今天新聞大家可以參考參考。
和發首湛已購買的消費者發現合約裡的交屋保留款不是5%而是5萬，違反內政部定型化契約?
更新：
事主來訊希望我放上他在mobile01上的po文鏈結
https://m.mobile01.com/topicdetail.php?f=458&t=5883614
蘋果日報全文如下：
【好離譜1】購屋爆糾紛建商竟致電購屋者公司告狀｜蘋果日報
購屋過程不愉快，建商竟打電話到購屋者的公司告
狀。一名少婦日前購買新竹高鐵站旁的預售案「和
發首湛」，之後發現建商在合約中載明的驗屋保留
款只有5萬，而非內政部規定的5％，她在住戶群組
提醒其他人，卻被業者認為「找麻煩」，要求她回收
訊息未果，打電話到其公司告狀，引發主管關切，
少婦表示，公司長官雖未對她施壓，但建商行徑太
離譜，憤而向《蘋果新聞網》投訴。
28歲的李姓少婦氣憤出示建商傳來的LINE訊息，
內文為「合庫跟寶佳機構關係很好，不管是總行分
行都有熟識，我想未來大家都是住戶，希望不要把
局面搞的這麼僵，請你儘快將群組文章下架」等語
，她控訴寶佳機構旗下和發建設，僅因她在住戶群
組提醒大家，建商合約有與法律相違事項，對方竟
然致電她的公司告狀。
預售最低價828萬
李婦說，與丈夫新婚一年多，今年3月兩人決定在新
竹購屋，由於工作因素，挑中新竹高鐵站旁的預售
案「和發首湛」，選定了40.9坪房子，並加已購客組
成的住戶群組交流。
「和發首湛」為寶佳機構旗下和發建設銷售中的預
售屋，據樂居網資料顯示，該建案位於新竹縣竹北
市隘口二路，為14樓高RC建築，距離高鐵新竹站
550公尺，規劃2~4房、28~47坪產品，全案預計
2020年6月完工。
李婦以簽訂保密協定為由，拒絕透露購屋總價，
但新竹市調業者表示，「和發首湛」單坪成交價約在
23、24萬元，目前該案在房屋銷售網站《樂居》的最
低價格，43.24坪也要828萬元。
購屋保留款只留5萬
李婦表示，「上月中有住戶發現，合約上驗屋的保留
款只剩5萬，且所有購屋的未來住戶、不分購屋總價
通通一樣，與內政部定型化契約制訂的5%不同。
」有法律背景的她立刻搜尋法院相關判決，傳給未
來的鄰居們，表示「這樣的合約是無效的」，並在同
月23日致電和發建設反應，對方也答應要研議。
但之後建商未有討論合約動作，反而是要她收回已
傳訊息，李婦拒絕後，對方竟輾轉聯繫上李女主管
，李女表示，「買屋過程因使用員工貸款，向銷售人
員透露在合庫總行上班，對方竟打電話給她的主管
反應此事」，不過李婦強調，長官僅是恭喜她購屋，
沒有施壓，但仍讓她感覺隱私被侵犯。
《蘋果》檢視李女合約書，發現驗收部分內容指出，
買房有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保
留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付；但翻
閱到付款辦法表時，依工程進度付款一覽表，直到
交屋款部分，卻僅剩5萬元，李婦指出，「這就是5%
變5萬。」她指控此條文對消費者「非常不公平」
，住戶們已集體向行政院消保處，以及公平交易委
員會訴。建商辯：購屋者同意對於李婦指控，負責銷
售的銷售負責人華威廣告協理洪丞彣表示，依內政
部定型化契約規定，合約中有清楚的寫上5%保留款
，但銷售過程已清楚告知購屋者，是經雙方磋商後
，確認階段性付款最後驗屋餘款為5萬元，購屋者同
意才銷售，並且合約付款請款表也再三簽名確認，
但既然客戶主張該權利，也不會阻止。
而針對致電合庫一事，洪丞彣僅回應，「銷售過程都
會了解客戶的財力、工作狀況，加上該案有客戶透
過合庫議價，才會知道對方在合庫上班，對方主管
也因而知道此事並不奇怪，其他部分則依合約進行
。」
合庫金控銀行公關科表示，不清楚有李姓員工反應
建商打給合庫詢問買房一事，購屋若有糾紛，應是
買方與建商雙方間的事情，應由雙方間處理協調，
而非找向合庫，合庫只是處於被動立場，也不能阻
止客戶打電話給銀行。
違消保法可檢舉開罰
《新竹住宅週報》社長陸敬民解釋，所謂的驗屋保留
款，又稱交屋保留款驗屋，當購屋者在交屋發現瑕
疵時，可以保留購屋總金額的5%暫不付給建商，
直到瑕疵改善完成為止，「以1000萬元房屋產品為
例，驗屋保留款就是50萬，比5萬元更有保障。」
此外，他也認為建商聯繫消購屋者主管一事「非
常不妥當」，因房屋買賣涉及個人隱私；另外建議購
屋者，若確認該合約以牴觸定型化契約，可集體向
消保官申訴，否則一人隻身面對建商法務或律師，
壓力相當大。
消保處副處長吳政學指出，即便建商聲稱5%驗屋保
留款變成5萬，是與購屋者協商並簽名同意，但仍然
違反《消保法》不得記載事項，「這個是無效條款，
消費者可以主張它無效，回到保留5%的保留款。」
購屋者得以向得以向所在地之消保官申訴或檢舉，
主管機關會介入處理，要求建商限期改善，並連續
開罰，最高至50萬元。他也提醒，購屋者在簽約時
有權力將契約拿回家審閱比對，看是否有違法之虞，
「在簽名前都要謹慎小心。」
而公平交易委員會副主委彭紹瑾則表示，既然消費
者已申訴，若業者有觸法就會依法處理，內部會回
答消費者，不便多做說明。
（蘋果日報記者 陳韋帆／台北報導）

嗷嗷嗷 澳嗚嗚嗚嗚

想知道現在還有哪些建商寫5%

還是有啦，新竹的坤山交屋款就是5%

重點是許多消費者以為簽了違法合約就以為沒救了！ 其實不是，是你要投訴正確的單位才有辦法幫到你！

我買的保留款才2萬

高雄也有5萬的建商，真的遇到了就覺得扯

自己看過的只有立彩是5%

國泰交屋款也是5%

遠雄5%

璞園5%

泰郡5%

然後這篇po出後，有之前走法律途徑的網友傳迴響給我，有建商因契約違法不肯修正契約，寧可違約賠15%給消費者要求解約。1000w等於賠150w萬，哇勒，可遇不可求！！

現賺150w也太爽

寧願賠也不改 這建商的品質大概也ㄏㄏ

我也要檢舉賺15%

這篇教你怎麼賺，上吧！#1T3qROq2

預售屋定型化契約不得記載事項，並沒有規定不能由雙方合意將交屋款降為5萬，個人經驗是消保官都是偏袒消費者，所以會對消費者做有利的解釋，上法院不見得是這樣判決..

但函釋是這樣捏http://i.imgur.com/alNzwZv.jpg

https://i.imgur.com/mYZD17D.jpg行政機關官員的解釋常常被法院打臉的很多，實際上要看有沒有人上法院打完三審實際判決吧。建商說。你要保留5趴交屋款，房價就是1050萬，你保留5萬房價只要1000萬，這也是有利消費者的磋商行為。並不違反消保法精神。

照你的說法，定型化契約應記載及不得記載事項，不需要存在。

不得記載事項，那六點不能透過磋商修改，其他都可以

所以才會有函釋來打臉你這種說法。

更正，不得記載事項七點，不得透過磋商修改，其他法律沒禁止事項都可以磋商。https://i.imgur.com/jIxQirL.jpg

這指的是契約中條款與磋商條款，以磋商條款為準，與定型化契約應記載及不得記載事項沒半點關係，別亂湊。

https://i.imgur.com/3gDatUm.jpg就說了，個別磋商條款如果有利消費者，還是有效。當然怎麼有利，賣方要說服買方。

這指的是磋商條款之交屋款在5%以上優於定型化契約應記載及不得記載事項，以磋商條款為優先選擇，就說別亂湊了。真正的重點在這違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。http://i.imgur.com/IYoEBEU.jpg

法律人人都可以各自解讀，我是希望有人真的上法院有法源判決書才是真的

所以啊，希望大家多多檢舉，畢竟有人在申訴第二階段就拿到15%了，第三階段才是法院，而我在第一階段就止步了，因為我的建商認錯磋商回5%。但法律就是這樣，你投訴就有機會，不投訴沒人知道你就是吞，投訴吧！

不過我見解是，百分之五交屋款是應記載事項，並不再不得記載事項內。原合約只要保留5%的交屋款條文，下面在用手寫個別磋商，"買方同意交屋款更改為5萬，換取三大家電贈品或是30萬房價折扣"。也這有利於消費者並不違反消保法精神。上法院不見得會輸

只不過一個 正面列表+負面列表 罷了，法律效益是一樣的位階。

不得記載事項如果有寫，不得經過個別磋商更改交屋款，那就真的不行。應記載事項的定型化契約，如果個別磋商是有利於消費者，還是可以更改條約內容。例如保固條款，保固主結構15年，個別磋商可以改成20年也是沒問題，因為有利於消費者。

所謂有利是指在優於最低限度之上，並非胡亂追加一些有的沒的叫做有利。而這個最低限度就是定型化契約應記載及不得記載事項。

至於個別磋商交屋款成5萬，對消費者有沒有利，就看買賣雙方當下談了什麼折扣優惠內容。

你怎樣改差定型化契約應記載及不得記載事項中的條款都無用，那就叫不利，追加一堆鬼東西也一樣。定型化契約應記載及不得記載事項就是帝王條款，只是被建商跟代銷洗腦加上房地產交易經驗遠低於對方才會受到擺佈。

定型化契約第一條的審閱期，拋棄審閱期法院有不少判決，有勝訴也有敗訴的，主要還是私法自治 契約自由和公平原則，所以我說去消保官一定是消費者有利，但是走到法院就不見得。

看證據到哪裡啦，有聽過被誘導簽下過去時間的，五日早過了。

至於5%的交屋款是最近幾年才出來的東西，目前可能還沒人打過官司。只能期待有勇者去打打看囉。

審閱期也是帝王條款，只要起始時間證據120小時內，就算你簽約金都繳了，一樣可以無償退款解約。

首棧我交手過 應該不會屌她 不爽退一退 不差一個客戶現在磋商條款都寫下去了 不爽不要買就好 買成屋

立X住戶也有反映，但建商很硬沒得談

我之前買的建案也是5萬 打電話去消保只叫我別買

寶佳的嗎？

幫高調

誠美也是5%，每次看房子遇到代銷嗆聲說全台灣有誰會寫5%？都覺得很想笑

不好意思想問如果是多出一條住戶放棄協商，同意5萬交屋款，實際也沒得到什麼其他優惠，這樣可以申訴嗎？

不管有沒有優惠，交屋款未達房地總價5%就違法，可申訴，有簽字畫押一樣違法，可申訴。

我也想知道 ，如果「自己同意」5% 不記載換取價金折扣，是否有效

實際上是不會發生的…對建商只是尾款多或少的問題，總額一樣

這條文是這樣，最低預售屋交屋款為房地總價5%由自備款中支付。 契約中寫低於5%、5%畫刪除線旁邊寫x萬低於5%、留空白事後寫低於5%、貼上磋商紙寫低於5%、無交屋款 ... 等等等等，全部無效且違法，管他有沒有額外送禮折扣，經投訴第一階段15日內未改善，第二階段消保官介入開調解會，並審視全部契約內容，未果即進入法院審理，依法最高可開罰50w並可連續開罰。目前未查到相關審判書，應是第二階段即完結，期待法院認證的判決書出世。有學者希望提高至10%。

A大的見解比較正確，不得記載及應記載事項就是最低程度只能往上改不能往下改什麼保留五萬送其他一樣是往下改你建商只能是保留5%送其他但沒建商保留5%還送其他的啦XD另外主張個別磋商條款者應負舉證責任

這個法的精神是對消費者最低限度的保障、與建商對談的籌碼。用折扣與禮品當作對消費者有利，是因為把保障與風險視為無物才會有這種解釋。也因此才會有以上內政部函釋出現。

裡面只要寫如果交屋款只5萬，特價減XX萬優惠xx萬價格大於5%總價XD然後售價為OOOO萬-XX萬就是GG

如果購物合約上沒有保留款 是不是就違法了呢

通常都是先談總價 確定價錢後 才開始拆工程期款跟尾款吧難道還在談價錢的時候 就已經跟你說我們尾款5萬可以折扣多少? 那我當然一樣凹 折扣完的數字+5% 啊 ...代銷都把底牌先亮出來了 我自然從那價錢開始談還沒遇過還在談總價的時候就在拆款了 都是談完才開始拆只是寶佳不是都賣成屋嗎? 這個案子是預售屋??

新竹這的寶佳相關旗下也有很多是賣預售屋的耶！預售屋契約條款 零交屋款/無交屋款 皆屬 違法/無效，最低就是房地總價5%三小折扣與禮品皆不影響交屋款需達5%以上的法令限制。若你的交屋款無論三小原因未達房地總價5%皆可申訴消保會！歡迎回報戰況唷！

有手寫磋商基本 ，但寶佳基本上不會讓你留5%辣，有的基本「gg」

所以寶佳到現在還沒為此上法院，不論勝負都沒有，都私下簽保密解決吧 ... 沒建商想開第一槍被法院認證。 本來我是想達成這個壯舉的。不是沒錢付，只是求個保障而已。

請問這是只限定預售屋嗎？成屋買賣也適用嗎？

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，當然是限定預售屋。

成屋很難要求吧 還沒買都實際看過房子 到室內走動過了說實在預售屋 5% 對消費者來說 風險都算高了所以真的要找比較有商譽一點的建商

之前買過幾間，像這種交屋款不論5萬還5%建商都會收齊的啦 買之前真的要問清楚，像我沒法接受就不會買

訂5萬的是不是對自己工法沒信心XD