作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2019-07-24 16:54:51※ 引述《alex801116 (...)》之銘言：
: 代po
: 最近因為有投資需求
: 想把手邊房子出售 虧一點沒關係
: 但希望也能快速出脫
: 目前委託幾家仲介 帶看情況普普 還要砍價
: 大家在賣屋時如何調適心情？或是我乾脆自售可能還比較好？
你是投資,那你就要評估賣價.
這樣講好了.
房價如果再500萬上下.
如果可以多賣10萬,但要多等一個月,你等不等?
你會說,多賣一個月不一定多賣到10萬阿.
恩...你是股票腦才會這樣想..XD
也許多等不一定可以多賣多少,但是多等就是可以賣比較貴.
因為最經典就是我媽賣房子的方式.
永遠開超級天價,然後他賣房子基本上時間都是用年計算.
最高紀錄目前是賣三年,大概比我們預估的還高40%.
(預估600他賣880)
多賣三年,多賣快300萬..你等不等這三年?等同你一年賺一百萬喔.
我以前講過,賣房子一直都是"機率"..
例如行情500萬.
代表500萬有最流通價值,可能每個月賣掉的機率是30%.
你降價到470萬,每個月機率可能暴增到40%.
你降到430,機率可能就70%.
但是因為30%這個機率就很好賣了,因此一般行情會在500萬成交.
但是如果你拉到530,每個月的機率可能就降到20%.
這樣就開始感受到不好賣.
你拉到550,機率可能報降到10%.
這樣你就可能等半年.
當你拉到600,機率可能剩下3%.
這時候就不知道你會等多久.....
以上是用大樓做基準.
大樓機率會差很大的主因也是因為.
屋況很難太爛,同類型產品很多...
因此買家選擇很多,造成價格變化影響機率非常大.
這也是我們投資客..不是不愛大樓,但不容易碰大樓的原因.
因為大樓很難買很低賣很高,大樓價格很死板...
反過來透天,尤其是某一個釋出很少的透天.
他例如行情600萬是30%,你拉到650,機率可能還有25%.拉到700,可能機率都還有15%.
店面就更嚴重.
店面行情3000,機率如果是20%(店面流通性很慢,所以機率要大幅下修)
你拉到4000,機率可能都還有10%.
因為店面獨特性太強,外加釋出量太低...
因此賣房子要有一個概念.
你很急或是你不在乎,那當然無所謂.
你今天是要把錢拿去做投資.
你第一個投資產品就是你正要賣掉的這棟房子.
500萬,你能多賣10萬,你就是用500萬多賺10萬,並且是穩穩入手,沒有風險.
(因為不動產的風險是在你入手的時候的價格判定,你判定錯誤,你就等同虧損
所以沒看到我們投資客永遠都在討論"買"不討論"賣"
怎樣買物件,才是投資客最重要的功力所在...賣不用管他)
差別只是你需要時間作代價,你願意支付多少時間去等.
但是要多等多少時間,是機率...所以沒有人可以跟你說你一定這個時間賣得掉.
但反過來講,行情500你賣600,就算是大樓機率剩下3%..
你運氣超好,也可能一個月就賣掉...誰知道哩.
這種事情我就遇過,剛好不知道哪邊跑出來的外行菜籃族包租公秒殺我的物件..XD
啊我賣掉就賣掉了...我也不在乎買家是誰,他是香港逃難過來的我也ok..
當然啦,你要抓這個機率,你不是市場上有再常常跑買賣的.
你會抓不準.
你一年沒有進出個三五間,你怎麼會知道市場狀況.
也因此,那些一輩子買賣房子沒有超過5間的..
它們講的東西,其實在我們這些交易量很大的人來看,都是笑話.
活在自己的幻想裡面.
可是當然他們都會上電視,寫書,當名嘴,最後還可以當老師..
真他媽不簡單..XD
也因此,你們這種賣單間的,通常建議是.
你先開一個略高的價格,丟到市場上試水溫三個月.
當然要看你產品是甚麼.
你如果是大樓類型產品,尤其是屋齡沒超過35年...
這種東西價格上下波動很小...
你可以先直接參考旁邊同樣在賣的物件的行情.
他開600,你就跟他開600...這是最無腦的做法.
但是如果你是透天,或是你的產品釋出就是很少,不容易有參考對比.
這時候你就大概看附近有沒有類似的產品,例如類似產品開600.
這時候你就勇敢一點開698試水溫.
簽個五間仲介,讓他們去跑,然後三個月後收集它們的意見.
例如他們都說客戶都出在三四百...甚至有人問你420的斡旋可不可以收.
三個月內如果得到這樣的資訊回饋.
那你大概就可以判定你這個物件抓在500上下會是行情..XD
480可能可以在兩三個月內等到買家,5xx可能要等比較久.
而如果你開698,結果一個月內就有仲介很開心的收了600萬的斡旋.
那你就知道你賣價略低...XD
當然啦,以上的判定方式會有誤差.更可能會產生誤判.
就像我講的,就算機率只有10%,也可能一個月就冒出買家..誰知道.
也因此通常我們投資客一開始就有一個自我判定價格,所以市場水溫是做修正用.
而你無法有自我判定價格,也因此為啥建議簽個五間,多少你可以交叉比對一下.
只是你的判定精準度自然比不上我們這種一直進出市場的,這個無解...
你沒有扎馬步,你沒有閉關練功五年十年...
怎麼可能用一點點魔道手法就追得上人家的扎實境界.
但是魔道多少都可以快速收效就是這樣..但是收效自然會伴隨更多不穩定性.
我今天教你的就是魔道..XD
因為你不可能去真的扎馬步練功五年十年..反正你一輩子也不過打兩三次架.
你用魔道手法打贏就好了...
誤判也盡量是價格往上誤判,而不是往下誤判.你就虧損時間而不是虧損鈔票
and...一般建商其實也是這樣子.
一般一個案子,大多都是抓2~3年賣完(也就是兩年賣到9成以上,餘屋不重要)
如果今天一個案子熱銷,1年完銷封盤.
建商就會回去檢討賣太便宜.
因為你要知道,建商從買地到蓋到交屋,大概要三年(很多都要四年).
尤其如果他賣預售屋,他是邊蓋邊賣.
所以實際上他錢丟進去到拿出來,至少就是要3.5年以上.
更不論,賣24一年完銷,通常意味著賣25大概就會2年完銷.
利潤本來25%,會變成30%.
但是因為建商有槓桿,所以利潤可能是放大3倍.
所以這直接差到15%純利....差異其實很大.
因此很多時候建商不求快速賣掉,他只要穩穩賣掉就好,但是價格能多賺反而是更大贏家.
另外,房子賣半年算很正常的速度.
我是不知道為啥現在版上風氣都是吹要一兩個月就賣掉[email protected]@a
吹這些風的人是有在買賣房子嗎??...
你每次都一兩個月買掉,你不覺得你是凱子再亂賣你的房子嗎?
爽到接手的那個人...XD
3個月到半年比較實在吧...
一兩個月代表買家幾乎是看一兩眼就不考慮直接把你的房子買走.
你賣三個月半年,代表買家可能是四處比價,四處看房子,最後還是覺得買你這間ok.
(當然也不排除,突然掉出一個很喜歡你的房子,看一眼就買走的奇妙買家)
你怎麼會把幾百萬的東西,看一眼就可以下決定買走的價格.
當作是行情價???...
你賤賣了你的房子,你少說賤賣了總價的10%以上..運氣不好可能賤賣20%以上.
以500萬為單位,你少說少賣了50萬可能都算低估....
50萬純利....XD....
如果是1000萬的物件...你再想想再想想...
你虧了一顆兩克拉F/SV1的鑽戒....
或是一隻可以四處不經意秀給別人看的土豪勞力士.
so...吹那個一個月兩個月成交的風,我都不知道這些人在想甚麼.
另外不動產心法.
悲觀買房樂觀賣房...
請記住..!!