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2019-07-18 17:22理財周刊 文．莊孟翰
2019下半年房市景氣趨勢：
重劃區出現「房價倒掛」之異常現象
小坪數占總案量比例由39％大幅下降至9％
自從二○一八年七月六日美國對來自中國價值三四○億美元的商品加徵二五％關稅，掀開
美中貿易戰序幕，截至目前為止，美中貿易戰何時休兵仍是未知數，惟無論如何，在中國
土地、勞力與租稅成本愈來愈高，再加上高關稅之不確定因素，促使台商不得不積極回台
尋求投資設廠機會。
行政院政務委員龔明鑫表示，在政府積極推動台商資金回台政策下，目前已有超過四千三
百億元資金回流，預估年底將會達到最高峰，並且有望超過七千億元，未來二到三年應會
突破一兆元。此外，更預估境外資金匯回專法三讀通過後，加上政府前瞻基礎建設資金挹
注，也將有一兆元投資。
此一前所未有的資金回流浪潮，政府可真是一則以喜一則以憂，喜的是能夠提振經濟並且
創造更多就業機會，憂的是一旦管控不當，恐又不知不覺的流入房地產市場，而再度支撐
原已逐漸回跌的房價，此一問題可由最近一、二年工業用地持續飆漲見其一斑。
往昔國內房價大幅飆漲，大都緣於寬鬆的貨幣政策，此際正當大量資金回流，並且台商與
港資購屋置產訊息時有所聞，此亦可就以下「建商開始積極購地」以及「2019Q1台北市百
坪豪宅推案掛蛋」兩種情況加以觀察未來市場走勢。
一、建商開始積極購地：
─以商辦與廠辦用地為主
根據戴德梁行所公布資訊，截至二○一九年第二季，土地交易量突破十年均線，全年可望
挑戰二千億元大關，雖然其間仍不乏住宅用地，惟大都集中在商辦與廠辦用地，並且以北
部地區為主，此即台商回流最直接的市場反應。
二、2019Q1臺北市百坪豪宅推案掛蛋：
─持有稅偏高，豪宅滯銷
根據住展雜誌所公布資訊，台北市今年第一季全棟規劃為一百坪以上的新豪宅建案掛零，
預估第二季也沒有純百坪以上豪宅案開賣，主要緣於二○一四年七月一日囤房稅實施，豪
宅持有稅偏高，導致餘屋存量累增，加以近年房價普遍下跌超過二成，在超額供給與預期
下跌心理因素下，終致百坪豪宅推案掛蛋；惟此一問題仍將會隨著台商回流與香港人士來
台購屋而逐漸去化。
至於下半年房市景氣趨勢，可就以下三個面向加以探討：
一、四萬戶餘屋的潛在賣壓：
─重劃區出現「房價倒掛」之異常現象
根據住展雜誌統計，北台灣近三年預售建案可售戶數超過十萬戶，未售出的剩餘戶數仍有
四二七○二戶，較二○一八年同期又增加約二八二一戶，由此所衍生之市場賣壓，必然直
接衝擊售價，而這也正是目前一些重劃區出現「房價倒掛」的主要原因，例如新北市板橋
江翠北側重劃區新建案就出現４字頭，汐止新台五路、新興路３字頭，淡海新市鎮沙崙路
、新市五路一帶，甚至出現１字頭等異常現象，這些都是長期市場餘屋大量累積之賣壓所
導致。
二、買賣移轉數量微增：
─建商讓利，出清存貨
自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來，餘屋數量有增無減，各建案不得不
以讓利進行促銷，截至目前為止，讓利、退佣等促銷活動仍未稍歇，由此顯見市場景氣並
未如預期的擺脫谷底。至於買賣移轉數量略有增加，實亦與建商積極出清存貨息息相關，
此亦可就預售開價與成屋成交價間之差距普遍超過二成見其一斑，尤其最近一、二年各建
案投資客或地主戶爭相釋出，競價求售之趨勢依舊相當明顯。
三、餘屋結構：
(1)小坪數占總案量比例由39％大幅下降至９％
(2)新成屋占總案量比例由64％小幅降至60％
根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中之建案加以彙整比較，
目前三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九％大幅下降至九％，另一方面，新成屋占總
案量僅由六四％小幅降至六○％(詳請參閱附圖)，由此顯見，一年來市場去化仍以小坪數
為主。此外，亦可由二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億，銷售率約二九～三八
％，二○一八年推案量一兆一千餘億元，銷售率亦僅四六％加以解析，當可更清楚了解未
來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。
其實，就實務面而言，如果新成屋占比未降至三○％以下，預售屋銷售率必然難以回升，
另外，議價空間尚未歸零等因素，都是當前大量資金回流，市場景氣卻依舊遲滯之一大緣
由，因此，這一波景氣走勢應是朝「大Ｕ型」方向無疑！
當前最值得關注的應是台商回流對於各區域以及各類型產品，尤其是大坪數、高總價區隔
產品之影響！
心得：
跟土銀董座說的一樣，
台灣房價呈U型，
不過這篇文章不像土銀董座開口說台灣房市已落底復甦。