※ 引述《Viannet (ooooo)》之銘言：
: 各位大大好，想請教個問題。
: 小弟看上一間預售屋，
: 鷹架都拆了，現在剩下一樓公設部分，契約壓今年年底交屋。
: 但小弟新手，對於預售屋付款交屋流程以及履約保證定義不太清楚，
: 有以下問題想請教各位大大。
: Q1：
: 我看網路上大家都說預售屋務必要有履約保證，
: 我想請教大家這個所謂的「履約保證」的定義是什麼？
: 指的是：
: 1. 只要有信託，專款專戶，都叫做履約保證，不僅限於跟建經公司簽約的才算
: 2. 僅限於跟建經公司簽約的才算
: 3. 其他
履約保證簡單說：就是以授信條件作為執行合約的處罰手段
不履約就要強制執行保證的條件
這問題從下面的五選一來入門解釋
: Q2：
: 而內政部預售屋買賣契約書中說的五種「履約保證」之一，
: 這個又是什麼呢？
: 是指只要有信託專款專戶就可以算是所謂的「履約保證」了嗎？
以下我盡量用白話的方式講
盡量讓外行人理解為優先
1. 開發信託
此指建商要將申請建案時的資金與土地信託予第三方，白話一點的話…
比方說，老闆把付給員工一年份的薪水，以及付薪水的條件，都先交給銀行保管
由銀行來每個月看員工滿足的條件來付錢，老闆無權管涉
這一點對買賣方的風險都小，但建商必須先扣押大筆資金在銀行
而且對下包商還不能併案付款，執行上或做帳都相當麻煩
基本上不會用到
2. 價金返還
買方付的錢，交由第三方(銀行)保管
建商滿足取款條件 (預售屋設定的付款條件或交屋)，才由銀行付錢給建商
如建商無法履行合約，付給第三方的錢無條件，或是依合約有條件的退還
銀行已付給建商的錢，銀行自己去找建商討
這個做法把無法履約的風險都轉嫁給第三方
通常建商有擔保品或抵押放在銀行，才有可能選擇這做法
3. 價金信託
原理上同第二項，不同的是銀行只負責保管錢
不存在無條件退款，買賣雙方依合約走到哪錢就清算到哪
在合約無法走完的同時，雙方就權益方面開始協商或上法院
這條在法人交易上是最常用的，很可惜台灣建商也不愛用
4. 同業連帶保證
建商跑路了由合約上背書的其他公司來擔保完成合約
執行上，通常是裙帶公司或是該建案的統包商
所以建商一旦倒閉，他們也不可能幫忙把合約走完
大家一起當受害者，去法院拿張沒有用的債權書了事
9成的建商最常用這條
5. 公會連帶保證
原理同第四條，不同的是由公會的同業來承擔最終責任
公會是跑不了廟的，但公會本身也只是負責逼保證方履約而已
如果一起擺爛也是沒啥效用，這種保證並沒有處罰效果
6. 其他的保證方式
看賣方自己要開什麼條件了
很難有比"同業保證"風險還高的
: Q3：
: 其實我的擔憂就是兩個，
: 1. 我的簽約金10%被挪作他用 (但其實我看都蓋得差不多了)
: 2. 屆時銀行在交屋前先撥款至建商帳戶，然後無法順利交屋
: 如果我的擔憂是這兩個，
: 想請問就「履約保證」這個部份我能怎麼要求建商呢？
第一點是無須在意的，在商務避免對方挪用，不執行合約的工作
主流的作法就是賣方押錢在銀行開保證函或信用狀，把保證函交給買方
台灣的建商才不會用這一招增加自己成本
第二點在預售屋合約必定會寫明分批付款條件
執行到哪裡就付錢到哪，這邊能幫你把關的是銀行
一般最後一期會在過戶後才付款，流程上不會有問題
如你說建商已經快蓋完了，這跟履約保證的選擇，關聯性比較小
不管選哪個，通常都會要你付到7成的合約款了
只是還要等六個月是有點疑問啦…
這點要注意違約逾期交屋，合約上是怎麼算罰金的
通常都沒寫，沒有一個建商會寫來處罰自己
: Q4：
: 我跟建商要了「建商對銀行的信託契約」以及「建商對建經公司的契約」，
: 但建商僅給我前者，後者不願提供。
: 這是正常的嗎？
前者很正常，如履約保證是信託，那信託契約影本一定要給你的
後者也很正常，如果統包商不在履約保證內，是完全沒有必要提供
: 不好意思，問題很雜，而且有點亂，
: 因為我爬了很多文章，但是大家對於這部分的定義都不太一樣。
: 麻煩各位大大了，真的很感謝！
版上一堆問/買預售屋的
怎麼會沒人回…?
大家都很懂的感覺