※ 引述《Coconut ( 敝狗自珍 )》之銘言：
: 上個月看了個台北市新成屋，
: 強迫住戶要『共同購買』社區的三戶店面。
: 也就是買一戶住宅，會得到4張權狀，名下出現4筆不動產。
: 回家後越想越怪，這...到底是什麼怪招？!
: 想請教各位，這房子若買下去，是否後續問題很多？
應該是當初產品規劃的不好，後來重新規劃
認為與其當店面不如當公設，主打純住宅
重點在店面坪數是以店面的價格賣，還是用公設的價格賣
以下都以當公設賣為前提
:
: 建案狀況：
: 商三，250戶左右，25~39坪，每坪開80萬上下，
: 公設比36%，管理費每坪$100。
~~~~~~~~~主要問題在這，後面說明
: 原本的公設：健身房、閱覽室、瑜珈室。
: 建案分兩棟，以下簡稱A、B棟。
: 一二樓是7戶店面(一般零售業)、大廳和公設。
: 7戶店面，建商自己保留4戶。
: 另外3戶店面，卻要強制 250個住戶共同持分！？
: 第一戶，在A棟，跨一、二樓，約 110坪。
: 一樓和社區大廳打通，放了沙發 & 意味不明的雕塑。
: 二樓和其他公設打通，變成「社區媽媽廚藝教室+長桌宴客區」。
: 第二戶，約 50坪，已是B棟的一樓大廳、沙發會客區。
: 第三戶，是畸零空間，約兩個電梯大小，目前空置。
: 我搞不懂建商這麼做的用意，
: 目前只想出以下缺點，完全想不出優點：
: (1)每年要分攤三個店面的房屋地價稅，北市的新成屋稅額並不便宜。
當公設本來也就有房屋稅地價稅，還好
: (2)名下有三間店面，幾百人共同持有，沒有資產價值。
對，單純店面沒有價值
當公設看是否有提升整體社區的生活品質或房價，來判斷有沒有價值
: (3)只要任一屋主被法拍or欠債，這些看似大廳、公設的「店面」也可能跟著遭殃？
法拍或欠債反倒沒問題，賣持分而已
有問題的反而是公設部份只登記給一個人
我就看過整棟大樓地下室車位整層被法拍
後來管委會跟投資客鬥智，千辛萬苦拿回產權的故事
有興趣的話改天再來分享
這邊有問題的是怕共有人主張優購權或共有物分割
那就有趣了，會非常有趣
不過我猜店面應該有約定共用給社區吧
更好的處理方式，甚至應該用分管協議去登記
最好還有不分割的約定，設定個30年
: (4)房子住十年後想脫手，沒人會願意一起買下那幾百人共同持分的店面吧...
就當公設賣，用店面價當然沒市場
用公設價賣就還好，變成公設比問題
: 請問這建案狀況，是否根本就燙手山竽，完全不用考慮購買呢？
: 還是有什麼我沒想到的優點？
其實是還好耶，房地產的考量重點是Location Location Location
這種狀況連產權瑕疵都算不上
如果用公設價賣，那就是算公設比是否合理
只不過店面的面積，應該是登記在專有部份面積
所以建商算的公設比應該是算在專有面積裡，這裡的公設比會灌水
你要從專有部份扣除，加回到公設的面積
然後重算一次公設比
才是真正的公設比
公設比高也不一定是問題，要看高公設是否有相對應提升的品質
或是對應到合適的族群
來評估該不該買
例如公設「社區媽媽廚藝教室+長桌宴客區」
你是美食作家王剛，大概就會愛死了一定買
可以整天在裡面寬油
如果是蔡阿嘎的話，大概寧可去巷口買鹽酥雞