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房價雖降 中壯年負擔未減輕
聯徵中心貸款資料顯示，20到45歲年齡層，購屋總價維持在高點，有些年齡層購屋負擔甚
至年年升高。 圖／聯合報系資料照片
各項統計均顯示2014年房市反轉後，平均房價確有下修，不過聯徵中心貸款資料顯示，20
到45歲年齡層，這幾年購屋總價一直維持在高點，幾乎沒有下修，有些年齡層購屋負擔還
年年升高。
購屋總價有比較明顯下修的是55歲以上購屋族，和2014年相比，總價多減少80~150萬元，
約減6~10%。
住商不動產企研室經理徐佳馨分析，會出現如此情況，主因有三。
1.自住宅降幅有限
這幾年房價下修以投資置產型產品為主，包括投資套房、大坪數住宅、休閒養生宅等，自
住剛性需求產品下跌有限，50歲以上購屋人多為換屋族或退休族，購屋總價因此有較明顯
下降。
相對的，20歲到45歲以自住居多，自住產品價格下修較小，因此購屋總價降低也相對較少
。
2.蛋白區跌勢較弱
這波房市反轉，蛋黃區領跌，跌勢也比蛋白區重，許多年輕購屋人原本想買在蛋白區，比
較之後，決定以原本購屋預算返回交通便利、機能較佳的市中心區，甚至加價購買，因此
購屋總價反而增加。
3.物件比價效應
房市反轉後，市場瀰漫悲觀氣氛，許多優質物件決定先跑先贏，購屋人基於自住考量，寧
可以同樣預算，買好一點房子，甚至增加預算買更好房子，因此平均購屋總價並未減少。
財團法人金融聯合徵信中心每季統計各年齡層購置住宅貸款情況，觀察和購屋實際總價相
差不大的貸款房屋鑑估值，20~25歲購屋總價2014年為743萬元，之後幾乎年年升高，2018
第三季（Q3）達816萬元，較2018負擔增加約一成。
25~30歲也是一路走升，從819萬元上升到898萬元；30~35歲購屋總價在2017年小降約30萬
元，但去年Q3攀升到942萬元，再創新高。35~40歲、40~45歲、45~50歲，這五年也多是維
持在高檔，沒有明顯下修。
50歲以上各年齡層購屋總價才有較明顯修正，和高點相比，大約減少80~150萬，減幅約
6%~10%。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，50歲以上年齡層購屋人多是換屋、置產或投資，考量的
坪數較大，也以生活機能較佳區段為主，不少人更是買透天為退休作準備。這類型的房屋
因為總價高，議價空間相對大，在市場修正時，較具降價空間。
心得：
中壯年這一區年齡層 通常以自住客為多數
能交易完成的總價眾數 落在千萬元內
而自住客通常是交易的終止點(也就是最後一隻老鼠)
但當房價過高超過負擔 自住客不出來做最終的接手
投資客意識到後 交易的發動就會減緩甚至休止
只剩那些休克的...還無意識地發動
卻找不到該終止的接手 也就是套套
而套到有意識後 則會發起消極的交易發動
也就是無所不用其極地鼓吹或提倡進場買房
但實際上作法卻是無作為(不再進場買房)
否則仍然看多的 早就應該幫助房仲 入手個幾間
而不是唱多卻不出手 讓房仲孤立無援
主要癥結點還是在無法負擔的房價
讓終止的接手 一個個消失
房仲在陸續不斷地同業關門、或同事的離職
就差不多該猜到是什麼狀況了