※ 引述《taoist9999 (鍵盤地政士)》之銘言：
: ※ 引述《twwo (...)》之銘言：
: : 實價登錄 已經推行一陣子了
: : 有人常說 實價登錄 是為了實價課稅做準備,
: : 雖然實價登錄推行了一陣子,登錄 亂象亦是一堆,
: : 然則 有實價登錄 而無實價課稅 , 則 一切都是 假的 , 打假球.
: : 論 到底實價課稅實施的可能性跟時間表到底是如何呢??
: 所得稅部分（舊制：房屋財產交易所得，新制：房地合一稅），
: 早就採用實價課稅了，估價理論適用市價法。
: 持有稅部分（地價稅、房屋稅），估價理論適用收益法，再用市
: 價來課稅是要將所有權人往死裡打嗎？
: 至於土地增值稅、契稅等交易稅的部分，我個人覺得應該要廢除
: 掉，不然一隻牛是要剝幾層皮啊？（但土地增值稅這部分得修憲才行
: 。）
房價估算方式之一：
用租金回推售價
以房貸利率平均1.7%為基準
扣掉各項攤平、稅金(房屋稅+地價稅台灣約0.1%)
一個「有價值的」房子的投資標的，投報率至少要在2%以上
一間3房整層公寓，月收租金1萬5
1.5萬x12個月
──────── = 投報率2% 房價 = 18 / 0.02 = 900萬
房價
900萬，就是不動產交易市場，能接受的房價最高價格
(洗買方這個地點好，租金會持續上漲....or 格局好、裝潢好...各種加分話術)
如果屋主還是堅持要1000萬才賣，投報率會降到只剩1.8%
隨便來個小地震，例如空租1~2個月，投報率馬上變成負的
那房子一定賣不掉
房市評估一件不動產標的價值
最平常的算法，就是以租金投報率，來計算房價
房貸利率，會略高於存款利率 (所以不可能出現定存利率比房貸利率高的情形)
而存款利率，又會跟個國際金融環境同步
各國的利率，彼此間會略高或略低
但匯率變動的幅度很大，匯差會吃掉利率
國家為了避免匯損
會盡量壓低利率的變動幅度
不可能出現突然大幅調高或降低利率的情形
既然利率無法期待，那打房的希望
只剩下稅率
實價課稅，對房價的影響有多大？
只能用四個字形容：「天搖地動」
每提高1%的稅，房價會向下修正多少？
前面的例子：
一間3房整層公寓，月收租金1萬5
1.5萬x12個月
──────── = 投報率2% 房價 = 18 / 0.02 = 900萬
房價
當稅金突然整整提高1%，房價會變成如何？
試算：買方為了維持投資標的物的投報率 至少2% (要大於房貸利率)
必須加上稅金的成本1% (不變的因子：租金)
房價勢必只能下修
1.5萬x12個月
──────── = 投報率(2+1=)3% 房價 = 18 / 0.03 = 600萬
房價
當稅金突然整整提高2%，房價會變成如何？
試算：買方為了維持投資標的物的投報率 至少2% (要大於房貸利率)
必須加上稅金的成本2% (不變的因子：租金)
房價繼續往下修
1.5萬x12個月
──────── = 投報率(2+2=)4% 房價 = 18 / 0.04 = 450萬
房價
→ 實價課稅，稅金只要提高2%，房價就會遭到毀滅性的腰斬
以下繼續試算：(原價900萬)
稅金提高3%，房價 = 360萬 = 原價40%
稅金提高4%，房價 = 300萬 = 原價33%
稅金提高5%，房價 = 257萬 = 原價29%
稅金提高6%，房價 = 225萬 = 原價25% (腰斬再腰斬)
『實價課稅』到底有沒有抑制房價的功能？
百分之百，絕對有
實價課稅對不動產交易市場會產生什麼影響？
利處一、
原本超漲的的房市馬上打回原形
房價回歸合理的房價所得比
利處二、
當整個房市，房價大幅向下修正後
租金也會跟著降
因為房東會彼此殺價，競相把房子趕快租出去
否則會被房貸利息，吃掉投報率
利處三、
店家租金成本下降
老闆有更多的空間為員工加薪
利處四、
員工薪水增多後
敢結婚、生小孩
人口紅利上升
壞處一、
房市硬著陸
有不動產的資產階級，財富立即性大幅縮水
壞處二、
銀行撐不住倒閉
壞處三、
企業被抽銀根，企業倒閉，員工失業
壞處四、
資本出逃，最後全民大破產
但重點來了...
國家的80%的財富集中在10%的人手上
殺了10%的頭，均富卡給90%的人
國家真的會垮嗎？日本有垮掉、亡國嗎？
沒有！
時間會慢慢治癒，健全的稅制會讓國家逐漸成為一個人口紅利增長的有希望國度
但畸形的稅制，卻是凌遲處死每一個生活在島上的人民 (不過是變相的種族滅絕罷了)