指數發布
後，房價資訊不但沒有更加透明，卻讓人對房價看得更加霧煞煞，市場資訊反而更加扭曲
了。
內政部是官方房價指數的始作俑者，2012年實價登錄政策上路後，因為有了相對客觀的房
價資訊，營建署在2015年8月正式發布全國及六都住宅價格指數，並以季度為期定期對外
發布最新住宅價格指數。
但是眼尖的市場人士發現，發布到去年第四季的住宅價格指數，高雄市房價指數已經超越
前波高點達到123.49點，台南市與全國總指數都差臨門一腳就站上前波高點，所以市場上
才會傳出「房價已回到三年前高檔價格」之說，明顯的跟市場的價格走勢不符，才會引來
房市名嘴的打臉之譏。
內政部住宅價格指數走勢圖（舊版）
或許房價指數製作團隊也發現問題，今年第一季的房價指數遲遲沒公布，直到最近才跟第
二季度指數一起公布，但已是重新修正後的新版本了，已沒有「房價已回到三年前高檔價
格」的情形，並對外說明新版指數的調整的原因：「經本案106年第四季起測試至本季，
交易住宅特徵已改變，參酌消費者物價指數及民間國泰房地產指數之基期，本次更動基期
為105年全年，基期指數定為100」，但沒說明前一季度指數沒有發布的原因。
事實上，這已不是頭一遭，在去（2017）年5月內政部住宅價格指數即遭自由時報踢爆，
指出已經製作完成的新一季度房價指數卻遲遲不發布，快要一年未更新指數。當時記者指
出，因數據呈現北部下跌、中南部上漲，內政部擔心數據發布可能引發與現況不符的爭議
看來內政部房價指數發布以來，頗有「火車先開上路再修軌道」的荒謬情境，其間有很多
人為操作的斧鑿痕跡，不僅無法達到市場資訊更準確透明的目的，反而是讓大家更加頭大
，猶如陷入霧裡看花的境地！
由於個人早在1998年就與美國西維吉尼亞大學周昆博士合作製作台灣第一個房價指數，其
後才有更多民間與官方版本的房價指數推出，目前該指數也是唯一被全球最大房地產研究
網站Global Property Guide所引用的台灣房價指數，是外國人了解台灣房價變動很重要
的指標。因此看到官方版本房價指數頻出包、擾亂市場資訊，個人特別有感，心中有些疑
惑不吐不快。
一、內政部可以持續脫序延遲住宅價格指數發布嗎？
內政部製作住宅價格指數前言一開始就提到，行政院100年10月26日核定「民國101年至
104 年整體住宅政策實施方案」，以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一
。「定期發布」應該是該方案的基本要求，內政部已經兩度脫序未按時發布住宅價格指數
，要再等到媒體緊盯才要依「方案」行政嗎？
二、住宅價格指數參酌民間指數基期是哪門子研究方法？
不論是內政部或是台北市、台中市住宅價格指數，都是以實價登錄為 database，也就是
說是以中古屋交易價格為製作房價指數的基礎，但是這次官方指數模型跑出來的結果失真
，除了參酌物價指數之外，也同時參考國泰房地產指數來做修正，前者也是官方做出來的
數據，有公信力，也常在研究當中拿來做為修正的參考。
但國泰房地產指數是民間發布之房價指數（並非正統房價指數），而且是以預售屋的價量
為依歸，不是實際成交之價格，也非實際成交之數量，產品性質不同，信度與效度都令人
質疑，卻拿來做為研究基期調整之參考，恐怕就是一種瞞不識之士的做法了！
三、個別縣市適合製作房價指數嗎？
目前官方除了內政部的住宅價格指數之外，台北市與台中市也都已發布該轄區的官版房價
指數，未來應該還有其他縣市會跟進。如果內政部製作出來的指數是正確，六都及個別縣
市還有必要再花錢製作房價指數嗎？
就實務上來看，內政部只做全國與六都房價指數，不分產品別及個別行政區，因此非六都
之縣市似乎有必要製作，個別產品及個別行政區也有必要性，因此迄今台北市有發布月總
指數、個別產品（公寓、大樓）與四大行政區塊之指數，台中市也有五個別行政群之月指
數，但卻沒有總指數。
台北市住宅月總指數與內政部季指數走勢看來還算吻合，但是切到產品別與行政區就面臨
了樣本數太少的窘境，因此變動非常大，參考價值大大降低，特別是為了降低樣本數太少
，而有併區的區域型房價指數，卻因併區不倫不類，根本不具市場意義與參考價值，台北
市與台中市都有這類問題。
心得：
記得官方數字，今年年初移轉棟數還出包錯差千餘棟...
現在官方指數還創新高，真的是問題很大...
翻一翻去年推文，那個一天到晚捧官方指數，棒打房仲的V，
已經走下神壇，下一個換誰呢?